专访曹远征:未来卖的不是房子而是服务

针对房地产市场发生的悄无声息的变化，中国银行首席经济学家曹远征在接受网易房产的专访时提到一点，人口红利开始消失，人口的年龄进行了变化，中国正在进入一个老龄化的社会，这个因素对房地产未来的发展是决定性的因素，劳动年龄人口去年和今年新进人口结构下降，这意味着未来新组成家庭少100万对，住房刚需少100万套。

在人口进入老龄化的时候，我们也要看到其中的机遇。未来房地产更多回归于他的本性，更多地是表现于他的居住需求而不是投资需求。

曹远征还强调，现在是人口老龄化，从各个方面来看，更强调服务的重要性。

于是房地产的竞争不再是你的房地产销售如何，而是你的物业管理公司和服务如何。如果你的物业管理公司有竞争力，那么你的这个企业会有更好的发展前景。

“未来一定会针对细分市场，然后出现不同的经营模式，这并不意味着房地产的需求在下降，而是说房地产的需求在发生变化，那么这个变化核心就是房地产不再作为一个投资的工具出现，而开始回归它的本质。目前中国人口在老龄化，收入又在提高，于是偏好在发生变化，不会再千篇一律的，排浪式消费不存在了，一定是要有个性的。”曹远征意味深长的说道。

正如曹远征所说，未来定制式服务会成为一个很大的趋势。万科就是一个很好的例子，万科他强调的是售后服务，万科的物业管理非常有名，这么多的中国房地产行业在转型之中，这是一种新常态。

不仅如此，在这样的大背景下，去年小米公寓也顺势而生，刷爆了朋友圈。

曹远征表示，小米已经发现了这个趋势，所以有了小米公寓，然后公寓基本上是长租为主，它不是一个购买为主，那么它的模式的出现，那已经证明是你的消费行为在发生变化。这是对房地产传统模式的一个很大的挑战，过去是以售为主，现在是以租为主，但是以租不是就是简单的房子租出去，而是带有各种各样的服务设施在里头，今后卖房子，卖的不是房卖的是服务。

“在新常态下改变自己的销售模式、服务模式，然后从而在新的一个常态下引领风骚。”曹远征补充强调。

以下为网易房产专访中国银行首席经济学家曹远征采访实录：

网易房产：2014年房地产市场发生了翻天覆地的变化，您感觉最深刻的是什么？

曹远征：房地产发展的模式正遇到深刻的挑战，它并不意味着不看好房地产，而是房地产本身的内在规律在发生变化。现在来看，首先你这个房子是，得适应老龄化社会，第二你得适应它这样一个需要，它是回归居住需求，而不是说针对投资者这个，不是炒房的，而是变成真正居住需求，这样一种变化。

网易房产：现在有一种观点说今年北上广深会放开限购，您对这个问题怎么看？

曹远征：如果从十八届三中全会讲，应该自主消费，限购本身是限制消费，但是我们说北上广深这些城市，可能限购取消也得谨慎，因为人都往那挤，它应该进行某种限制，它对公共服务的要求压力会变大，是在这种博弈之中。

网易房产：您刚才提到现在一些购房者的习惯在慢慢改变，您提到的私人定制服务和前一久比较火的小米公寓有些相似，未来这种会成为潮流吗？

曹远征：小米已经发现了这个趋势，所以有了小米公寓，然后公寓基本上是长租为主，它不是一个购买为主，那么它的模式的出现，那已经证明是你的消费行为在发生变化。它能出来也就是说它也恰恰看到你这种消费的变化，这是对房地产传统模式的一个很大的挑战，过去是以售为主，现在是以租为主，但是以租不是就是简单的房子租出去，而是带有各种各样的服务设施在里头，今后卖房子，卖的不是房卖的是服务。

网易房产：互联网思维也是去年谈论一个比较火的词汇，您怎么看待房企运用互联网思维去营销？

曹远征：互联网是两件事，第一个通常是互联网的直接效果，它降低销售成本，可以扩大销售范围，但这不是传统模式的改变，只是一个销售环节的改善，过去靠售楼小姐，现在靠网上，我网上比售楼小姐便宜，房价也可以降低一点，你可以全国去卖，售楼小姐只能说是在本地区服务这么多客户。

第二点是互联网的革命，是什么呢？它是从需求端出来的，就说你要什么？就生产出来这样的房子，这叫互联网思维，而不是原先生产出一大堆标准的东西。

网易房产：这种细分的市场也会是未来房企关注的一个方向吗？

曹远征：去年中央经济工作会议中间描述了中国经济新常态，九个常态，九个表现，其中第一个表现就是针对这个问题：未来排浪式的、大规模的消费时代已经过了，而是多样化、个性化的需求，这在房地产中间也出现了，比如说小米公寓。

网易房产：您之前的演讲中提到说60岁以上的老龄化人口已经占20%，这是否意味着养老市场会很大？

曹远征：现在是人口老龄化，也意味着新进入的劳动力下降，这个时候从各个方面来看，更强调服务的品质，而且对老年人来说，拥有一个房产也没什么意义了。现在很多房地产公司说养老地产，卖的概念，房子跟过去一模一样，这没有用。

网易房产：现在险资也在进军养老地产，未来这种现象会是一个大的发展方向吗？

曹远征：养老房地产险资肯定是主体，因为保险资金它的期限比较长，它可以大规模的投资房地产，但是更核心的一点在于，你买保险为了什么？不就是健康、不就是养老，那么养老什么的并不是我买保险去投资赚钱，而是将来你给我提供一个更好的服务，保险公司投资房地产，变成养老房地产，能提供一个服务，这当然是很好的选择，核心的一点就是你的服务怎么样。

网易房产：刚才您提到比较多的就是一个服务的概念，现在很多企业在往城市运营商或服务商之类在转变，那是不是说现在这些房企已经看到了这些趋势？

曹远征：将来房地产商会变成五花八门的，而不是现在千篇一律的，万科它是个房地产商，它一定会还去卖房子，这是它的经营模式，但是很可能其他的房地产商就不这么做了，比如说险资的房地产商它可能会针对养老人群去卖服务，小米变成房地产商，还有人专门做别墅，我就是高大上的，最终房地产商会出现这种分化，而不是说盖了房子就去卖，这种局面要结束了。

一定会针对细分市场，然后出现不同的经营模式，这并不意味着房地产的需求在下降，而是说房地产的需求在发生变化，那么这个变化核心就是房地产不再作为一个投资的工具出现，而开始回归它的本质。目前中国人口在老龄化，收入又在提高，于是偏好在发生变化，不会再千篇一律的，排浪式消费不存在了，一定是要有个性的。

网易房产：如何解决房价高的问题？

曹远征：其实从某种意义上来说，中国不是房价高的问题，是收入低的问题。所以我们说核心并不是降房价，而是如何提高收入，如果收入提上去以后，你会发现这个情况会发生变化。这几年为什么房价高企，跟收入高涨是连在一起的，在过去几年农民收入涨了400%，农民收入在上升，这个时候它就说房价收入比在发生变化。

所以说理论上不是控制房价，最重要的是提高收入，而现在我们说居民消费行为变了以后，你突然发现房价上涨的压力不大，那么如果房价还是高的话，那只能说明收入过低。