专访石小敏：地价不降房价就不会降

中国经济体制改革研究会副会长、高级经济师石小敏

网易房产原创报道 土地不仅是房地产企业重要的生产要素，更是城镇化过程中重要的一环。

然而，在近五六年间，地价追着房价涨，面粉价涨得快过面包价，很多地方地价涨了十倍，房价才涨了三四倍，地价占房价的比重从10%左右上升到30—40%之间。

而每逢一有地王的诞生，市场关于地价的讨论便不绝于耳，有时甚至演变成一场土地的狂欢。

中国经济体制改革研究会副会长、高级经济师石小敏在接受网易房产的专访时痛批土地制度，中国的土地拍卖土地抵押，实际上都在演戏，不是真实的市场行为。

随后，石小敏指出，这样的土地制度以及经济发展模式引起了很多的矛盾，从经济向社会整治传导，从底层向高层蔓延。形成了一种很憋闷的大形势。

在土地制度的畸形发展下，如何对土地制度进行改革呢？对此，石小敏指出，这是极大的问题，我们总说我们的资产负债不怕，我们有的是土地。

但是我们的土地制度是存在很大的问题，城市土地里面一半左右甚至更多的是公用的是划拨的，商业用的和工业用的差不多1：1，工业用的是低价供应的，商业用的是拍卖高价的，房地产这个行业被高价土地推上了一个非常难受的地位。

现在土地捆绑了融资平台，捆绑了财政、捆绑了银行，地价不能降房价就不能降，现在出问题的往往是银行不保的、政府不允许，市场化程度最高的地方，比如像温州，温州的房价已经掉了3、4年了，大约是腰斩一半。

“这个模式还是捆绑在一块，还是尽快地脱离出来原有的模式另觅新生。”石小敏意味深长的说道。

以下为网易房产专访中国经济体制改革研究会副会长、高级经济师石小敏实录：

网易房产：现在深圳已经有试点农地入市的问题了，但推进的比较困难，您觉得瓶颈是在什么方面呢？

石小敏：因为土地实际上是政府垄断的，所谓的农民既是集体的，但是一转成非农使用就垄断在政府手里。比如像国内比较好的工业开发区-苏州工业园，苏州工业园一亩土地的产出，能可以是农地产出的1000倍。如果突然被征购用作非农使用的话，增值的部分是政府要拿在手里的，这是非常不合理的。

网易房产：您认为如果它的产出这么高，政府在征这块地的时候，是否会采取相应的措施呢？

石小敏：如果农民祖祖辈辈在自己的土地上，那么你现在要征用这块土地，这个增值是政府和农民共同创造的，应该一半一半，这是最简单的。

网易房产：您怎么来看现在面粉贵过面包这种现象？

石小敏：不是面粉贵过面包，面粉的价格上涨，这个速度快过面包的价格。

网易房产：去年楼市虽然经历了一个调整期，但是一些城市还是出现了地王，未来地价还会延续上涨还是会回归一个比较理性的状态？

石小敏：中国的土地拍卖土地抵押，实际上都在演戏，不是真实的市场行为，在2010年最疯狂最高峰的时期，政府手段有两个特点，一个就是拍卖，楼板价一上，周边的现房和期房就会上涨，第二个就是拆迁补偿费，比如说过去的旧平房，拆了要盖高层建筑的，拆迁补偿费会使周边原来的旧房子、二手房的价格都上涨。

网易房产：现在有什么办法可以降低地价吗？

石小敏：逼急了就降了，后任的官员跟前任的官员可能想法不一样，真急了的话他便宜了卖。

网易房产：在您看来，现在城镇化发展到什么水平呢？

石小敏：说到底这个城镇化，如果从比较严厉的角度来讲，它不是一个历史进步含义上的城镇化，就是真正农民没有进城，所以学者说这叫半城市化，或者叫伪城镇化。如果从正面描述，它实际上叫做政府与富人的城镇化。

网易房产：在城镇化的过程中，土地制度应该如何改革呢？

石小敏：现在你不管用什么说法，私有还是归私有，你真正给农民作主的权利，农民的土地能种就自己耕种，农业还可以免税，你要是非农使用，那增值的部分政府用于公共服务，比如道路什么什么，剩下的是农民的，就解决了。

网易房产：关于空置房也是讨论比较多的一个问题，您怎么看现在中国的空置率高的问题？

石小敏：关于空置房不管怎么定义，无非窄一点，宽一点，但是有大量的空置房是肯定的。