在房地产市场政府角色需重新定位

随着中国经济增长进入“新常态”，历经十年“黄金时代”的中国房地产市场也面临着巨大的挑战。房地产行业将呈现何种态势的发展？政府又该扮演怎样的角色？今天，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授接受《理论周刊》专访，他认为，随着我国经济的发展和居民收入的不断增加，房地产市场需求会不断提高，目前的这轮调整也是为了未来我国楼市的更加稳定健康发展。为了能让市场走势逐步稳定、健康，需要多方面努力，政府不宜再在楼市中扮演“打”或“救”的角色。

由通胀引发的

房价上涨难以再现

记者：经济新常态下，您如何看待当前楼市的走势？

尹伯成：2014年我国宏观经济运行的指标显示，GDP增长7.4%，城镇新增就业1322万，居民消费价格上涨2%。应当说这是一个相当好的成绩单，不仅表明去年经济总体继续运行在一个平稳、合理的区间，更重要是呈现出我国经济结构优化，经济质量提升，民生得到改善的良好态势，因为7.4%符合新常态下经济增速换挡的规律和预期，而新产品、新行业、新产业、新业态、新模式都真正在加速度成长。12.3%的高技术产业和10.5%的装备制造业体现了工业的新动力，网购、网贷、电信和信息消费的高增长体现了新业态的快速发展，消费、投资和出口三大需求结构中消费支出对GDP贡献率上升，劳动生产率提高，单位GDP能耗下降等都表现出我国未来经济增长具有良好基础、潜力和前景。

但是，我们也必须清醒看到，不仅7.4%毕竟比7.5%预期目标低了0.1%，更重要的是当前整个经济具有下行压力。除了国际因素的不确定性，国内“三期叠加”的影响还会给经济下行带来巨大压力，其中房地产业走势是一个重要因素。

众所周知，房地产在国民经济中是一个涉及60多个上下游行业的“巨无霸”。从去年起，我国房地产业发展出现了多年来一直走强的掉头形势。全年全国房地产开发投资95036亿元，比上年增长10.5%，而过去增长都高达20%-30%。去年住宅投资增长9.2%，新开工面积还比上年下降14.4%，商品房销售面积销售金额分别下降9.1%和7.8%，土地购置面积下降14%。这是过去从来没有过的。去年四季度以来随着一些包括限购、限贷等政策松绑，市场形势出现了一些积极变化，70个大中城市的住宅销售价格、销售面积和金额降幅在收窄，因而有人认为今年楼市走势可能会不会像2008年那次调整一样，经历了一次短暂下调后再次进入上升通道并使房价再涨。

这种由经验主义导致的盲目乐观是不符合实际的。尽管不排除个别一线城市的房价可能会少许上涨，但是总体而言，这次楼市调整与2008年那次调整以及目前的楼市走势与2009年开始的走势都有着重大区别。最重要是，2008年那次调整及其后的迅速上升都是政府行政政策干预的结果，而这次的调整是市场力量作用使然。党的十八大以来，政府已很少提及楼市调控，而且去年起开始逐步放松限购、限贷等，还采取了一些鼓励购房的政策措施，可是至今仍未能改变楼市下行调整的总态势。其根本原因就在于政府行政性调控一旦退出舞台，市场供求力量就会成为市场走势的决定性因素。

前几年我国房地产市场一路高歌猛进，房价持续上升，房地产投资利润极其丰厚，吸引了各路资金蜂拥而入。由于房价上涨过快，涨幅过大，使需求来不及跟上，形成供过于求局面。据上海易居研究院数据，去年11月份我国一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3859万、20154万和4098万（不少三线城市没有列入上述35个城市）平方米，同比往年增长分别为38.4%、15.4%和17.9%。这35个城市新建商品住宅存销比为15.8个月。为什么需求跟不上？商品住宅需求分为初次要买房的刚性需求、已有住房居民要扩大住房的改善性需求和把商品房作为投资工具的投资性需求。刚性需求和改善性需求都会长期存在，城镇化过程中还会扩大。问题是我国商品住宅价格十多年来的持续猛涨使房价水平过分超越了居民购买能力，不少城市房价收入比都超过10倍以上。如北京四环内住宅交易均价目前已达6万左右，与台北、香港、新加坡大致相同，但居民收入远低于这些城市水平。2013年北京居民人均收入40321元，大约为新加坡1/6。当然北京四环以内目前居民收入已远高于40321元，但也远低于新加坡居民收入。由于房价先于收入接轨国际大都市，导致商品房需求高度集中于中高收入人群，而他们的住宅消费需求早已满足，他们再购房多半为投资性需求，就是说他们购房非为自住而为获取投资收益。获取投资收益渠道无非是出租获取租金和房价上涨获取买卖差价。房价过高时，不仅租金收益率会很低，而且房价再涨较难，一旦房价不再上涨甚至可能下跌时，旺盛的住宅投资需求就会逆转。这就不难理解为什么去年许多地方限购、限贷松绑后商品房需求仍没有多大起色。人们的一个心理规律是买涨不买跌。一旦形成房价难以上涨甚至可能下调时的预期，就会影响实际的市场需求。更值得注意的是，近几个月来，我国长期低迷的股市忽然发力，股价和成交量在波动中一路走高，这使得原来热衷于房地产投资的资金开始转向股市，使楼市更加雪上加霜。

当然，作为不动产市场，楼市从来就是区域性市场。在北、上、广、深这些一线城市，住房价格会因需求强劲而比较坚挺，甚至有时还会小幅上涨。但广大三、四线城市以及库存量大的二线城市可能就不会那么幸运了。在供求矛盾日益严重情况下，想靠前几个月那一点政策措施逆转楼市整个局面，恐怕不太现实。

当然如果我国出现非常严重的通货膨胀局面，使人们感觉到还是赶快让手中货币这个烫手山芋投入不动产投资这个避难所为好，那么我国楼市形势会迅速逆转，然而这恐怕不可能。第一，目前我国广义货币供应量大约已有120万亿元，为GDP两倍，要中央政府再大量货币放水是不可能的。尽管我国目前在执行稳健的货币政策中为应对经济下滑，会多次降准、降息，但多半属结构性定向宽松，而非无原则货币扩张。因此货币因素的需求拉上的通货膨胀条件不具备。第二，以国际油价为代表的能源和大宗商品的价格持续下行，使成本推进的通货膨胀条件也不具备。可见，以通胀引起的楼市再起、房价再涨的局势可能难现。

政府不能走

强刺激的老路

记者：面对房地产业的颓势，您认为政府会“救市”吗？

尹伯成：当然会。问题是怎么救？再像2009年初那样救有用吗？估计没有用。2009年楼市形势是政府政策主导和控制的，而现在已由市场主导。在供求矛盾如此大局面下，政府就是想救也救不了，限购限贷松绑的政策效应递减就证明了这一点。更何况中央政府已一再明确要让市场在资源配置中起决定性作用，政府不宜再在楼市中扮演“打”或“救”的角色。中央多次强调，尽管我国当前面临种种经济下行压力，经济中不稳定因素环境复杂，但不宜再重复走过去那种简单的强刺激政策老路，而必须走适应新常态之路。我们对当前楼市形势必须从新常态高度才会认识清楚。所谓新常态，说到底就是经济增速放缓，经济结构优化，经济创新驱动。目前我国经济处在“三期叠加”阶段。增速换档是经济发展规律决定的。结构调整阵痛是我国加快发展方式转变的主动选择。前期刺激政策消化是化解多年来积累起来的深层次矛盾的必经阶段。当前我国楼市的调整正是结构调整阵痛反映的一部分，也是前期刺激政策消化的要求。因此，这种调整已再不是过去那种楼市调控政策“一打就下，一松就上”的老格局重现，而是经济新常态中必然出现的现象，并不值得大惊小怪。

本轮调整后

会更加稳定健康

记者：请您判断下房地产下一阶段的发展方向？

尹伯成：尽管我们对房地产市场调整要看到其必然性，但是也不必丧失信心。我国的楼市从长远看还是很有前途的，因为我国的城镇化在继续推进，广大居民对改善住宅的要求依然十分强烈。随着我国经济的发展和居民收入的不断增加，房地产市场需求会不断提高。目前的这轮调整也是为了未来我国楼市的更加稳定健康发展。

然而正如车辆急刹车易出事故一样，当前我国楼市调整也应当是逐渐的、适度的、合理的，而决不能大起大落，过分波动。房地产行业是一个涉及上下游几十个行业的影响极大的产业。据测算，2014年房地产投资对宏观经济增长的直接贡献是0.48%，比2013年的贡献下降了0.30%。可以说房地产投资的下降是导致2014年GDP增长下降的主要原因。还需要指出的是，从控制经济和金融风险角度看，楼市调整的幅度也不宜过大。要知道各地政府拉动经济增长时，基础设施建设是主要一块，而其资金是通过直接或间接的债务取得的。据IMF估计，我国广义政府债务已占GDP近50%左右，这些负债本息中很大一部分都要靠出售土地使用权的收入来偿还。如果楼市过分萎靡，房价过分下调，土地转让就会成问题，不仅许多基础设施建设要成为半拉子工程，而且许多公共产品供给和民生问题解决都会成为难题。要知道经济结构优化和创新驱动也不是短时期内就能完成。还要知道，去年全国财政收入增速只有8.6%，创下1991年以来23年的新低，这与房地产业下行有关，仅房地产营业税增速就从2013年的33.6%滑落至4%。因此房地产投资和房价都不宜再过分下降，不宜像有些人所希望的那样房价越跌越好。这种情绪化思维是要不得的。政府也不想让市场出现如此走向。

为了能让市场走势逐步稳定、健康，需要多方面努力。库存压力大的开发商还是要继续作出以价换量的选择，赶快消化库存。需要购房的消费者也要放弃房价会不断下跌的幻想，只要房子的性价比已经达到你的经济和心理价位，该出手时就应出手。银行需要在按揭贷款方面给消费者更多一点实惠。政府更应从多方面想办法，化解商品房库存压力矛盾，包括给开发商拓宽融资渠道、公积金使用范围灵活、状况、成因及收购一些库存商品房作为保障性住房等。总之，不能让成交量一直低迷，毕竟一个稳定、健康、理性的房地产市场环境对我国整个经济和社会的稳定以及改革深入推进的大局是必须的。

（图片 明天）