金岩石:房价上涨与房子无关 是人口流动决定

网易房产讯 被誉为“索罗斯的中国门徒”、“纳斯达克市场的活字典”的鑫星伊顿投资顾问公司首席执行官金岩石5月11日来到广州，在由《房地产导刊》社和IPI慧森置业主办的“经济全球化背景下的金融投资与财富管理新机会”高峰论坛上作主题演讲时表示，房价上涨跟房子没有任何关系，房价上涨唯一的理由就是人口在流动中急剧集中，人来疯涨，人去楼空。在分析国人财富投资偏好时，他称“如果你80%以上的财富是房地产，你是富人但是土”。

“房价上涨与房子无关，是人口流动决定”

金岩石认为，楼市投资的黄金时代已结束，想继续开发楼市就要注意“中心价值论”：选择中心城市、城市中心、以及中心城市的城市中心。这是城市化的必然结果。

他分析称，房产价格上涨的背后是人口流动，随着人口在流动中快速集中，人口流入的区域就会产生房地产的财富效应。在中国我们已经经历了这样一个变化：当城市常住人口在20%到35%时，大城小镇房价普涨；城市人口从35%到50%时，大城大涨，小镇小涨；城市人口达到50%以上时，90%的城市会一个接一个崩盘，同时，人口继续流入的城市或区域，房价还能Hold住甚至暴涨，这样的暴涨一定位于城市中心的城市中心。

用这个原理放眼世界，也同样是这个道理。当一个国家突然间出现了大量的移民人口，外来人口占到房地产新发市场的50%以上的时候，这个区域就必然会出现房价爆发性的上涨，所以要理解，房价上涨跟房子没有任何关系，房价上涨唯一的理由就是人口在流动中急剧集中，人来疯涨，人去楼空。

“爱房子是小学生，爱股票债券是大学生”

金岩石提出“财富偏好升级理论”。他表示，国人第一代财富偏好叫“不动产偏好”，投资土地和房子，因为刚离开农村还带着对土地的依恋。“盛事古董乱世黄金”，这是第二代偏好，流动性增强了。巴菲特自称“不买黄金和房子”，是因为他认为没有收益率，这种“收益率偏好”把人们引入股市、债市基金，于是价值投资风靡全球。一旦接受收益率偏好，面对的永恒问题就是涨与跌，而正确答案只有一个，波动，即“波动性偏好”。这种偏好构建了多层次的投资市场，崛起了像索罗斯这样一代投资人，每年都在创造着百倍千倍的传奇，每天都有机会。

“爱房子是小学生、爱黄金古董是中学生、爱股票债券是大学生、爱多层次资本市场是研究生。”

金岩石说：“截止到今天如果你80%以上的财富是房地产，你是富人但是土。如果80%以上的财富中有房地产还有一些收藏，还有一些黄金，还挂着一些张大千的假画，你土豪。如果你能够买一点股票证券基金，你有知识，你就有机会，也有胆略。”

“本轮牛市有望冲突破前期高点6124点”

通过分析中国牛市的形成机制，金岩石得出一个结论：中国股市从来就没有成为国民经济的晴雨表，中国股市是制度变革的风向标。每一个大牛市持续两年以上创新高，它一定背后有一只有形之手，但是却是无形存在，这只手就是制度变革。

他表示，此轮牛市在经济下行时出现，体现了投资人对政府改革的制度预期。他预测，下一轮会盘整在4000点之上，寻找机会冲突破前期高点6124点。未来让牛市逆转的力量很可能来至海外的又一次金融危机，预计时间是2017到2018年。

“本轮牛市有望冲突破前期高点6124点”

通过分析中国“牛市”的形成机制，金岩石得出一个结论：中国股市从来就没有成为国民经济的晴雨表，中国股市是制度变革的风向标。每一个大牛市持续两年以上创新高，它一定背后有一只有形之手，但是却是无形存在，这只手就是制度变革。

他表示，此轮“牛市”在经济下行时出现，体现了投资人对政府改革的制度预期。他预测，下一轮会盘整在4000点之上，寻找机会冲突破前期高点6124点。未来让“牛市”逆转的力量很可能来至海外的又一次金融危机，预计时间是2017到2018年。