1992年小平同志南巡以后，房地产业真正诞生，之后这个行业就一直牵连众多又瞬息万变，房价总是像孩子的脸，说变就变。可以说，这个行业的就像占卜师，纵览过去，又要运筹未来，貌似他们总知道些普通人所无法看到的东西。最近在网易《态度公开课》的现场，一位曾经耕耘过北京CBD及武汉中央文化区，现在正在打造北京运河通州核心区的资深地产人——复地集团副总裁朱文焱，用真实的数据展现如今地产的面貌，用专业的思维分析互联网时代下的房地产，最后还附赠彩蛋，与你聊聊北京五年后的房价。
数据描绘出的房地产业
冯仑先生说过，人均GDP在0.6万美金以下的时候，房地产市场是以住宅供应为主的，0.6万—1.5万美金，则是以社区商业供应为主，而当到了1.5万美金—2万美金的时候，社会的房地产发展变成了CBD的核心供给。
目前，中国人均GDP超过1万美金的城市已经有10个了，所以这就注定了以北上广深为代表的超大城市，它的房地产发展已经达到了CBD的大型的商业供给阶段。但是再看看我们很多三四线城市，人均GDP仍然在4000美元左右徘徊，所以在这些地区，他们仍然是以住宅的供应为主。
所以我们知道现在的房地产行业是一个战国时期，存在着以住宅供应为主、以社区商业为主、以CBD大型商业供应为主的三种不同的形态。那么当我们知道这样的一种定位的时候，我们来看看过去的一年发生了什么。
从一张描述的全国商品房销售面积与增速的图表中可以看到，从2014年1月份，房地产已经不涨了。到了今年的2月份整个的增速基本上减了16.3%，也就是说房子卖不动了。再看全国房地产开发的投资增速表，在2014年房地产还可以达到接近20%的增速，但是到了今年一季度，就只有10.4%了，这说明什么？虽然房地产的投资在增速，但是所提供的面积少了，所卖的速度慢了，所以地皮贵了，面粉比面包贵了。
再看这张表。这是一张民间固定资产投资和全国固定资产投资的一张表，大家可以看到，虽然目前还在增速，但是比较2014年已经降了7到8个百分点，特别是黄线所表示的民间固定资产的投入大幅的减少，说明什么？说明大家都不买房了，说明大家都理财了，说明大家都去买股票了，所以这两天股票每天的成交接近1万亿。
面对当下中国房地产处在的阶段以及过去的一年所发生的变化，很多专家呼吁：拐点来了。那么让我们看看，对应于拐点，中国房地产其他的几个重要指标的变化。
第一个，劳动力在2015年已经达到了顶峰，预计2025年会降到10亿，也就是说真正具有劳动能力的人减少了。第二个购房人群在2015年到2016年达到峰值。第三个人口老龄化，抚养比长期上涨。也就是诸位负担会越来越重。目前我们的库存6亿多平米，这是一个巨大的量，家庭的规模小型化，随着二胎的出现它已经接近了尾声，在这样多的不利的条件下，曾经的支柱产业，曾经的大佬下堂了。那谁上位了？互联网上位了。
双方同时诞生，20年之后，房地产下堂了，互联网上位了
中国的房地产发展是从1979年开始的，那时候在一些三四线城市开始了商品住房的销售。但是真正房地产的开始是从1992年，小平同志南巡以后。那么互联网是什么时间？互联网是1994年的4月20号，中科院用一根64K的专线接入了互联网，所以这两个时间差不多，都是20年。但是一个下堂了，一个上位了。
既然说到了互联网上位，那我们也要看看互联网给我们带来了什么，我想借用崔永元先生的话，他说我们感谢，我们感谢淘宝让我们知道这个世界最贵的车是购物车；我们感谢特斯拉，感谢特斯拉让我们知道，没有发动机的车叫跑车；我们也感谢滴滴打车，在我们愉快的坐在车上的时候，我们能够窃喜的发现，谁没打到车。
其实互联网确实对我们产生了很大的影响。如果有一天你的女朋友拿着你的iPad，到她的闺蜜家，突然发现，连上了，那你的生活一定会被改变。
说到这些改变，我们想看一看，到底互联网和房地产它的结合是什么。答案在李克强总理的“两会”报告上，互联网+。我们给了它一个说法，叫做我们理解的互联网+，简单的说就是用互联网的这种建维能力，去改变和充实传统产业，使传统产业进化，并且表现出勃勃生机。
但是在这样一个过程里面，改变是痛苦的。大家看到我们今天既要为客户打造尖叫的产品，又要防止野蛮人的入侵，最让我们纠结的是我们曾经的传统，曾经那些让我们区隔于我们对手的核心价值观。互联网要改变，企业要进化，这就像左手和右手，伸出来都是肉，我们很难做取舍。刚才我们讲到了柯达，柯达是感光领域的老大，这个公司是挚爱着它的传统，它的49位高管之中有7位是学化学的，它的CEO也是学化学的，但是面对数字化摄影，它的真正的电子工程师只有3位，所以这就不难理解它为什么轰然倒下。它对传统太过爱戴了，以至于它忽视了替代技术的研发，所以我们只能为柯达扼腕。
金庸笔下的周伯通，他的核心秘籍就是双手互搏。掌握这种双手互搏的秘籍其实并不难，最重要的是他游戏人生的态度。所以我们说改变并不难，难的是我们的态度。
北京的房子五年之内一定翻一番
不管大家现在买不买房，相信大家都会问我，既然你是一个资深的地产人，你又是在一个前20强房地产公司工作的人员，那么你能不能预测一下，北京的房子还会涨吗？北京的房子涨不涨，先看下面这张表。
简单的说一下，北京上海目前常住人口，官方给出来的，2000万，其他的几个一线城市1000多万。房价平均，上海、北京、深圳3万多一点，其他城市1万来块钱。再看一下GDP，他们都过了万亿，重庆是唯一的一个特例。
从这张表上，我们有一个重要的数字就是人口的净流入，上海500多万；北京700多万。我们假设政府公布的这个数字是准确的。我们来看看日本的东京，日本的东京京都和大阪，占有全日本GDP的70%，那么东京的房价是多少呢？东京的二环内的房价大约是20万一个平米，而它周边的区域，22年没涨过，而且一直在降，目前的价格，如果你们到日本买房的话，大约在1.5万—2万，换句话说10倍的差异。
这是美国GDP的分布，大家也可以看到，在如此庞大的一个国土面积上，真正的GDP的突出贡献就那么几个城市，再看看美国一家大学对于中国的GDP的分布的预测，上海引领世界，而北京也超过了香港。所以如果我们以人口的净流量，以GDP的涨幅，以美国、欧洲、日本为参考，那么我引用周立波先生一句话，那就是我敢断言，但我绝不负责，北京的房子五年之内一定翻一番，但是跟诸位没有任何关系。
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
