朱中一：大部分人买不起的房子有什么用？

网易房产讯 “如果大部分人买不起房，这样的房子有什么用？”“地方政府依靠土地财政，导致土地供应没有跟房地产开发的实际需要挂钩。”“国家不会对投资性需求开绿灯”……中国房地产业协会名誉副会长朱中一5月16日在广州做了一场主题演讲，针对新常态下房地产行业和房企转型问题，提出不少“犀利”观点。

谈市场：楼市回暖还要关注中小企业资金短缺问题

在政策利好影响下，四月份一二线城市开始回暖，但是房地产整体的开发与投资、新开工面积和销售面积仍然是下降的；房价方面，70个城市四月份的商品房价格比三月份增长0.3%，但大部分城市还是下降的。

“不管怎么说，一二线城市的回暖得到了证实，这个‘趋势至少在五、六月份会延续下去。”

但是，市场总体向“量升”的方向向好发展的同时，不同市场和不同企业的差异性依然很大。朱中一提出，在当前态势下要关注商品房的销售去化问题，以及中小企业资金短缺问题。

谈政策：国家不会对投资性需求“开绿灯”

怎样解读政府目前带点“救市”意味的房地产政策？朱中一表示，随着房地产进入调整期，国家在限购政策等方面都做了调整，“这是在经济进入常态化以后的常态化的政策”。

“但北上广除外，因为这涉及到超大城市的人口规模和资源能力的问题。”他表示。

朱中一分析，国家对房地产的系列政策都表明要鼓励自住和改善型需求，不动产登记制度也在跟进中，虽然时间表尚不明确，但趋势是明确的。这些政策符合我国要在2020年全面实现小康社会的目标，因此不是短期的。

至于投资性需求，朱中一表示国家政策不会“开绿灯”。

谈新常态：告别房企暴利时代

“要从供求关系的基本面去分析新常态。”朱中一认为，目前楼市回暖指标不明显，房企利润率下降，这是新常态下房企要面对的核心问题：经过十几年发展，我国房地产行业供求基本平衡，部分地区供应充足。同时在新型城镇化下，市场还要解决两亿城镇就业人口的住房问题，要提供改善性住房以匹配他们的支付能力和需求。

“今后房地产不可能像过去那么快速发展，盈利也不像过去那么暴利了。”

面对新常态，他向房企提出三个颇为“犀利”的问题——

1、如何认识房地产发展的自身规律？

房地产市场有地区差异性，而且房地产是经济领域和民生领域的重要行业，行业该如何定位？房地产如何与地区发展阶段相适应？

2、房地产与新型城镇化如何协调发展？

“如果大部分人不起房，这样的房子有什么用？”商品房库存量大的现状向市场提出了新的课题：怎样创新住房保障体系来转化存量？市场和保障之间的价格和机制如何平衡？

3、房地产政策和国家长效机制如何衔接？

房地产跟土地应该是联动的，但这些年三四线城市房地产开发量大，土地供应量也大，原因在于：政府依赖土地财政，土地的存量跟地方政府收入挂钩，而不是跟房地产实际需要挂钩。

谈城镇化：挖掘城镇化人口刚需，房地产大有前景

朱中一认为，我国城镇化占比不过三、四成，房地产有很大的发展前景，问题在于如何把城镇化转化为刚需。例如，如今人口往城镇转移，在城镇就业的人有一个亿，他们的住房怎么解决和保障？外来人口如何在城镇落户？这就涉及到长效机制的问题。

今年4月30号的中共中央政治局会议对房地产市场提出三句话：“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。”朱中一认为，国家要建立长效机制，第一点在于完善住房、土地、财税、金融相关政策，第二点在于每一个地方政府根据发展计划来开发住房、供应土地，不再盲目开发、盲目卖地，第三点在于不动产登记制度。

谈转型：不认同“去房地产化”

“前一段时期，媒体经常说创新就是要‘去房地产化’，我认为不合适。”朱中一指出，不管市场怎么变化，房地产利润率如何下降，都仍是一块大蛋糕。库存高也只是暂时的。

他看好“万万联婚”。“万科和万达签订合作协议，双方既互补又合作，能够发挥各自的潜力。”

他还提到了互联网+。他认为，互联网+的实质是将营销搬到网络上，能够更好地对接客户需求，减少中间环节，提高服务质量。

房企如何利用政府扶持转型？朱中一指出几个“风口”，包括政府鼓励企业将存量住房转向租赁市场，以及有优惠政策鼓励发展绿色建筑等。而在养老地产方面，他坦言，虽然国家有政策扶持，但目前表述比较模糊。

他极力“推荐”旅游地产。“我觉得旅游度假产品市场前景不错。国家鼓励带薪休假，加上现在老年人有六、七成身体健康，有能力到处旅游，我建议度假产品要分层。希望广东省、广州市有实力的企业可以开发这个市场。”