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朱中一:大部分人买不起的房子有什么用?

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“如果大部分人买不起房,这样的房子有什么用?”“地方政府依靠土地财政,导致土地供应没有跟房地产开发的实际需要挂钩。”“国家不会对投资性需求开绿灯”……中国房地产业协会名誉副会长朱中一提出不少“犀利”观点。

朱中一:大部分人买不起的房子有什么用?

网易房产讯 “如果大部分人买不起房,这样的房子有什么用?”“地方政府依靠土地财政,导致土地供应没有跟房地产开发的实际需要挂钩。”“国家不会对投资性需求开绿灯”……中国房地产业协会名誉副会长朱中一5月16日在广州做了一场主题演讲,针对新常态下房地产行业和房企转型问题,提出不少“犀利”观点。

朱中一:大部分人买不起的房子有什么用?

谈市场:楼市回暖还要关注中小企业资金短缺问题

在政策利好影响下,四月份一二线城市开始回暖,但是房地产整体的开发与投资、新开工面积和销售面积仍然是下降的;房价方面,70个城市四月份的商品房价格比三月份增长0.3%,但大部分城市还是下降的。

“不管怎么说,一二线城市的回暖得到了证实,这个‘趋势至少在五、六月份会延续下去。”

但是,市场总体向“量升”的方向向好发展的同时,不同市场和不同企业的差异性依然很大。朱中一提出,在当前态势下要关注商品房的销售去化问题,以及中小企业资金短缺问题。

谈政策:国家不会对投资性需求“开绿灯”

怎样解读政府目前带点“救市”意味的房地产政策?朱中一表示,随着房地产进入调整期,国家在限购政策等方面都做了调整,“这是在经济进入常态化以后的常态化的政策”。

“但北上广除外,因为这涉及到超大城市的人口规模和资源能力的问题。”他表示。

朱中一分析,国家对房地产的系列政策都表明要鼓励自住和改善型需求,不动产登记制度也在跟进中,虽然时间表尚不明确,但趋势是明确的。这些政策符合我国要在2020年全面实现小康社会的目标,因此不是短期的。

至于投资性需求,朱中一表示国家政策不会“开绿灯”。

谈新常态:告别房企暴利时代

“要从供求关系的基本面去分析新常态。”朱中一认为,目前楼市回暖指标不明显,房企利润率下降,这是新常态下房企要面对的核心问题:经过十几年发展,我国房地产行业供求基本平衡,部分地区供应充足。同时在新型城镇化下,市场还要解决两亿城镇就业人口的住房问题,要提供改善性住房以匹配他们的支付能力和需求。

“今后房地产不可能像过去那么快速发展,盈利也不像过去那么暴利了。”

面对新常态,他向房企提出三个颇为“犀利”的问题——

1、如何认识房地产发展的自身规律?

房地产市场有地区差异性,而且房地产是经济领域和民生领域的重要行业,行业该如何定位?房地产如何与地区发展阶段相适应?

2、房地产与新型城镇化如何协调发展?

“如果大部分人不起房,这样的房子有什么用?”商品房库存量大的现状向市场提出了新的课题:怎样创新住房保障体系来转化存量?市场和保障之间的价格和机制如何平衡?

3、房地产政策和国家长效机制如何衔接?

房地产跟土地应该是联动的,但这些年三四线城市房地产开发量大,土地供应量也大,原因在于:政府依赖土地财政,土地的存量跟地方政府收入挂钩,而不是跟房地产实际需要挂钩。

谈城镇化:挖掘城镇化人口刚需,房地产大有前景

朱中一认为,我国城镇化占比不过三、四成,房地产有很大的发展前景,问题在于如何把城镇化转化为刚需。例如,如今人口往城镇转移,在城镇就业的人有一个亿,他们的住房怎么解决和保障?外来人口如何在城镇落户?这就涉及到长效机制的问题。

今年4月30号的中共中央政治局会议对房地产市场提出三句话:“要完善市场环境,盘活存量资产,建立房地产健康发展的长效机制。”朱中一认为,国家要建立长效机制,第一点在于完善住房、土地、财税、金融相关政策,第二点在于每一个地方政府根据发展计划来开发住房、供应土地,不再盲目开发、盲目卖地,第三点在于不动产登记制度。

谈转型:不认同“去房地产化”

“前一段时期,媒体经常说创新就是要‘去房地产化’,我认为不合适。”朱中一指出,不管市场怎么变化,房地产利润率如何下降,都仍是一块大蛋糕。库存高也只是暂时的。

他看好“万万联婚”。“万科和万达签订合作协议,双方既互补又合作,能够发挥各自的潜力。”

他还提到了互联网+。他认为,互联网+的实质是将营销搬到网络上,能够更好地对接客户需求,减少中间环节,提高服务质量。

房企如何利用政府扶持转型?朱中一指出几个“风口”,包括政府鼓励企业将存量住房转向租赁市场,以及有优惠政策鼓励发展绿色建筑等。而在养老地产方面,他坦言,虽然国家有政策扶持,但目前表述比较模糊。

他极力“推荐”旅游地产。“我觉得旅游度假产品市场前景不错。国家鼓励带薪休假,加上现在老年人有六、七成身体健康,有能力到处旅游,我建议度假产品要分层。希望广东省、广州市有实力的企业可以开发这个市场。”

朱中一:大部分人买不起的房子有什么用?

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