上海自贸区启示录 南沙自贸区是否能迎甜蜜时光?

网易房产原创报道 继上海自贸区运行一年多后，国内自贸区扩至四个。4月21日天津、福建和广东自贸区正式挂牌，由此掀起自贸区开发的热潮。

值得注意的是，上海作为大陆境内第一个自由贸易区，上海自贸区在经过两年的发展以后，对其它自贸区的发展均有些借鉴意义。

虽然各自贸区定位各有特色。就南沙自贸区而言，房地产市场是否能迎来新的发展机遇？

上海自贸区的启示 南沙房价会涨？

据第一太平戴维斯华南区市场研究部主管何凌表示，南沙和上海自贸区在很多形态上都有相同的表现。

就上海自贸区而言。资料显示，中国（上海）自由贸易试验区（China (Shanghai) Pilot Free Trade Zone），于2013年8月22日经国务院正式批准设立，于9月29日上午10时正式挂牌。2014年12月，上海自贸区由原先的28.78平方公里扩至120.72平方公里。

2015年4月27日，上海自贸区扩展区域正式揭牌，自此陆家嘴金融片区、金桥开发区、张江高科技片区正式纳入新的上海自贸区版图。

以上海自贸区一年多来的经验来看，合同外资金额这一经济指标在2014年同比增长5.2倍，占上海全市水平的37.3%。何凌表示，由于各省市所在的经济腹地和产业基础各有不同，不可否认的是，南沙自贸区的挂牌将会在一定程度上带动广州经济的发展。

上海自贸区在运行一年以后房价有所上涨，未来南沙是否也会延续此种趋势呢？

据合富辉煌的数据显示，上海自贸区挂牌以后，对区域住宅拉动作用明显：一是自贸区概念带来的投资需求；二是大量企业进入园区注册将带来新增的产业人口，产生新的住房需求。

上海自贸区挂牌以后，据第一太平戴维斯所公布数据显示，上海自贸区试点后，2014年外高桥板块一手商品住宅的成交均价为40185元/平方米，较2013年的36084元/平方米 同比升11%；二手住宅成交均价也上升19%至16848元/平方米。而临港片区去年二手住宅成交均价也上升20%至8410元/平方米。

其中，值得注意的是，在人民币跨境使用细则实施性细则公布后，据合富辉煌额数据统计，上海自贸区居住价格持续上升，2014年5月达到最高峰，升幅高达55%。成交量受2014年大市不佳影响有所回落，随着大市的回暖和政策的落实，2014年第四季度价量再度明显回升。

合富辉煌表示，上海自贸区是在浦东新区的基础上建立起来的，浦东经过20余年的发展，自贸区形成后可以快速导入形成大量新增产业人口。未来随着自贸区的逐步发展，区域内和周边住宅价格还有上升空间。

然而，就广东自贸区的房价表现看，仅南沙涨幅较疲软。据悉，前海挂牌前后有新开盘住宅项目均价已超过8万元/平方米，而2014年11月前海的住宅均价还在4万元左右，获批后半年内住宅售价涨幅已翻倍。前横琴在售的住宅项目均价都已超过4万元/平方米，相较2014年涨幅超过10%。

事实上，何凌指出，南沙一季度成交面积超过35万平斱米，比去年同期大增154%，但交易均价为10240元/平方米，较去年同期的11601元/平方米下跌9.3%，主要是上一年南沙房价出现过一轮涨价。

据此，其分析认为，南沙楼价之所以未能随着成交量上涨而显露出狂奔而上的走势，是源于供应量的迅猛增加，再加上原有未消化的存量高企，导致了去化压力大。预计后期南沙当地房价的涨幅将非常有限。

南沙自贸区在吸引企业进驻方面如何？

据第一太平戴维斯研究报告指出，由于自贸区在税务、行政审批手续、用地政策、金融创新等斱面存在巨大的政策红利。上海自贸区成立半年内7772家企业入驻，截至2014年12月31日，上海自贸区内注册企业共21,239家。

正是由于政策利好，上海自贸区挂牌以后，在自贸区注册的公司如雨后春笋般涌现出来，也成为大家关注的焦点。

当然，彼时上海自贸区出现了很多虚拟注册的公司，而这类公司也被称为“抽屉公司”。据第一太平戴维斯解释称，这类企业是把公司的注册地迁往自贸区内，但是实际的办公地点仍在核心CBD内。

据不完全统计显示，南沙自贸区获批后至4月20日，自贸区内新设立企业共598家，内资582家（97%）、外资企业16家。

就南沙而言，目前入驻意愿强烈的企业主要有金融机构、电商、物流 、航运服务、贸易类企业。据悉，入驻南沙自贸区的企业可以享受多重政策红利，例如，用地政策优惠，自贸区内的企业融资成本低于CBD等等。

对此，第一太平戴维斯还指出，进驻南沙，但重心放在CBD的企业主要出于这样的考虑。南沙自贸区将可能出现存款利率市场化创新、自贸区企业融资创新等金融创新，CBD更有利于企业形象的建设等等。

据此前广州市汽车服务业协会副秘书长郭俊荣表示，目前广州南沙自贸区相关部门，正在制定开展平行进口车试点的细则，，细则虽然借鉴了上海自贸区开展平行进口车的经验，但同时也考虑到广州本地的实际情况，如注册条件更加宽松。以注册地点为例，未来平行进口车的经销商获准在南沙自贸区内实施“虚拟注册”，而通过位于市区的展厅开展经营活动。

就上海自贸区来看，现在采用的是“宽进严管”方式，宽进有可能会产生虚拟注册企业，但由于后期“严管”，估计这类企业也无法长期生存。

随着对政策解读的逐步深入，市场投资日趋理性，自贸区火爆的注册局面能持续多久，多数受访者表示尚难以预测。