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上海自贸区启示录 南沙自贸区是否能迎甜蜜时光?

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虽然各自贸区定位各有特色。就南沙自贸区而言,房地产市场是否能迎来新的发展机遇?

上海自贸区启示录 南沙自贸区是否能迎甜蜜时光?

网易房产原创报道 继上海自贸区运行一年多后,国内自贸区扩至四个。4月21日天津、福建和广东自贸区正式挂牌,由此掀起自贸区开发的热潮。

值得注意的是,上海作为大陆境内第一个自由贸易区,上海自贸区在经过两年的发展以后,对其它自贸区的发展均有些借鉴意义。

虽然各自贸区定位各有特色。就南沙自贸区而言,房地产市场是否能迎来新的发展机遇?

上海自贸区的启示 南沙房价会涨?

据第一太平戴维斯华南区市场研究部主管何凌表示,南沙和上海自贸区在很多形态上都有相同的表现。

就上海自贸区而言。资料显示,中国(上海)自由贸易试验区(China (Shanghai) Pilot Free Trade Zone),于2013年8月22日经国务院正式批准设立,于9月29日上午10时正式挂牌。2014年12月,上海自贸区由原先的28.78平方公里扩至120.72平方公里。

2015年4月27日,上海自贸区扩展区域正式揭牌,自此陆家嘴金融片区、金桥开发区、张江高科技片区正式纳入新的上海自贸区版图。

以上海自贸区一年多来的经验来看,合同外资金额这一经济指标在2014年同比增长5.2倍,占上海全市水平的37.3%。何凌表示,由于各省市所在的经济腹地和产业基础各有不同,不可否认的是,南沙自贸区的挂牌将会在一定程度上带动广州经济的发展。

上海自贸区在运行一年以后房价有所上涨,未来南沙是否也会延续此种趋势呢?

据合富辉煌的数据显示,上海自贸区挂牌以后,对区域住宅拉动作用明显:一是自贸区概念带来的投资需求;二是大量企业进入园区注册将带来新增的产业人口,产生新的住房需求。

上海自贸区挂牌以后,据第一太平戴维斯所公布数据显示,上海自贸区试点后,2014年外高桥板块一手商品住宅的成交均价为40185元/平方米,较2013年的36084元/平方米 同比升11%;二手住宅成交均价也上升19%至16848元/平方米。而临港片区去年二手住宅成交均价也上升20%至8410元/平方米。

其中,值得注意的是,在人民币跨境使用细则实施性细则公布后,据合富辉煌额数据统计,上海自贸区居住价格持续上升,2014年5月达到最高峰,升幅高达55%。成交量受2014年大市不佳影响有所回落,随着大市的回暖和政策的落实,2014年第四季度价量再度明显回升。

合富辉煌表示,上海自贸区是在浦东新区的基础上建立起来的,浦东经过20余年的发展,自贸区形成后可以快速导入形成大量新增产业人口。未来随着自贸区的逐步发展,区域内和周边住宅价格还有上升空间。

然而,就广东自贸区的房价表现看,仅南沙涨幅较疲软。据悉,前海挂牌前后有新开盘住宅项目均价已超过8万元/平方米,而2014年11月前海的住宅均价还在4万元左右,获批后半年内住宅售价涨幅已翻倍。前横琴在售的住宅项目均价都已超过4万元/平方米,相较2014年涨幅超过10%。

事实上,何凌指出,南沙一季度成交面积超过35万平斱米,比去年同期大增154%,但交易均价为10240元/平方米,较去年同期的11601元/平方米下跌9.3%,主要是上一年南沙房价出现过一轮涨价。

据此,其分析认为,南沙楼价之所以未能随着成交量上涨而显露出狂奔而上的走势,是源于供应量的迅猛增加,再加上原有未消化的存量高企,导致了去化压力大。预计后期南沙当地房价的涨幅将非常有限。

南沙自贸区在吸引企业进驻方面如何?

据第一太平戴维斯研究报告指出,由于自贸区在税务、行政审批手续、用地政策、金融创新等斱面存在巨大的政策红利。上海自贸区成立半年内7772家企业入驻,截至2014年12月31日,上海自贸区内注册企业共21,239家。

正是由于政策利好,上海自贸区挂牌以后,在自贸区注册的公司如雨后春笋般涌现出来,也成为大家关注的焦点。

当然,彼时上海自贸区出现了很多虚拟注册的公司,而这类公司也被称为“抽屉公司”。据第一太平戴维斯解释称,这类企业是把公司的注册地迁往自贸区内,但是实际的办公地点仍在核心CBD内。

据不完全统计显示,南沙自贸区获批后至4月20日,自贸区内新设立企业共598家,内资582家(97%)、外资企业16家。

上海自贸区启示录 南沙自贸区是否能迎甜蜜时光?

就南沙而言,目前入驻意愿强烈的企业主要有金融机构、电商、物流 、航运服务、贸易类企业。据悉,入驻南沙自贸区的企业可以享受多重政策红利,例如,用地政策优惠,自贸区内的企业融资成本低于CBD等等。

对此,第一太平戴维斯还指出,进驻南沙,但重心放在CBD的企业主要出于这样的考虑。南沙自贸区将可能出现存款利率市场化创新、自贸区企业融资创新等金融创新,CBD更有利于企业形象的建设等等。

据此前广州市汽车服务业协会副秘书长郭俊荣表示,目前广州南沙自贸区相关部门,正在制定开展平行进口车试点的细则,,细则虽然借鉴了上海自贸区开展平行进口车的经验,但同时也考虑到广州本地的实际情况,如注册条件更加宽松。以注册地点为例,未来平行进口车的经销商获准在南沙自贸区内实施“虚拟注册”,而通过位于市区的展厅开展经营活动。

就上海自贸区来看,现在采用的是“宽进严管”方式,宽进有可能会产生虚拟注册企业,但由于后期“严管”,估计这类企业也无法长期生存。

随着对政策解读的逐步深入,市场投资日趋理性,自贸区火爆的注册局面能持续多久,多数受访者表示尚难以预测。

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