严跃进：广州公积金新政将带来价格反弹

网易房产讯   6月7日，广州市住房公积金管理委员会发布了最新公积金新政，从明天起，广州市将调整住房公积金个人住房贷款政策，其中包括放宽贷款申请条件（连续缴存年限由一年放宽至半年）、降低首付款比例等政策。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进指出，从广州此次出台政策的层面看，政策意图明显。第一是贯彻落实中央此前公积金政策，第二是切实维护购房者的利益，第三是加速市场回暖，提振市场信心。

从落实中央政策的思路来看，此类政策的具体实施细则和中央此前公积金改革的思路并没有太多差异，属于循规蹈矩落实政策的举措。当然，也反映了对于广州市场来说，会创造各类条件来打造宽松的购房环境，同时会加快公积金资源的盘活力度。

从维护购房者的利益角度看，此次公积金贷款政策把过去公积金缴纳的期限压缩到了半年，大大降低了购房者申请公积金贷款排队的等候时间。尤其在目前广州房价也要出现上涨的态势下，此类政策能够鞭策购房者积极入市，而不会再刻意延缓入市的节奏。

从加速市场回暖的角度看，根据易居智库研究中心提供的数据，目前广州5月份市场新建商品住宅库存面积为955万平方米，环比下跌5%。而库存去化周期则为12.0个月，较4月份的13.2个月继续收窄，反映了广州目前市场的去库存效果已经得到体现。经验值看，一般低于14个月，房价就会出现上涨。实际上目前广州房价已经慢慢显露上涨的态势。当然，从实际情况看，广州市场的复苏力度应该加快，这对于提振广州楼市经济，保护房企利益和购房者利益是有利好的。

从此次政策的细则来看，对于首付款比例进行了实质性的调整，即“234”的模式。通俗理解是，对于首套购房的采取2成首付，二套但结清贷款的是3成首付，二套未结清贷款的则是4成首付，这无论对于刚需购房者还是改善型购房者都是有利好的。

从可贷款额度的计算公式调整来看，公式中从过去的账户余额*2的模式改变为账户余额*8的模式，这说明后续能否贷多少公积金贷款，关键要看账户余额。在这样一个政策下，能够促使公积金缴纳的积极性增加，进而使得公积金的资金池水能够比较充裕，并且使得供求机制得到顺利搭建，防止公积金资源不足的尴尬问题出现。

从此次政策层面看，广州对于家庭房产持有情况进行了比较明确的认定条件，实行“认房”又“认贷”的政策思路，这主要是希望把目前的住房资源和信贷资源尽可能给予无房群体，实现住房公平目标的实现，也一定程度上加大了多套住房持有的成本。而且明确了如果家庭不如实填报住房已购数量，那么就属于合同违约。从这个角度看，确实会带来一定的遏制效果，防范部分炒房者侥幸心理的出现。

随着广州住房公积金政策的调整，预计限购政策取消的概率又一次减少。后续是否取消限购政策，要视广州楼市是否有较好反弹和市场信心等因素来决定。目前政策层面或会持续观察此类公积金政策的效应如何。即便有政策调整，也要到第三季度才会逐渐释放。

从市场趋势看，此类政策将会带来房地产市场价格的反弹。对于广州楼市而言，或也面临深圳的尴尬，即部分区域的房价会有一个明显的上涨。政府部门应该持续观察市场走势，防范价格继续上涨的风险。