邓浩志：广佛地王都亏损 供地盛宴成“鸡肋”

网易房产讯 转眼到五月，从国家统计局最新发布的1-5月房地产行业数据，到各地方层面和各房企提供的5月楼市成交“成绩单”来看，今年前五月的楼市呈现出回暖趋势，但数据中不乏微妙的细节。

国家统计局数据显示，今年1-5月全国房地产开发投资金额同比增长5.1%，但增幅较4月仍回落了0.9个百分点，除了销售金额表现较佳同比上涨3.1%之外，新开工面积、商品房销售面积、土地成交价款、房企到位资金等行业宏观指标仍然同比下降。

再看各大房企5月发布的销售业绩成绩单，龙头房企“红五月”销售业绩均实现大幅增长，前五月累计数据也实现同比增长，但即使这样，多数房企前五月目标完成率仅三成左右。

对此，销售方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，目前楼市持续复苏，但数据表现并不十分精彩，销售情况目前正处于触底反弹的时刻，一至五月不是最佳表现时刻，过多三个月到半年时间，楼市回暖将有明显表现。

“一般房地产销售业绩持续回暖半年以上，房地产开发投资金额的数据才会上涨，而目前销售业绩尚处于粗地反弹的时刻，暂未有大幅表现，过多三个月至半年，行业回暖的数据表现会更明显。”邓浩志说。

国家统计局发布的数据回应了龙头房企业绩的飘红状况。随着万科、保利地产、招商地产、金地集团等房企陆续公布5月销售业绩，均实现大幅增长，前5月累计数据较去年同期也实现增长，而且龙头房企拿地较为积极。

不过，邓浩志指出，多数房企前五月只完成全年三成任务。“第一，房企今年目标定的稍微偏高，高预期实现有一定困难；第二，楼市仍处于加速复苏过程中，一至五月份不是最佳表现时刻；第三，今年大量地王出闸销售，高成本项目业绩表现不会太好（大量会亏损销售）第四，多数房企仍然资金紧张，长期采取低价促销策略会影响企业利润率。”他分析。

那么具体到广州情况如何？特别是6月广州土地供应增多，是上半年集中推地数量最多的时期，刚刚成交的广日电梯旧改地块的拍卖情况，有媒体分析称这是房企强敌的开始。据统计，六月广州将有17宗共计52万平方米商住、商服用地出让，包括金融城、琶洲等商业金融类用地，广州是否将在六月份正式开启土地市场供需两旺的盛宴？

邓浩志对此是泼冷水的。“广日电梯旧厂地块是有人拍地，但离抢地还很远，否则就要诞生地王了。据我了解，广州、佛山的地王项目如今都是亏本的。”邓浩志表示，如今广州中心城区住宅用地供应不多，广日电梯旧厂地块受关注是自然的，但相比起上海等城市争地王的表现，广州未出现新地王，可见房企拿地依然理性。

他还表示，广州所谓的“供地盛宴”以商业用地为主，对房地产企业来说肯定没有住宅那么热门，甚至成了“鸡肋”，特别是金融城地块。“首先，商业用地变得越来越不待见，商铺被电商挤压，公寓供大于求，写字楼前景模糊。其次，上任书记出事之后，金融城烧钱的高大上整体规划会否调整仍然是未知之数，就算不变，这个版块五年内都不具备办公气氛。如非针对大企业总部定制式出让，一般开发商兴趣应该不大，”他说，“所以本次金融城拍卖几块商业用地能出售已经算完成任务了，估计或底价成交或稍微溢价或某企业买做自己总部（但价格会很低）。对于新兴，中小，创业等企业，目前番禺、萝岗等有大量新的写字楼可供选择。”

“当然，随着时间推移，房企资金压力越来越减轻，拿地热情会越来越增加。”邓浩志补充。