万博商圈成番禺“地王集中营” 产品同质化严重

网易房产讯 2012年至2014年间，番禺产生了5块地王，其中4块都落在了汉溪-长隆-万博一带。奥园、中铁、招商、保利等地产“大鳄”近年来在这里一次次刷新番禺区最贵地价，称这里为“地王集中营”也不为过。

是的，在这个万博商圈内，你也许一不小心就踩在了地王的地盘之上。这里有3块商业地王、1块住宅地王，随着昔日高调的地王项目在近两年陆续扎堆上市，各项目竞争之白热化可想而知。

地王扎堆在此产生是有原因的——坐拥广州“第四商圈”、“万博CBD”、地铁规划等利好，还有发展成熟的番禺华南居住板块和长隆旅游区作“靠山”，万博商圈这块“肥肉”确实惹人注目。

但是，再诱人的“肥肉”，在市场低潮下也可能冷在锅里。更何况还有评论认为，用地供应过剩、产品同质化严重、库存高企等因素，是否会将昔日的“地王”引入“雷区”？

3年诞生4块地王

万博商圈的地王扎堆现象始于2012年11月30日。当天的广州土地拍卖会一举推出9个地块，其中番禺汉溪巨无霸商业地块一至地块九起拍价已高达34亿元，未拍卖就晋升番禺商业总价地王。没想到该巨无霸地块意外遇冷，在拍卖前仅收到一家报名，最终被奥园地产以底价34.1087亿元夺得，折合楼面价6500元/㎡。

时隔半年后，2013年5月16日，“过江龙”中铁建力挫万科、佳兆业、城建地产等竞拍对手，以12亿元总价拿下番禺南村镇万博商业区地块四，折合楼面价14194元/㎡，溢价率高达136.6%，造出番禺商业单价地王。要知道，该地块的“邻居”万博商业区地块一、地块二，在2012年9月和11月出让时分别被广州聚川投资有限公司、广州番禺沙园集团以16075万元、10928万元的总价拿下，折合楼面价分别仅4834元/㎡、4810元/㎡。可见，短短6个月内，万博商业区的地价涨了近3倍。

转眼到2014年1月28日，在广州去年首场土地拍卖会上，番禺又一举诞生了两个地王。先是半年前因故中止出让、如今“回炉”拍卖的万博商业区地块三，起拍价由原本的60297万元上涨至120594万元，楼面地价由原来的5745元/㎡上升为12000元/㎡，足足翻了一倍有余，招商地产也不负众望夺得万博商业区地块三，折合楼面价14528元/㎡，刷新“邻居”地块四的番禺单价地王纪录。紧接着，保利地产与锦江地产争夺钟村街汉溪村住宅地块一，最终由保利以8亿元总价竞得，溢价率33.5%，折合楼面价18695元/㎡，打破招商地产刚刚创下的新纪录。

万博商圈：商业地王集中营

过去三年在万博商圈扎堆催生的地王们，如今正陆续扎堆入市，恰好遭遇楼市寒流。当年各开发商“巨鳄”们起劲炒热的那块“肥肉”，眼看着就要冷在了锅里。楼市轻松赚钱时代结束，高企的拿地成本考验着各位开发商对地王项目的设计、开发、营销各环节的精细把控，万博商圈这块“地王集中营”，成为观察地王现象的窗口。

特别是商业地王们，如今开发得怎样了？网易房产记者近日前往万博商圈一探究竟。

【汉溪商业地王：奥园新天地PK保利大都汇】

先说2012年末奥园地产以34亿元总价、6500元/㎡楼面价获得的“汉溪巨无霸商业地块一至地块九”，该地块建设面积高达50万㎡，奥园地产拿地后即宣布跟保利地产合作，具体形式是双方各自独立开发四块土地，余下的一块再各持50%的股份共同开发。于是出现了奥园城市天地和保利大都汇两大商业体正面PK的局面。

这两大商业体体量相近，区位优势也一致：与长隆旅游区仅一路之隔，是番禺重要的交通枢纽，旁边的地铁3号线汉溪长隆站将成为地铁3号线与7号线的换乘站，是典型的双地铁上盖商业物业。

两大商业体在产品类型上的差别并不明显。奥园城市天地2013年中旬开盘，首推商铺，后推公寓；保利大都汇开盘时间稍晚，产品线比奥园城市天地丰富，包括1栋25层甲级写字楼、3栋11层小总部写字楼，之后推出的公寓也有平层和复式loft之分，其甲级写字楼是华南板块目前在售的唯一同类产品。

网易房产记者近日到现场问价，得知奥园城市天地目前在售的loft公寓毛坯价1.7万元/㎡，而保利目前在售的平层公寓折后约1.7万元/㎡带装修，loft公寓带装修大约2万元/㎡，算上装修成本，其实双方产品价格差异并不大，保利大都汇的性价比可能更高。

二者的差别在哪里？“我们是毛坯房，可以打通一起装修，客户一般一口气买几套，保利大都汇带装修的反而不利于业主改造。当然，如果你是拿来自住，喜欢装修好的，大可以去保利买，”显然，奥园城市天地的销售人员已多次应对类似问题，“商铺方面，奥园集团有丰富的商业地产运营经验，商铺已基本完成招商，年底就能开张，等公寓交楼，麦当劳、大型超市、电影院、品牌餐饮等都成熟了。保利大都汇的商铺才刚开始招商呢。”

由于奥园城市天地没有写字楼，其公寓更强调办公和投资用途，而且更注重营造商业氛围。但保利大都汇的销售也不示弱：“我们的商铺招商是有选择的，定位更精准，即将打造美食区、购物区和酒吧街，奥园的商铺招商是没有选择性的。”相比之下，保利大都汇有丰富的产品类型，能兼顾自住、办公、投资等多种需求。由于已有写字楼，保利的公寓产品更针对居住舒适度，一位销售人员介绍，屋内可以使用明火，有小阳台，这是板块内其他公寓所不具有的优势。

网易房产数据中心的监测数据显示，在办公物业（包括公寓和写字楼）方面，奥园城市中心和保利大都汇的均价走势相近，保利大都汇每平方米均价约高2000元。

奥园城市天地、保利大都汇网签均价走势（办公物业）

商业物业（即商铺）方面，奥园城市天地的网签均价基本比保利大都汇高，最多时奥园每平方米均价比保利高出2.5万元，保利大都汇也有偶尔“反超”的时候。

奥园城市天地、保利大都汇网签均价走势（商业物业）

从网签成交量可以明显看出两大商业体之间此起彼伏的竞争关系。从产品入市的时机上看，奥园城市天地无论公寓还是商铺都更早开盘，在2013年占尽先机。到了2014年中旬，保利大都汇的办公和商业物业销量提高时，奥园城市天地的销量明显减少。2014年末，奥园城市天地的销量重新走高。进入2015年后，双方销量共同走低。显然，二者的目标客户群体比较一致。

奥园城市天地、保利大都汇网每月成交量趋势（办公物业）

奥园城市天地、保利大都汇网每月成交量趋势（商业物业）

网易房产发现，目前双方累计推出的办公物业面积相近，商铺面积则是奥园城市天地比保利大都汇高一倍，但双方的去化率出奇一致。奥园城市天地的办公和商业物业去化率分别为66.26%和58.23%，而保利大都汇是66.79%和60%。

不过，保利大都汇还有一块地尚未动工，销售表示“办公楼和公寓都有可能”，未来的销售情况有待观望。

【万博商业地王：中铁诺德中心PK招商城市主场】

更接近万博商圈核心的两个商业地王——中铁诺德中心和招商城市主场——在产品类型上有较大差异，在一定程度上避开了正面“抢客”。其中，中铁诺德中心欲打造地标式30多层甲级写字楼，招商城市主场最大的产品亮点为市面上少见的5米高loft公寓。

从建筑体量上看，中铁诺德中心建筑面积约8.5万㎡，招商城市主场约10万㎡，不像汉溪的两个商业体那么大。都位于汉溪大道北，靠近番禺万达，是在建的地铁七号线南村万博站上盖物业。网易房产记者近日现场所见，两大地王一路之隔，是名副其实的“邻居”，如今都在建设期。由于销售中心尚未建好，中铁诺德中心借旁边的海大大厦一楼作为临时销售点，招商城市主场的销售中心的样板房已开放，但尚未开始销售。

“我们的产品是写字楼和商铺，不做公寓，”中铁诺德中心的销售告诉记者，“我们将建一座30多层高的写字楼，作为万博CBD的地标式建筑。商铺打造成购物公园‘天街’，更注重线下体验式购物，跟电商形成差异化竞争。”据了解，这是中铁建进军广州的第一个商业地产项目，涵盖4层商业和33层甲级写字楼，商铺首层全餐饮。这将是保利大都汇之后，番禺华南板块的第二个甲级写字楼。

招商城市主场的销售则表示，项目预计6月底开盘，由公寓和商铺组成，包括3米高平层公寓、4.5米高和5米高Loft公寓，以及两层5米高的街区商铺组成。该销售表示，公寓售价“尚未确定”，但由于是地王项目，拿地楼面价已达到1.4万元/㎡，从目前周边公寓市场来看，售价应该不低于2万元/㎡。

拿地价都1.8万元/㎡了，卖2.5万元/㎡有赚吗？

在众多商业项目之中，保利2014年初竞得汉溪宅地地王，是华南板块近年来少有的新增居住用地。

“其实华南板块的居住用地已经算是开发完了，新增宅地要靠改变原有规划‘挤’出来，”王瀚说，“由于华南板块之前的容积率较低，从土地供应的角度还有空间，例如可以修改容积率和区域规划布局释放一部分住宅用地。土地供应这个‘面粉’的问题，直接决定未来华南板块还有多少产品进入住宅市场。”

“面粉”所剩不多，抢地在所难免，更何况这块宅地就在2012年商业地王保利大都汇旁，占地1.8万㎡，建筑面积4.3万㎡，背靠大型楼盘锦绣香江，对面是长隆，双地铁上盖。保利强势拍下的这块宅地，虽然未达到政府设定的最高地价，但1.87万元/㎡的楼面价也已直逼周边楼价。

根据出让要求，该地块中小套型(90平方米以下)户型比例须不少于60%。保利大都汇销售人员介绍称，楼盘由三栋住宅楼组成，户型以刚需型三房为主，已经动工建设，预计该将和旁边的商业体一样命名为“保利大都汇”，预计年底开盘，目前吹风价为2.5万元/㎡。

“拿地都1.87万元/㎡了，最少要卖到3万元/㎡才有赚吧？2.5万元/㎡可能只是底价吧？”一位地产中介人员表示。

居民的反映则截然不同。“年底卖2.5万元？附近的金山谷、珑翠、敏捷四季花园现在的价格在1.7万元/㎡左右，你说贵不贵？”住在华南板块的翁女士认为，虽然地王区位很好，但毕竟华南板块周边最热卖的楼盘还停留在“1”字头，而且各楼盘离地铁站、长隆、番禺万达等配套都不远，例如，从金山谷驱车前往万博CBD只需5分钟。

据网易房产不完全统计，目前华南板块在售楼盘约20个，最近一个月热销楼盘组要为敏捷四季花园、雅居乐剑桥郡、星力时代豪庭、珑翠、金山谷等。网易房产数据中心监控显示，番禺华南板块一手房均价近两年处于波动状态，最贵时均价达到2万元/㎡，最低时1.5万元/㎡，出现在去年8月。最近一次房价波峰出现在今年1月，均价1.8万元/㎡，之后连续数月轻微下调。

若将范围缩小到汉溪长隆和万博CBD一带，一手楼盘主要为雅居乐剑桥郡、珑翠、万科欧泊、华南新城、诺德名都等楼盘，多为大户型而且库存不多，中介表示，1.6万元/㎡的预算在汉溪万博一带很难卖房子，“去年年底还可以买到，今年楼价又涨了，二手房也要到1.8-2万元/㎡。”

万博商圈地王对番禺华南板块房价的影响，最明显的“飞跃”体现在于2013年5月中铁建拍下地王后，楼盘涨价明显。不过到2014年1月，新一批地王产生时，楼价的变化就没那么明显了，之后更是大幅降价，让最高点买房的业主们大跌眼镜。

其中以万科欧泊最为典型。2013年5月至6月，该楼盘连涨数次，房价由2万/㎡攀升至2.5万/㎡。相比起2012年12月开盘时约1.6万/㎡的价格（当时在板块内同类产品中价格已算“拔尖”），万科欧泊半年内房价涨了9000元/㎡，令人咋舌。“2万5的均价算是万科欧泊价格的顶点，之后楼价又降下来了，一度降到1万3，买得最贵的那批业主闹得很不高兴。”华南板块某中介销售说。随着楼市回暖，万科欧泊的售价恢复到2万元/㎡。

保利的地王楼盘年底能创房价新高吗？去年跟该地王同时拍卖宅地钟村街汉溪村地块二遭遇“流拍”，未来再度“回炉”拍卖时是否继续为万博商圈创造新的地王？不论业内专家还是一线人员都无法给出肯定的预判。

“这两年的楼价比较难预测。2013年基本是目前整体房价水平的顶点，2014年至今都在震荡，地王效应下万博商圈楼价是否会创造新高？这恐怕不是某个开发商、某座城市可以预测的，”王瀚表示，“重点看万博商圈能否发展起来。”

地王为何扎堆？

每半年“造”一块地王，背后的推动力是什么？显而易见，政府“造城”的利好是引发万博商圈地价迅速上涨的重要因素。广州市国规委早在2007年专门就番禺汉溪-长隆-万博地区的发展策划、城市设计、土地开发等问题进行公开的国际咨询，欲以“南拓”为动力，把汉溪-长隆-万博地区建设成为“广州市乃至广东省的商贸中心”。随后，在广州城市总体规划（2010-2020）纲要的番禺新城规划中，汉溪大道串起的万博-长隆-汉溪板块被定位为番禺新城重点建设的核心商贸区，万博商务区将发展以信息服务业、总部经济、中介机构、大型商业集聚为主的现代信息服务业总部基地，被视为番禺未来几年经济增长的重要支撑。同时，地铁三号线和地铁七号线将在此交汇，加上靠近广州火车南站和长隆的绝佳区位，这里吸引了万达广场、天河城、吉盛伟邦、海印新一城等大型商业体进驻，万博商圈成为继北京路、天河城、上下九之后的“第四商圈”已无悬念。

广州市社科院高级研究院彭澎表示，除了政府规划的利好，万博商圈本身也具备产生地王的客观条件。“这些年来，番禺的房地产一直是比较被看好的，万博商圈所在的番禺华南板块经过10多年的开发，周边大型楼盘多，对商业配套有需求，加上华南板块房价较高，容易产生地王。”

正如彭澎所言，若没有番禺华南板块15年的开发造势，一张政府规划的蓝图很难为万博商圈凭空“造”出众多地王项目。华南板块起源于番禺南村镇，从1999年华南快速干线开通开始由碧桂园抢先进驻，随后有了祈福、碧桂园、星河湾、广地、奥园、雅居乐、合生和锦江等“八大金刚”割据的局面，不少名牌房企以华南板块为起点进入广州、走向全国，他们在华南板块的项目在产品的开发、设计上对广州楼市产生巨大影响。

经过15年的开发和沉淀，华南板块已具备成熟的居住氛围，而且原本相对单一的居住功能及其“大盘割据”所衍生的公建配套及服务设施问题目前正逐步得以改善和转型。高力国际市场研究与项目咨询部董事陈厚桥曾表示，万博商圈周边高档社区星罗棋布，释放的是上百万的高收入、高品位、高质素的消费人群，30-50万居住人口带来强大消费支撑力。

将政府打造番禺新城的规划和华南板块的楼市发展结合起来看，就不难理解为何番禺地王都集中在万博商圈，当中又以商业地王居多了。

商业天量供应+同质化严重=万博商圈隐忧？

2014年11月，番禺万达开业首日，番禺大道和兴南大道全天拥堵，车龙长达数公里。可见华南板块对商业配套之“饥渴”。

万博商圈现在已有天河城百货万博店、吉盛伟邦、沃尔玛山姆会员店、海印又一城、万达广场等大型卖场。万博CBD内几乎都是商业办公用地，唯一一块居住用地也要求开发公寓、酒店式公寓。媒体经常引用的说法是，万博商圈的商业项目体量超过160万平方米，“规模相当于10个天河城”。

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为这里的商业供应已达到“天量”级别，严重过剩，而且产品同质化严重。“番禺发展商业毫无优势可言，市场消化不了，供过于求是必然，”他说，“差异化才有出路。”

而据网易房产不完全统计，华南板块目前在售的写字楼有保利大都汇、招商金山谷两个项目，而今年华南板块在建或将建写字楼项目超9个，包括广州诺德中心、招商城市主场、荔园地产中心、四海城写字楼、敏捷广场、沙园项目等，集中在今明两年推出市场。而大大小小的商业体，包括名头响亮的四大商业地王项目在内，提供的产品不外乎是写字楼、公寓、购物mall等，对商业业态的经营尚未有非常亮眼的表现。

“单纯论产品开发，万博商圈确实竞争惨烈。加上不少居民购买力回流市中心，做传统意义的零售、批发、餐饮等商业确实已经过剩。”华南城市研究院研究院王瀚表示，例如，万达广场这一“巨无霸”进驻之后，消化了本地大量购买力，而之后还将有大量商业项目进入市场，确实存在过剩的隐忧。“从此前投入的产品来看，开发商尚未认真地考虑过自己的产品未来面向什么群体招商和经营。随着商业渐渐饱和，这些迟进驻的开发商，应该跳出传统思维‘抱团’考虑，不要满足于争夺现有的商业业态，而是要创造新的需求。”

王瀚分析，番禺目前比较欠缺集中就业和创业地方，产业以小型工厂为主，华南板块发展多年也主要是单一的居住和社区商业功能，现代服务业较少。他建议，考虑到目前政府鼓励大众创业、互联网+，新型的现代化服务业应是万博商圈商业地产未来的发展方向。

王瀚认为，从长远来看，万博商圈能弥补华南板块以居住功能为主的单一结构，发展商业的方向是合理的，而且如果万博未来的发展能够将番禺市桥的资源一起纳入考虑，在广州中心城区和南沙之间形成功能完善的次级中心、反磁力中心，对广州市发展是一个有利的支撑点，“不过，两三年内未必能够形成”。

实际上，商业供应过量在整个广州市普遍存在的问题，彭澎则更关注万博商圈的优势，认为这里比较有前景。他表示，万博商圈可以辐射三个层面：首先是服务于华南板块的成熟住宅；其次，这里是番禺新城核心、万博CBD，与番禺传统的市桥商圈相呼应，辐射整个番禺；第三，万博商圈有个别特色的商业体对整个广州市都具有辐射力，例如吉盛伟邦、海印新一城等专业市场，地位还是比较稳固的。”