范桂娟:跨境投资房地产的回报收益率难达要求

2015博鳌·21世纪房地产论坛7月18日-21日在海南三亚海棠湾喜来登度假酒店隆重举行,本届论坛主题为“分化与重构：弱平衡下的创新逻辑在7月19日举行的主题为“博鳌晨哨房地产跨境投资论坛暨全球精选项目路演”的中国地产主题论坛的对话环节上， 高纬环球大中华区海外投资部总裁、亚太区执行董事范桂娟表示，跨境投资房地产的回报收益率难达要求，得通过价值低洼或增值手段去开发。

以下是范桂娟的对话实录

在海外投资房地产收益率是什么状况？

在纽约，如果是核心的写字楼，现在如果真的可以卖到杠杆之前的，其实资本化率在4左右。就是说你用4的资本化率回报率，杠杆三点几的话，杠杆后的回报率最多在5左右，不是非常高.平安和国寿，他们在纽约找了两年了，都没有找到，他们要求杠杆前在5以上，杠杆后在6以上。

第一种是，你走价格开发路线，就是个案分析了，比如说复星觉得这个楼可以通过翻新改造，有提升的空间。

另外一种就是，纽约的租房比较复杂，两三年到期了，到期以后重新签租金会有涨价，你现在4.0进入三四年到了5和6以上，通过时间换取空间。

还有就是降一下，我不走核心了，要么物业资产最优质，要么地段最优质，这种要求汇率报也可以在5或者是6，所以简单地说，我觉得这个资本回报率在纽约核心地带达到要求很难，还是得通过这些价值低洼的开发，或者是一些增值手段去开发。

在融资策略上面有什么样的技巧和秘密？

我觉得国外的融资工具和融资的环境比国内成熟很多，从中国走出去，第一点，在这么多融资工具面前，你要慎重判断，这就是陷井的问题。比如，我们有一块新的土地开发，土地总价大概在8000多万，然后这8000多万土地贷款渠道6500万，你用2000就可以买下来了，中国的土地不可以贷款，国外可以，你真正是一个总投资，1.6亿美元的一个项目，你用2000多万就可拿下，假如市场跌了10%，基本上你的股本就是跌光了。在国外可以由各种各样的借贷，要有人把握风控，借什么样的钱是合理的，我是核心物业，我在银行贷款是50%以上，5%利息，如果核心的现金流锁定10年的，我觉得是非常合理，跟开发的案例是两个极端了，所以简单地说，我觉得到国外这个借贷环境，要用一个比较熟悉的人来审阅这个方案。

越来越多的产品要选择，对我们投融资的策略带来哪些变化？

像国企的大结构，像国投或者是大保险公司，像安邦或者是平安，因为他们投的项目控制权是百分之百，或者是大股东，但是民间的资本是完全不一样的。比如，你不是做房地产专业的，你手上有现金，你也需要去投海外的市场。你再怎么说，你不可以达到这种水平，这种情况下，用一些变通的产品就比较合适了，私募基金或者是投到Rits上面，就是适合民间资本，我们也见到民间资本直接自己冲下去，交的学费很多。

你也可以自己去买股票，你也可以挑基金经理帮你去选中国股票，这是一样的道理，海外投资的时候如果民间资产是非房地产出身的，走产品投资方式会更合适和稳当一些。第三条线就是合作伙伴方式，我找美国的开发商和美国的物业经营上，这也是一个渠道，相对来说比较折中，这适合长期目标做直投，但是一开始不具备直投条件，就通过合作伙伴可以达到一个学习的目的，这样比较适合这样的投资人。