2015博鳌·21世纪房地产论坛7月18日-21日在海南三亚海棠湾喜来登度假酒店隆重举行,本届论坛主题为“分化与重构:弱平衡下的创新逻辑在7月19日举行的主题为“博鳌晨哨房地产跨境投资论坛暨全球精选项目路演”的中国地产主题论坛的对话环节上, 高纬环球大中华区海外投资部总裁、亚太区执行董事范桂娟表示,跨境投资房地产的回报收益率难达要求,得通过价值低洼或增值手段去开发。
以下是范桂娟的对话实录
在海外投资房地产收益率是什么状况?
在纽约,如果是核心的写字楼,现在如果真的可以卖到杠杆之前的,其实资本化率在4左右。就是说你用4的资本化率回报率,杠杆三点几的话,杠杆后的回报率最多在5左右,不是非常高.平安和国寿,他们在纽约找了两年了,都没有找到,他们要求杠杆前在5以上,杠杆后在6以上。
第一种是,你走价格开发路线,就是个案分析了,比如说复星觉得这个楼可以通过翻新改造,有提升的空间。
另外一种就是,纽约的租房比较复杂,两三年到期了,到期以后重新签租金会有涨价,你现在4.0进入三四年到了5和6以上,通过时间换取空间。
还有就是降一下,我不走核心了,要么物业资产最优质,要么地段最优质,这种要求汇率报也可以在5或者是6,所以简单地说,我觉得这个资本回报率在纽约核心地带达到要求很难,还是得通过这些价值低洼的开发,或者是一些增值手段去开发。
在融资策略上面有什么样的技巧和秘密?
我觉得国外的融资工具和融资的环境比国内成熟很多,从中国走出去,第一点,在这么多融资工具面前,你要慎重判断,这就是陷井的问题。比如,我们有一块新的土地开发,土地总价大概在8000多万,然后这8000多万土地贷款渠道6500万,你用2000就可以买下来了,中国的土地不可以贷款,国外可以,你真正是一个总投资,1.6亿美元的一个项目,你用2000多万就可拿下,假如市场跌了10%,基本上你的股本就是跌光了。在国外可以由各种各样的借贷,要有人把握风控,借什么样的钱是合理的,我是核心物业,我在银行贷款是50%以上,5%利息,如果核心的现金流锁定10年的,我觉得是非常合理,跟开发的案例是两个极端了,所以简单地说,我觉得到国外这个借贷环境,要用一个比较熟悉的人来审阅这个方案。
越来越多的产品要选择,对我们投融资的策略带来哪些变化?
像国企的大结构,像国投或者是大保险公司,像安邦或者是平安,因为他们投的项目控制权是百分之百,或者是大股东,但是民间的资本是完全不一样的。比如,你不是做房地产专业的,你手上有现金,你也需要去投海外的市场。你再怎么说,你不可以达到这种水平,这种情况下,用一些变通的产品就比较合适了,私募基金或者是投到Rits上面,就是适合民间资本,我们也见到民间资本直接自己冲下去,交的学费很多。
你也可以自己去买股票,你也可以挑基金经理帮你去选中国股票,这是一样的道理,海外投资的时候如果民间资产是非房地产出身的,走产品投资方式会更合适和稳当一些。第三条线就是合作伙伴方式,我找美国的开发商和美国的物业经营上,这也是一个渠道,相对来说比较折中,这适合长期目标做直投,但是一开始不具备直投条件,就通过合作伙伴可以达到一个学习的目的,这样比较适合这样的投资人。