潘军:房地产最本质的就是金融

在7月20日举行的第15届年会，主题为“互联网+：基于房地产的想象”的中国地产六方会谈的对话环节上，花样年控股集团有限公司董事局主席兼首席执行官潘军认为房地产最本质的就是金融，房地产行业是广义行业，存量和价值更大。

以下是对话实录

我认为这个行业的一些参与者没有想清楚什么是互联网+，还在认为守住我们的自己很重要，我认为他们这个观点给了我们很多的机会，他们没有想明白，这个事情对我们来说太好了，说明我们还有很大的空间。我们行业内大部分是用+互联网的方式来做，比如+营销，是一个工具，其实互联网最最关键的一点，是它的要改造我们的流程，为什么电商会把商业干掉，因为商业运行的流程非常长。所以当它的成本可以被不断压缩的时候，电商才有机会，这是第一。

房地产最本质的就是金融

第二我们怎么看待房地产行业，现在做房地产这件事情，如果换一个角度来说，我认为传统的很多大佬把这个行业带到坑里，其实房地产市场是可以细分成若干个环节，房地产最本质的就是金融，我们现在房地产行业大部分是由做工程背景的人建立的。所以全行业一定有六大板块，比如开发的，政府公干的这些事得有，以前很多的公司，有产品的研发的部门，做工程质量管理的，做成本的，做营销的，还有后台财务管理的部门。实际上在这个过程中，我们发现很多房地产公司最主流的人员是什么，是工程师。但是实际上当你用了工程师这个环节的时候，你会发现你的成本和质量并没有得到改善。现在我们反思，为什么第一轮的论坛，魏小安司长说觉得最痛苦的是房子质量不好，我们现在没有一个公司敢说我这里入伙了就没有一点问题，这个产品说明书写得薄了，是因为我们不敢承诺，就写得薄一些，如果敢承诺，把一点利润早弄没了。可能互联网的资源整合的能力比传统的地产商要强，对成本的整体的安排来说也要强，所以这是互联网的整体的核心。互联网思维和+互联网是完全不同的，当未来的我们用这种方法去反思自己的时候，我们发现很多整体的招投标流程都是错误的，我们原来叫做细化分包，这件事情在现在来说就是错误的。用互联网思维去想，互联网思维就是尽可能减少中间环节，其实我们很多用工业化思维来做的。

房地产行业是广义行业 存量和价值更大

我觉得互联网+里面是中国可能要跨越的一个现象，就是说我们的工业也没有做好，现在实际上要跨越到一个新的管理阶段，新的管理阶段里面要求要抓住运营，抓住运营和体验，而原来按照工业的思维出错是允许的，我们永远有误差，是允许的。我们的误差只要比同行好一点就可以了。从这点来说，互联网一定和房地产是可互动的，只不过现在我们的同行没有找到而已，我认为花样年在社区的实践只是一个开端，未来中国的房地产一定不是我们现在的模式，我们现在的模式其实是最最简单的模式，叫做房地产开发，其实房地产行业是一个广义行业，从销售到管理、到生产、到投资，做房地产基金的一定不是说只有开发的房地产才叫房地产，其实存量和价值更大，而在这个领域，房地产行业在未来十年被改变，我相信多过我们之前看到的行业。

未来增量的部分要考虑存量的运营

关于增量和存量，这两者之间都是需要推进的，原来我们开发只关注增量，因为我们只能从增量来获取营业收入和利润。卖房子就可以看到，现在很多公司是以销售为节点，拿到钱了，这事算完，按道理起码把货交了，货这个事交给物业公司了，着急赶下一单，这是典型的非常粗型的工业时代，我的产品有了合同，就算是交货了，现在这个时候，用户对你的需求远远没有到达，完全不会这么一回事。

在未来时代增量的部分要考虑存量的运营，现在重资产和运营的关系，在设计方面，不单单是户型，买了房子在装修，我个人认为买了房子装修应该装完了，就像开车一样，不能说买完车还得装修一下，来之前，就是一个工业化生产，是一个完整的过程。我们的房地产30年连这个过程都没有走完，这是一个增量问题，增量在设计的时候应该把智能化的东西装进去。

现在做奔驰和特斯拉，做特斯拉的时候会发现什么，后面坐着确实不舒服，但是司机的感觉很少，完全改变了我们对于汽车的认知。我那天算了帐，我跟原来坐的奔驰600的比较，我说坐五年就把奔驰600挣回来，这是互联网思维，我坐奔驰的时候油费买98号，第二就是每5000公里的保养，到了一定阶段这个保养非是极高的。但是特斯拉是没有保养费的，也没有电费，这个充电装置是免费装置的，一年是多少维护费用大概就是3000元，帮你换一套软件，完了，发动机都没有，它的客户的体验就是驾驶者感受非常好，目标定得非常清晰。

增量的必须一定要做好

我们现在的增量是缺了什么，我们的工程师决定了老板的思维，就像总理要听处长的，总理老是抱怨处长比我牛，在这点上，传统的这方面是出了问题，增量的必须一定要做好，我们用户手里有众多的垃圾资产，比如渡假一年就住5天，就住7天的房子为什么不拿出来，是因为没有好的模式来解决，这是数以千亿和数以万亿级的资产，比其他行业的资产量重多了，这个里面的量，我认为是我们过去的同行没有去研究的，表面看这个里面没有需求，但是我问很多媒体记者，这个做社区的已经有58同城了，也有淘宝的，为什么要在你这里买呢，我说以前有了广播了，有了电视，为什么还要有QQ和微信呢，人们交流的方式是有变化的，我们不总是以发生作为我创业的前提，不叫互联网思维。

我们对于互联网，很早以前2005年就开始做互联网营销，但是那个时候全都是靠直觉，比如5000点，人们很乐观，3000点，人们很悲观，其实应该5000点很恐惧，3000点很贪婪。反过来，我不炒股票，但是我知道什么是本质，巴菲特讲一句话，别人恐惧的时候你应该贪婪，别人贪婪的时候你应该恐惧，做事情当别人认为这都是对的时候，这个事别做了，这个事情做得没有意义，所有人在做，你竞争很激烈。当别人认为这个事情不值得做，你去做了，你就成功了，你抓住这一点，会成为未来的老板。