佳兆业“解锁”：上海开工，债权人谈判有进展

文/网易房产 卢常乐、梁爽

诸多迹象表明，佳兆业集团（HK.1638）正从濒临破产的悬崖边上慢慢退回安全地带。近日，佳兆业广州项目传出的“解冻”消息，以及最新的境外债务重组进展，都暗示着这一点。 

9月10日夜间，佳兆业发布境外债务重组最新公告；同时，网易房产独家获悉，佳兆业上海嘉定项目，也有望在9月底全面复工。

佳兆业正在逐步施展“治愈术”，以修复外界对佳兆业重振旗鼓的信心。

上海复活

“金九银十”的到来对佳兆业集团而言是一个好时机。近日，继惠州项目重启销售、广州项目被传“解封”后，佳兆业集团在上海的项目也迎来一丝曙光。

9月9日，地产圈被佳兆业派红包的“凤凰行动”刷屏，似乎为佳兆业满血复活释放出一记响亮的积极信号。由此，网易房产记者多方求证获悉，一直备受关注的佳兆业上海区域的项目也即将迎来复苏，上海佳兆业嘉定城市广场项目将在9月底全面复工，并有望在10月重启销售。

一位接近债权谈判的人士告诉网易房产记者，尽管目前上海佳兆业几个项目还尚处在和债权人进行谈判过程中，但是位于嘉定北的城市广场一期和三期项目已经和总包方谈妥，“确定将全面复工”。

此消息也得到佳兆业相关人士的证实，“现在，项目终于和总包方谈好了，9月底能够正常复工，然后实现尽快交房，给业主一个交代。”

据了解，嘉定北城市广场项目于2012年11月，由上海新湾投资发展有限公司（佳兆业上海子公司）以底价2.75亿元获得，总出让面积为68870平方米。项目预期交房时间为2015年6月份，但由于受到此前的深圳锁盘风波影响，项目建设一直搁置。

消息人士称，随着嘉定北城市广场项目的全面复工，市场会重拾对佳兆业的信心，一旦重启销售，所带来的现金流将会给佳兆业业主以及债权人释放积极信号，从而提升资本市场对于企业的信心，“复活挑战”中的多米诺牌或将被扶立起来。

消息人士称：“目前已有销售公司进场。虽然还在（和银行）谈，如果一切顺利，预计会于10月份全面进入销售阶段。” 

这是一个雪中送炭的好消息。事实上，荣、青、赢、诚四湾要想全面恢复正常，银行限贷的问题始终是悬挂在上海佳兆业头上的“达摩克里斯之剑”。

“金九银十”在即，上海佳兆业是否能在在市场上“分一杯羹”，终究还是要看与债权人谈判情况。市场分析人士认为，局面正朝积极方向发展，种种迹象显示，债券人的谈判颇为乐观。

除嘉定北的城市广场项目外，网易房产记者还了解到，位于上海奉贤庄行的佳兆业8号项目一期项目也能够在9月底实现交房，这对佳兆业的业主来说，也是一个重大利好。

但对于青浦项目尚且存在的查封状态，佳兆业内部人士表示，目前青浦项目只存在股权被冻结，不能转让与抵押的问题，而项目只要有新鲜的资金注入，就可以考虑复工，拿到预售许可证就可以对外正常销售。

牵一发而动全身，有地产业内人士认为，上海佳兆业必定十分重视此次嘉定北城市广场项目的复工，期望尽快恢复销售，缓解现金流，由此，“新鲜血液”才能够迅速被注入到青浦项目的启动中，实现项目运转的正循环。

上海的四个项目中，影响最大的是位于杨高南路地铁上盖处的佳兆业金融中心项目，此前有消息传出，金融中心项目即将由法院强制执行拍卖，该项目的债务谈判陷入到僵局之中。

对此，佳兆业相关人士回应，“比相像中乐观，我们与债权人正进行积极谈沟通，目前已有初步解决方案。”

纵观佳兆业在各城市的项目，目前以后惠州佳兆业壹号重启销售、南京项目开盘热销、广州城市广场即将解封、上海项目有望复工与交房……其中最为关键是一线城市的项目，它们能否解封被视为佳兆业“复活”的关键信号。以广州为例，佳兆业城市广场和佳兆业天御这两个项目若能解封，光是已拿到预售证的房源就有望给佳兆业带来20多亿元的现金流。

境外债务重组方案出现转机

如果一线项目都能够恢复销售，将对佳兆业偿还债务很有帮助。这种帮助不仅仅在于回笼现金流，还在于外界和债权人对佳兆业逐渐恢复的信心。

9月10日晚间，佳兆业发布《建议境外债务重组的最新资料》公告称，9月9日，佳兆业与境外债务持有人的顾问进行会面，并就顾问对境外债务重组计划的主要条款提出的建议进行了商讨。佳兆业在公告中表示，希望持续商讨将有助于公司在达致一致同意的境外债务重组的目标方面取得重大进展。 

“持续协商”——这是佳兆业试图向外界释放的有利信号，如今主动放出消息来，是佳兆业的又一个“信息治愈术”。

不过信号仍不确定。公告中并未提及境外债券重组的具体方案，外界暂且无从得知佳兆业与境外债权人的协商方案与大约半年前公布的涉及约170亿元人民币的重组方案有何不同。 

分析人士对网易房产记者表示，佳兆业一线项目恢复销售的消息，无疑将有利于推进公司与债权人的谈判。 

回溯到3月8日，佳兆业当天夜间公布境外债务重组方案，希望在不削减任何债权人本金的前提下，通过展期五年、削减利息的方式，缓解公司营运压力。该重组方案设计境外债券共约170亿元人民币，包括高息票据、可换股债券和境外贷款。不过，由于展期过长和利息过低等原因，此方案遭到部分境外债权人反对，而当时正在收购佳兆业进程中的融创也是态度强硬。 

当时有分析称，如果债务重组失败，佳兆业破产清算，那么这些境外债权人总共只能分到9.8亿元，相当于受偿率仅2.4%。 

这显然不是双方愿意见到的结果。转机发生在今年4月，郭英成重新回归佳兆业。据媒体报道，郭英成5月5日与集团海外债权人委员会在香港见面，表示正在考虑新的债务重组计划，给予境外债权人较此前更易接受的债券分利方案。 

如今协商继续，跟半年前最大的不同在于，融创已于7月31日退场，佳兆业的执掌权重新交回郭英成手中。 

“如今债务重组有新进展，表明债权人对佳兆业的信心可能在恢复。”克而瑞分析师尹鹏表示，发布最新进展公告不一定意味着佳兆业与境外债权人的协商进入某个阶段，但至少说明佳兆业在努力，债权人被说动了，双方能坐下来协商。“毕竟债权人也不希望佳兆业倒掉，能把钱拿回来才是最重要的。”他表示，这次的境外债务重组有可能是重新协商，也有可能在原来基础上做修改。