万科“八爪鱼战略”如何引发一场不流血的革命？

广州万科助理总经理喻敏锋

网易房产原创报道 移动互联网、创业浪潮的冲击，加之经济转型，房地产行业普遍感慨黄金时代已经过去，房企纷纷扑身投入转型大军的行列当中。

转型的一把火，燃起了万科对新业务的热情。

按照万科的规划，未来万科要开拓物业、物流、教育营地、海外地产和出租公寓业务五个新业务领域。未来万科万亿市值目标中，传统住宅销售业务占比50%，五大新业务占比50%。

在万科集团的新业务战略中，广州万科一直扮演着急先锋和探路者的角色，其打造的万科塾、万科驿、万科里等等消费体验型地产业务已经陆续面世。

转型时代，万科采取的是什么策略？万科广深区域的转型战略布局如何？万科云城及其所属的创客空间，又有着什么样的部署规划？

自下而上的试错模式 万科的转型路径

2012年6月，万科总裁郁亮提出了万科新定位：城市配套服务商。然而，与同行不同的是，万科所推进的转型是“自下而上”的改革，由各地方公司在前方“探路摸索”而前行。

截至2014年底，万科进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域和以由中西部中心城市组成的成都区域。

万科的这场“自下而上”的转型之战，正烽火连天，遍布各地城市。以北京万科为例，目前已提出了六个方面的业务转型，其中包括“住房装修”和“V-Link业务”；而广州万科，乃至于整个广深区域，以“八爪鱼战略”为旨意，在转型路上跨步前进。

这样一种转型模式，在万科内部被称为“赛马机制”。

广州万科助理总经理喻敏锋在接受网易房产的采访时表示，无论对于万科，还是对于其它创新企业，都需要一种“自下而上”的行为，“传统的做法无法应付当前社会和市场的变化，而最了解市场的往往是奔走在一线的团队。市场不断变化，客户的需求难以捉摸，但一线团队始终与客户保持交流和接触，他们所掌握的信息最能体现客户的需求。”

2015年上半年，万科上半年销售1056亿元，成上半年全国唯一的“千亿房企”。“对于这样的大企业来说”，喻敏锋称，大企业的创业会来得更难一些，它更适合作为一个平台，来孵化创业。

“八爪鱼战略”是点 不动产经营能力是面

在各地城市纷纷探索转型模式之时，广深区域提出了一个较为具象的概念----“八爪鱼战略”，而“八爪鱼战略”也引起了万科一场不流血的革命。

除了业内比较熟知的“万科云”，“八爪鱼战略”的七大“触手”分别为：万科家、万科驿、万科派、万科塾、万科广场、万科里和万科悦。

这八大“触手”各有重点，比如万科云是“产业聚集区办公综合体”，万科家则为“传统住宅产品”。在整个广深区域的领导之下，广州，深圳、厦门正在同步推进万科云产品。万科云，是广深万科转型战略的其中一粒重要棋子。

根据万科的长期规划，除了自身传统住宅业务，这一战略的提出旨在利用主业优势，试水办公综合体、租赁公寓、教育营地、商业广场以及养老地产。

目前，主营传统房地产开发和销售业务的“万科家”依然是重头业务，除此之外，其它基本上都属于创新业务，目前广州万科正在快速地推进，在未来的规划里，这些创新业务所占的比重会越来越大。

虽然传统业务依旧是重头戏，但创新业务也是万科在转型的过程中浓墨重彩的一笔，并在未来会有逐渐扩大的可能。

目前，小至创客空间，大至万科云城，甚至于是整个"八爪鱼战略"所涉及的新业务，都是为广州万科的不动产经营做铺垫。

喻敏锋认为这些创新业务能够使万科逐渐加强自身的不动产经营能力，而这种“不动产经营能力”能让企业未来具有更强的竞争力。

之所以如此重视“不动产经营能力”，喻敏锋解释称是因为“房地产行业正在进行变化，未来房地产开发量会逐渐减少，在一二十年之后，‘建房卖房’这种传统的房地产盈利模式需要转型，在这种情况下，房企应该加强经营能力。

万科云城的构想 创客空间的战役

“八爪鱼战略”的触手“万科云”落地广州，也就是“万科云城”，在万科集团“做城市配套服务商”大理念的统筹之下，万科云城将会如何融合“八爪鱼战略”所包含的八大业态？

尽管广州万科云城有着众多业态的构想，事实上，创客空间是万科云城的主要战役。在一个创业符合年轻人需求和政策导向的时代，许多房企将眼光投向创客空间，甚至有地产人辞职下海创业。

创客空间，是一片蓝海，也是一片红海，面对着市场未知的同时也面对着强大的竞争，在这种形势下，广州万科的创客空间将如何脱颖而出？

“想要做好创客空间，最重要的是把握好你所服务的人群，他们关注的重点。”喻敏锋说道，与同行的差别在于，万科的创客空间既有咖啡厅，也整合了长城会、微投网这样的孵化器，并且我们提供了从一个人的团队到上千人的团队所需要的办公场所。在服务这块，行政服务、财税服务、法律咨询服务。等企业发展到一定程度，我们也会帮助对接导师团队、孵化器团队以及一些资金团队，创业团队只需做好他们的主业。

据悉，创客空间对入驻企业的门槛并不高，目前主要以小型创业团队为主，对于创业团队他们所从事的行业并无要求。

“服务具有多样性的创客群体的过程中，我们发现各种创客群体的需求千差万别，这个时候我们需要考虑如何更好地把握每个创客群体的需求，并且通过批量的方式来满足这些需求，这对我们来说是一个挑战。”喻敏锋认为，这一切都需要通过与服务群体不断接触来解决，在接触的过程中，不断寻找创客群体更迫切的痛点和需求点。

以下为网易房产专访广州万科助理总经理采访实录：

网易房产：万科现在有很多新业务，您现在主要是负责万科的哪些新业务？整个团队新业务的人有多少？新业务的人员组成是怎样的？

喻敏峰：现在广州万科这边在从事的新业务有这么几块，一个是教育，一个是公寓，我们还有产业、养老、度假。对于我这边来讲，现在全面负责的就是教育、公寓和产业这块，也就是我们在内部说的万科塾、万科驿和万科云。广州差不多有100多个人。

我们有少量的是万科内部的，大部分的是从外面招聘的。之所以要有一些万科内部的，还是希望万科传统文化的精髓能够移植进来，也能够让这个新业务能够跟传统业务这边有更好的搭接和联系，同时我们也会发现，新业务本身需要更多的新的思想进来，所以我们会是一个新老搭配的关系。但是同时在这个新老搭配的团队里面，我们团队的架构更多的是一种平行的关系，即平行组织架构，甚至这种合伙人的关系。

网易房产：在长租公寓这块，八爪鱼产品线有两块，万科派和万科驿。这两者产品如何进行区分？

喻敏峰：在我们内部来讲，万科派和万科驿都是属于长租公寓，我们在打造这两个产品线的时候，万科派会相对高端一些，它的辐射能力就会更强一些。万科驿的话我们主要是聚焦在地缘周边的一些客户。在初期来讲我们会率先把万科驿这个品牌打造的更有知名度一些，所以现在我们在内部在操作的过程中，对万科派和万科驿在前期还没有分的那么细，下一步会再做一些切割和细分。

网易房产：近年来长租公寓比较火热，目前市场上同类的产品也日渐增多，例如you+公寓市场关注度也比较高。万科驿和小米公寓有何区别？

喻敏峰：YOU+公寓进入广州有一两年时间，它的客群主要是针对创业群体这一块，相对来说是一个小众的客群，而对万科来讲，万科是一个大体量的公司，我们做住宅的时候规模也比较大，我们通常是会聚焦于整个住宅客户的刚需群体，或者说主流群体这一块。我们在做公寓的时候也会面临一个问题，就是我们需要去做更大的客群，这个客群里面我们会截取最大的量。这样对我们来说，我们不会去做最高端的那一类，就是非常贵的那一类；也不会做最低的那一类。相对中端的客群，这个客群量是最大的，它也能够支撑我们规模的需求。

同时，我们首要的是聚焦于一些居住本身的需求，然后再兼顾一些创业和社交的需求。

网易房产：万科驿这种长租公寓项目，未来在产品上是否会更加完善？

喻敏峰：我们在万科云城里面，针对年轻人社交需求以及创业这一块有专项的安排，我们一开始做了定位、研究、设计。在万科云城一期的基础上，在二期推进了一个叫立体创业综合体的概念，我们会对创业群体在不同的阶段做一些区分，以及给他们匹配一些不同阶段创业的空间需求。

这样的话，其实我们还是针对创业这一块，给他们提供相对立体的空间，来做这种互相的交流、融合和共同的碰撞，让他们能有更好的创业空间。

网易房产：近期关于长租公寓这块市场上有一些质疑的声音，万科有没有这样的担忧？

喻敏峰：对我们来说，我们有着丰富的操作房地产的经验，我们在广州本身的客户量都已经有差不多七八万户了，全国更是有几百万户，这个过程中我们积累的经验是非常丰富的，我们也做了一些前期的预判和推进。

比如我们现在在对我们所有的租户在做满意度调查，有点类似我们当前的那种打车软件一样的，所有的租户在交完费之后，都会有一个满意度的评级，对租户一些比较关心的问题，我们也会及时的由平台来解决这个事情。而且我们在整个前期设计的时候，也会有统一的设计和统一的装修的施工、平台一起来推进这个事情。这样的话，它会对整个产品的稳定性有更强的保障。

网易房产：在长租公寓这块有没有一个大概的目标，是想做到一个什么样的程度？

喻敏峰：整个广深区域的目标是希望三年能够做到15万间房间。广州我们是希望能够做到5万间。我们首先会优先布局广州几个老城区，也是当前人口最密集的几个区，也会针对近郊布局一些。这个得根据它的交通和配套的一个情况来进行布局。

全国的流动人口的数量差不多有2.3个亿，广州的流动人口有600多万，按照差不多30%左右的租房需求来看，需要有180多万的人群需要租房子，而5万间依然只是这个群体里面很小很小的数，在这个基础之上，我们区域才给出了这个目标，广深区域希望在三年能做到15万间，这个概念本身是远远没有到达它的上限的。

网易房产：长租公寓这类产品定价的策略是怎样的？未来如何盈利？

喻敏峰：这个准确说，应该是根据客户的接受程度来看的。我们的这个定价，跟我们销售的原则是一样的，首先这个产品一定是要市场认可的，在这个过程中我们定价的时候，会追求这个产品最后拿出来的价格是市场要高度认可的。

对万科来说，最重要还是我们能够接触到最真实的客户。在跟客户接触、交流的过程中，才有可能让他跟万科整个其他的生意模式产生关联和关系，就像我们在互联网企业里面所说的要掌握一个流量的入口，这个是我们的第一要务。

我们正在去打通我们的融资渠道，能够用别的渠道融到资金，支持这一块资产的持有，现在也已经有了相对明确的路径做这个事情，而且那个资金的获取成本也还在一个受控的范围之内。这样的话，从融资到建设，到整个后面的运营这块，全方位都打通了，也就形成了我们所说的闭环。

网易房产：和同类的产品相比，万科驿有什么样的竞争优势？未来万科驿是否会选择和房企合作？

喻敏峰：现在市场上很多产品目前为止它还没有进入到真正的经营阶段，还是在开发阶段，这个是非常有革命性的。如果说它只是在开发阶段的话，它其实没有接触客户，它并没有那么了解客户。而当我们去真正经营这种公寓的时候，我们会听到很多公寓租客的声音，它跟我们传统的购房群体的想法差异是非常大的。这样也需要我们去做大量的变化。而这种变化反而使你更能够贴合客户的需求，或者说这样你才能真正的抓住客户的痛点，满足他的需求的。

未来我们也会引入一些房企，现在也在洽谈当中。无论是万科驿也好，还是万科教育也好，仍然是一个费力不讨好的事情，很多企业其实不愿意干，比如说他的客户群体其实没有那么大，他其实没有办法更好的打通这个融资渠道。而且他也不一定愿意来冒这个风险，这个也还是有风险的。

网易房产：现在万科塾进展到哪种程度？万科布局教育这块的初衷是什么？整体的规划是怎样的？

喻敏峰：教育这块我们也是在大力推进，到这个时点为止，我们在广州已经开了六个社区的营地，到今年年底我们一共是有十一个以上的营地会开。我们说的社区营地以前都还是定位在我们所做的家门口的一站式的数字教育，它就是为了给我们社区的一些居民和小孩，提供更好、更全面的九年一贯制的数字教育。

中国人民在温饱问题解决以后，对教育这块的投资，每年都是呈快速增长的趋势。正因为本身这个行业的需求很大，而且这个行业的发展过程中还有一些瓶颈，万科希望解决这个瓶颈。万科教育的第一个板块，叫做社区营地，社区营地最重要的还是解决初始的流量入口的问题。首先是有一个巨大的生源池聚到这个里面来。聚到这里面来之后，我们还是希望把这些学生汇集到一个更大的体量里面，我们希望能给他们提供更加高阶的一些教育，这个过程就过渡到社区营地。

网易房产：现在在万科书在广州六个社区营地，入学率大概在多少？

喻敏峰：我们的社区营地最早是在1月1号开的，陆陆续续有开。现在我们社区营地开出来之后，都是在我们已经开的社区里面有绝对的领导地位。

目前我们都是远远高过我们的竞争对手的，而且在这个过程中也有很多在旁边的一些教育机构、培训机构，都会直接把原有的场地关闭掉，投入到我们这里，跟我们一起合作。因为在这个过程中，对他们来说，他们确实能够用更低的租金，又能够招到更好的学生。

网易房产：刚才您也讲到，万科塾会引入一些优质的资源过来。是否有一些限定条件？

喻敏峰：我们非常重视以往一些教学的这种评价和口碑，我们会对他们有一套评估体系，就是在学生们学完之后对他们的满意度怎么样，以及下一次的续课率是怎么样的，我们在这一块的考核评价会比较高。

网易房产：广州南站的万科塾致力于做精英教育这块？大概什么时候可以面市？

喻敏峰：设计都已经在过程中了，万科云城这个项目今年内应该就会动工，真正的面市可能需要三年时间，我们会在2017年底到2018年的样子来正式面市，因为这个东西的体量会比较大，需要一个相对长一点的建设周期。

网易房产：万科现在很多新业务也是从0到1的发展阶段，如果这些新业务发展前景不是特别理想，那么万科是否会作出相应的调整？

喻敏峰：对于集团来讲，试错委员会其实就是来针对万科现在当前的各种各样的创新所设立的，因为创新的面太广，可选择的东西太多，这个时候其实对创新来讲也分了很多门类。

对集团内部来讲，万科会重点扶持创业，集团会来他是否是跟传统的不动产搭界比较紧密的，这是第一；第二他会要求这个市场是比较大的。因为对集团来讲，他需要做大规模，太小的不能支撑他的规模。第三个就是他需要跟整个变化趋势是比较吻合的，比如我们现在说的养老这块。

对新业务来讲，其实本身这种创业又是需要有一个培育期的，但是这个培育期会视乎每个业务的复杂情况，给的时间不太一样。当然同时在培育的过程中也可能给了他一个期限，在这个期间之内，你没有能够培育出来的话，那么对集团来讲他可能就会斩断，叫止血也好，叫止损也好。

网易房产：集团对这些新业务有没有定一个大概的目标，比如三年以后要做到一个什么样的水平？未来是否有上市的打算？

喻敏峰：公寓这边是15万间，教育来讲我们是希望三年时间能开到150家社区营地，在整个华南和福建片区，我们内部是叫广深区域，因为它是管了广东、长沙再加上福建省这块的板块，再加上海南。

对我们这些业务，其实它的目标还是要做上市的，我们希望能在5年以内上市。