戴德梁行：预计四季度广州住宅成交量升价稳

2015年第三季度，国内各项宏观经济指标走势低迷；房地产开发投资增速已经连续20个月下滑。在此背景下，货币政策保持宽松，一系列稳增长、促消费政策发布。8月26日，央行年内第四次降准降息。此外，降低房贷首付与公积金优惠、便利等政策也相继出台。

宽松政策加码，住宅成交量高位盘整，均价温和上涨；预计四季度住宅成交量升价稳

前期政策效果不断累积发酵，尽管广州仍受“限购”与“二套房7成首付”的约束，三季度住宅市场还是承接了“3.30”以来的畅旺局面。经历上半年的“供不应求”，开发商在“金九”来临之际加大推盘力度，当季新增供应面积环比上升了8%。成交量方面则高位盘整：三季度成交面积环比下降9.4%，但同比仍有69%的升幅。二手住宅市场同样活跃，自4月份以来成交量不断攀升，预计三季度二手住宅成交量有望创下2014年以来季度新高。与此同时，住宅成交均价温和上涨。8月份一手商品住宅与二手住宅价格指数分别比二季度末上升2%。

新建住宅库存于9月底急升至952万平方米，预计后市供应还会陆续放量；而住宅供销比在三季度也回升至1.1。两项指标均显示去化压力有所增大，尽管仍处于健康水平。戴德梁行预测：在市场外部环境不发生较大调整的情况下，四季度广州住宅成交将继续上行、量升价稳。

土地成交走出低迷，回暖热度有限；年内出让节奏有望加快

住宅市场逐渐回暖，房企土地购置意愿回升。三季度土地成交面积环比增加106%，成交金额环比下降24%。商业地块“定向”出让仍是本季度重头戏，突出表现为琶洲电商总部与花都万达定向出让。住宅用地除广纸片区两宗地位于配套成熟的中心城区，其它大多集中在增城、南沙、萝岗等价格相对较低的外围区域，因此总体土地成交金额并不出彩。

三季度共成交51宗地块；5宗溢价成交，溢价幅度位于45-57%之间，比上半年明显回暖。不过，分析5宗溢价地块不难发现：它们要么位于成熟片区，要么享受特殊政策或规划红利。除此之外，其它土地全部为底价成交。究其根本，房企在经济前景不明朗的情况下，对于土地储备还是相对谨慎。

截至三季度末，广州土地出让面积离全年目标还有大约7成的差距。在此背景下，戴德梁行预测：随着楼市成交的持续畅旺，年内广州土地出让节奏有望在四季度加快。

新增供应开始放量，甲级写字楼步入“租方市场”

国内经济增长放缓，但服务业表现略好于整体经济，广州尤其如是：上半年广州第三产业增加值同比增长8.9%，优于同期GDP增速。服务业发展稳固，为写字楼需求发展奠定了良好基础。

三季度，位于珠江新城的越秀金融大厦交付，核心商务区甲级写字楼存量升至369万平方米。尽管新项目带来16.5万平方米的大体量，但由于前期预租良好，交付时出租率已近6成；因此整体市场空置率并未大幅上升，仅轻微上升了1个百分点至7.1%。与此同时，三季度核心商务区甲级写字楼净吸纳量升至近两年来季度新高，达11.8万平方米。

珠江新城新增物业租金定位高于区内平均；此外，部分现有物业出租率上升因而小幅加租；双重因素拉升全市平均租金。不过，大量的潜在供应预租进取，令租金涨幅受到抑制：三季度核心商务区甲级写字楼平均租金录得165.2元/平方米/月，环比、同比仅轻微上升0.9%和0.8%。

展望未来，大量新甲级写字楼将集中于今明两年交付。预计2015年全年新增供应35.7万平方米；2016年新增供应将高达80万平方米以上，创历史峰值。供应大潮伴随经济增速下行，写字楼市场吸纳压力可谓前所未有。政府层面和市场本身都在积极开创和发掘新的写字楼需求：商事登记简化不断深入推进、区域招商引资各出奇谋、通过“一企一策“支持总部企业落户等等，显示各级政府诚意和决心。此外，金融业加速发展、新兴产业崛起，为写字楼需求带来新的驱动力。再者，服务办公、联合办公、孵化器等创新办公空间也为写字楼吸纳提供了更多出路。综合多方因素，戴德梁行预测：四季度广州甲级写字楼空置率将开始明显上升，并在2016年升至峰值。竞争加剧和租客流失风险令到业主租金调整趋于谨慎，市场平均租金成长受到抑制。至2017年底，空置率压力逐步缓解，市场转机可期。

随着甲级写字楼空间的不断增多，“租方市场“已经来到。对于用家而言，选择更丰富，议价空间增大。不过，正是在这样的背景下，部分写字楼业主急于招租，抛出一些不切实际的条件，或者交易过程有所保留等等，更需要写字楼租客格外小心。基于多年客户服务经验与市场观察，戴德梁行华中区写字楼代理部、企业顾问服务部、投资顾问部主管及广州分公司常务副总经理许少青先生指出：写字楼租户需要在“设定目标、抓准时机、筹划空间与借力专家”四方面用心筹谋，把握“写字楼十大得胜之道”，方可旗开得胜。

新增供应与“四大业态”共促商业租赁成交回暖；后市供应井喷，商业格局改写

2015年1-8月，广州社会消费品零售总额同比增长11.4%，增速比1-7月升0.2个百分点；但比去年同期下降了1.3个百分点。另一方面，电商销售还在加速增长。尽管如此，优质商业新增供应并未放慢脚步：前三季度，广州新增优质商业37万平方米。快时尚、餐饮、儿童亲子业态，以及电商线下渗透扩张明显，成为商业空间吸纳利器。数据显示，新增供应刺激与上述四大业态的积极拓展，共同促进商业租赁成交回暖：1-8月全市商业租赁成交面积同比增长29%。

与写字楼市场一样，商业物业同样迎来供应井喷期。2015年四季度到2016年，全市计划开业的优质商业面积共计110万平方米，大约相当于11个天河城的商业体量。如果它们全部如期交付，广州主城区优质商业存量将从2014年的276万平方米上升47%至406万平方米；而传统核心商圈“体育中心与越秀”的占比将从2014年的46%降至34%。无疑，传统商圈存量占比减小，意味着市场多极化的格局更加突显。

对于即将井喷的商业供应，戴德梁行广州及郑州分公司黎庆文先生指出，根据过往经验，受制于工程进度与招商进展，110万方商业体量未必能全部如期交付。从品牌扩张需求角度看，快时尚在广州还有充足的发展空间。此外，还有诸多新品牌待进广州——机遇和挑战同在。

如何在消费疲弱、电商生猛的夹缝中迎战加剧的竞争？黎庆文先生从“差异化、流量为先、业态品牌优选组合、积极对接资本与技术“四大方面提出了建议。”只有把握好流量与租金收益的动态平衡“，黎庆文先生指出，”才能帮助商业地产成功打好持久战”。