保利余英“打抱不平” 房企暗战助推广州地价

文/梁爽

10月23日下午，广州市花都区土地拍卖刷新区域地王纪录，竞得者为路劲地产。拍卖官落槌后，坐在现场的路劲地产董事长单伟豹脸上终于露出一抹不易察觉的笑容。

新地王成色如何？地位于花都区区府板块、规划建设中的花都区中轴线附近，建筑规模约27万平方米，引来8家房企抢夺，最终由路劲地产以总价19.4亿元、配建拆迁安置房近3万平方米夺得，平均楼面价8424元/平方米，楼面价溢价率70%。

这场举牌游戏的背后暗潮汹涌，除了收金入袋的广州市财政部门，哪家房企，能比单伟豹笑得更灿烂？哪家房企最失落？

保利余英：“只能呵呵了”

拍卖仪式刚结束，向来在微博上快人快语的保利地产副总余英便发话了——

“今日广州花都拍地，楼面高达8000元（折进去29700保障房）。想起前些日子，政府专门给某公司量身定制的几大地块，楼面价才2700元。我们只能呵呵了。”

余英没有指名道姓，但网友的眼睛是雪亮的：“你不就是在说万达吗”。

保利地产并没有加入花都地王的竞争当中，不过，其“兄弟”公司保利置业参与了当天的土地竞拍仪式，并与路劲地产举牌厮杀近80次，最终空手而返。主角们没吭声，没想到场外的余英倒是先开口了。

联想到今年8月21日，万达以底价26.89亿元在花都区中轴线内拿下一块“巨无霸”商住综合性用地，折合楼面价2744元/平方米。万达2个月前在花都拿地的楼面价，仅为路劲的三分之一。

万达拿的地块位于花都中轴线内，而路劲拿下的这块地还只是花都中轴线附近、花都区府板块内，要论规划定位，万达那儿是真正的花都新核心，坐享规划利好。显然，不论行情怎么好，在规划不变的情况下，地价很难在2个月时间高出三倍来。

一冷一热，原因何在？

万达夺地

两场拍卖地价冷热不均的原因出在哪里？这事其实要从去年说起。

2014年3月28日，通过一年一度的广州市政府大型招商引资活动，万达与花都区政府签约，拟投资500亿元建设花都万达文化旅游城。项目占地近3000亩（200万平方米），将建成集文化展示、休闲旅游、五星级酒店、大型商业中心、精品步行街和高端住宅为一体的城市综合体。

同年10月20日，广州挂牌出让花都区平步大道北一宗商业商务用地，占地34.33万平方米，起始价8.8亿元，出让条件苛刻：须建设整体经营、不能分割销售的物业建筑面积不少于20万平方米（含三个高星级酒店，其中五星级酒店不少于1家；一个建筑面积不少于5万平方米（含地下）的文化演艺中心）；竞买人（含其控股股东的其他子公司）在文化产业领域综合实力排名需进入2013年中国文化企业30强，保利和万达均在此列。

由于该地块位置、高星级酒店数量等多个出让条件均与此前花都文化旅游城项目的相关控规高度吻合，加上万达此前已有签约，种种迹象，让该地块陷入“定向出让”的传闻中。最终也“毫无悬念”地被万达底价竞得，折合楼面地价仅1757元/平方米。

时间轴移至今年4月30日，广州市挂牌花都区平步大道北、花都中轴线内的A、B、C、D、E地块，总占地约50万平方米，起拍价近27亿元，封顶价近39亿元。地块也与当时在建的广州万达城“无缝连接”，中间连一条市政路间隔都没有。挂牌不久便因故中止出让。

广东保利置业营销总监曾在5月份公开向媒体表示对次地块的浓厚兴趣，可见保利和万达是竞争者。

7月23日，地块重新“面世”，从招拍挂改为公开招标。公开招标，意味着不再采取价高者得的方式，也不再设定最高限制地价。地块新增出让条件：需符合花都区政府于2015年5月8日公示的《花都区政府关于中轴线花都文化旅游城项目产业类型和控规条件的通告（II）》，对花都文化旅游城二期项目的室内滑雪场、投资额、停车楼、泊车位均有详细要求。

而且在标文中，技术标占据非常重要的位置，要求投标人须提交E地块持有物业的建筑设计概念方案、确保实施的相关技术方案和施工组织方案。

参与竞标公司都有谁？不得而知，总之是被万达以底价拿下了。在公告成交结果的当天，一大波“万达茂”的高清设计图流出。

连续两次，在出让条件严苛的情况下，万达在花都中轴线内底价夺地，有“定向出让”之嫌疑。而与之交手的保利置业屡屡失手。也许是兄弟公司的“不爽”遭遇，让余英不吐不快。

房企“饥渴”造地王

回到23日下午。8家房企举牌80次，不顾拍卖官“注意风险”的警告推高区域单价地王，众房企对花都土地的“饥渴”是显而易见的。

确实，这次出让的宝华路地块，是花都这两年难得一见的、没有设定太多出让条件的地块，而且是具备一定规模的纯居住用地。

据合富辉煌的统计，截至目前，花都区近4年共出让11宗商住用地，包括新地王在内仅三宗地块可打造规模化商住社区（建筑面积超过20万方），其余地块体量均在10万方以内。加上品牌房企近年在花都的可售货量明显缩减，导致成交占比较大幅度下降，因此有补充货量的需求。

特别是2014、2015年，除了万达，就只有路劲抢到地。难怪在竞配建的最后阶段，在花都深耕多年的路劲和保利置业“抢红了眼”，把地价推高到8千元/平还不愿松手，跟周边二手房价相当。

不过，合富辉煌预测，周边市场整体供应压力不小，万达文化旅游城、凤凰御景东区等楼盘未来将与其构成竞争关系，非常考验路劲在的开发及运营能力。拿下地王只是“厮杀”的开始，好戏还在后头。

“未来要卖2万！周围房价才7千！”有媒体打出标题奔走相告。

最终，保利置业再一次空手而返，余英打抱不平，单伟豹微微一笑，在远处围观的万达，会不会是最开怀的那个？