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一线城市土地成交额环比翻倍 或侵蚀房企利润

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CRIC统计,11月,一线城市成交面积较上月环比大幅上涨95%,成交金额环比上涨137%,占比全国高达57%。土地市场急剧升温导致“面粉贵过面包”从奇观变成常态,多位业内人士表示,高价抢地可能侵蚀房企利润。

网易房产讯 回顾刚刚过去的11月,“土地”二字堪称月度热词,全国土地市场成交面积、成交金额环比集体回升。CRIC监测数据显示,201511月,300城经营性土地共出让391幅,成交建筑面积共3858万平方米,环比上涨12%;成交总价1794亿元,环比增长超过四成,同比上升12%;平均楼板价达到4334/平方米,创下历史新高。

一线城市正是这场土地热潮的焦点,北京、上海、广州入市土地规模井喷,仅广州土地出让收入就达到234亿元。CRIC统计,11月,一线城市成交面积较上月环比大幅上涨95%,成交金额环比上涨137%,占比全国高达57%

但急剧升温的土地市场背后藏着隐忧——“面粉贵过面包”从奇观变成常态,多位业内人士表示,高价抢地可能侵蚀房企利润,“地王”的压力最终还需房企自己买单。 

一线城市土地成交额环比翻倍

“嘭!”随着主持人的一声锤响,广州番禺市桥地区“地王”正式易主。

1124日,时代地产强势入主番禺市桥,以24.7亿夺得桥南一宗宅地,楼面价高达1.6/平,超越了20147月由金融街创造的记录,正式晋升为市桥新地王。

与此同时,网易房产数据显示,番禺市桥板块周边一手楼售价1.4-1.8/平,桥南宅地直接追平周边一手楼价,再现“面粉贵过面包”。

这般情形并不是孤例。就在广州市桥新“地王”诞生的第二天,上海杨浦区新江湾宅地以总价72.99亿元被信达拿下,楼面价4.9万元/平,溢价率高达81.7%。这是时隔三年后新江湾再次有地块出让,令人诧异的是,上次出让的地块楼面价仅1.2万元/平,不过三年时间,楼面价竟然翻了四倍,高过周边在售项目。

同样是在11月,中交绿城平安联合体以57亿元夺得北京门头沟宅地,扣除保障房面积,楼面价达到3.3/平,刷新板块单价纪录。

克尔瑞地产研究院表示,201511月,全国总价50亿以上地块达到5个,而10月份仅有一个。在成交总价超过50亿的地块中,除广州地块因商办属性而零溢价外,其余地块均溢价成交,北京更有2宗地拍出了封顶溢价。

北上广的集体拉动下,CRIC监测数据显示,11月,一线城市成交面积较上月环比大幅上涨95%,成交金额1015亿元,环比10月份暴涨137%,平均溢价率28.99%。监测方特别说明,若非北京采取封顶溢价50%的模式,11月北京平均溢价率将远高于现在的39.7%,一线城市的平均溢价率也会随之上涨。

图片来源:CRIC
图片来源:CRIC

尽管如此,一线城市的土地高热依然拉高了全国平均水平。克尔瑞地产研究院分析,一线城市作为供求关系最平衡、产品周转最快的投资区域,吸引了大量开发商的关注,溢价率长期居于高位。“随着很多城市出现供给过剩和人口净流出,房企愿意大规模投资的城市数目越来越少,而拿地资金却未见减少,大量房企扎堆到一线城市拿地,导致地价竞争越发激烈。”每经网撰文表示。

高地价恐侵蚀房企利润空间

一线城市土地市场已经热得发烫,克尔瑞房产研究院认为,行业政策趋宽、楼市销售回暖、企业信心增强是三大根本动因。

更直接的原因简单粗暴——房企比以前更有钱了。经过201411月至今的六次降息降准,房地产行业迎来了近年最低的利率环境,发债热潮随之产生。中指研究院数据统计,20151-10月,房企发债总规模相同比2014年全年增长16倍,开发商发债热情空前高涨。

房企有钱、政策宽松稳定,土地市场回暖已成定势。加上时至年底,各地政府亟待完成土地出让任务,而一线城市“卖一块、少一块”的土地优势只会越发明显。种种因素影响下,可以想见,土地狂欢盛宴才刚刚拉开序幕,一线城市高溢价拍地还将不断上演。

图片来源:CRIC
图片来源:CRIC

这只是硬币的其中一面,硬币的另一方面是高价拍地引发的种种风险,甚至有业内人认为,土地市场风险会早于楼市风险出现。

第一个不容忽视的表征,是大背景下的楼市降温。2015年以来,国内房地产企业购置土地面积、新开工面积持续同比回落,国家统计局数据显示,20151-10月份全国房地产开发和销售增速持续下滑至2%。即使是一线城市,今年1-11月土地成交建筑面积也下滑了10%

大面冷清,小面火热,矛盾下的高热还能持续多久?“为了争夺越来越少的生存机会,土地成交溢价势必会高于理性范围,一旦行业上升趋势发生变化,高溢价后所带来的成本压力势必会加速兑现。”克尔瑞地产研究院表示。

图片来源:国家统计局
图片来源:国家统计局

成本压力,意味着高地价会直接挤压房企利润空间,“生吞”高价地块极有可能拖慢房企销售速度。中信证券房地产分析师陈聪曾对媒体表示,很多中等规模房企宁可牺牲些盈利,也追求快速壮大规模,因此高价拿地后只能走高端住宅路线,但大量房企关注小众产品,会带来盈利能力与销售周转的隐忧。

同策咨询研究部总监张宏伟也表示,一线城市地价攀升导致楼市“被豪宅”化,市场面临结构性风险。许多房企已经意识到这种风险,“冲动消费”后立即反悔的反转剧开始频频上演。10月底,北京连续3宗高价地块接连爆出退地传闻,其中涉及到碧桂园、华润、招商、龙湖等大型房企。按照常理,这几家房企名号响亮,从不差钱,但面对几乎疯狂的土地成本,竟也萌生退意。有专家指出,“退地潮”证明企业已经开始规避大手笔拍地可能造成的后遗症。

为此,“避免冒进,保持冷静”成了业内告诫房企的一致口径。克尔瑞地产研究院认为,即使目前政策环境宽松,但从过往的行业规律来看,一旦经济形势有所好转,房地产业的政策扶持、资金支持势必会有所减弱。

此外,房企之所以大胆拿地,赌的就是一线城市房价上涨速度高于地价上涨速度。国家统计局数据显示,北京、上海、深圳年房价增速超过8%,这成了支撑房企拿地的最大信心。问题在于,改善型需求正在取代投资性需求,一旦房价增速放缓,会对企业的盈利与周转带来沉重打击。 

广州:开发商趋于理性,拿地热度下降

广州番禺市桥拍出地王的一周后,更受关注的广钢新城开卖第三批两宗宅地,起拍楼面地价达到1.5万/平,与前两次出让的1.3万/平、1.4万/平形成匀速“三连跳”。相比2013年的暴热、2014年的骤冷,这次市场热度虽有回升,但仍然较为理性,举牌节奏较慢、报价企业热情有限,新“地王”并未产生,最终成交楼面价超过1.9万/平,虽然比业内专家的估值稍高,却也并未超过价格红线。

业界对这个结果并不感到意外——2013年首批出让的广钢新城宅地的楼面价高达1.8/平,出现“面粉贵过面包”现象,但被视作“试金石”的广钢首个项目售价最高仅3.2/平方米,也卖得并不轻松,这意味着短期内项目利润空间相当有限,开发商不得不继续消化前期地王带来的成本高企后遗症。

“房地产市场无风险获利时代已经结束,更不用说暴利了。”知名地产评论人赵卓文表示。

有此前车之鉴,开发商抢地趋于谨慎。“这次出让的1.9万/平楼面价也不便宜,但比起之前的地王已经比较冷静。”中原地产项目部总经理黄韬预测,未来广钢将卖到3-4万/平,而现在广钢楼盘售价在3万左右,可见11月30日拍地价格相对合理。“整个结果反映出整个市场的冷静、理性以及开发商对乐观。”

值得一提的是,尽管开发商在广州拿地不再冲动,但业界普遍认为,广州的投资价值仍然可观。广州中心城区土地越来越稀缺,“过江龙”和“本地虎”同台竞技,万科、保利等大型房企的土地需求不减,金融街、葛洲坝等外来房企也迫切渴望站稳脚跟,有助于推高土地热度。

赵卓文认为,相比北京、上海的疯狂,广州土地价格相对理性,对于开发商而言,投资价值大,因此未来实力强的大型开发商垄断广州土地市场的情况仍将持续。

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