张宝全：县城最好的开发商不是万科

网易房产讯  作为全联房地产商会2015年会的压轴对话环节，“趋势——新常态、新生态与新战略”汇聚万通、路劲、今典、旭辉等知名房企的话事大佬，共同勾勒未来房地产业的整体样貌。其中，商会副会长，今典集团董事长张宝全表示，其实在县城里面，最好的开发商不是万科，也不是万达，一定是县城自己的地产商，因为市场本身容量不大，包括容量等对大企业来讲是一个劣势，人工的成本都无法竞争。

以下是对话实录：

目前来看，第一随着中国经济情况的变化，地产现在已经发生了很多本质的变化，表象的变化不大，但是地产的新常态实际上已经形成了。去年以前，中国房地产是地价和房价的增长超过了融资成本，在以去年为节点的房地产是非常好过的，只要拿了地，盖了房，哪怕没建，哪怕设计得有问题，都会挣钱，因为地价和房价增长的速度超过了融资成本，这在开发过程中带来了非常大的好处。现在面临的新常态是什么？就是地价房价的增长低于了融资成本，不仅带来了压力，而且带来了非常大的风险，今天拿到地不象以前一样一定能挣到钱，如果没有很好的市场发展，可能会给企业带来很大的风险。

房地产行业是企业齐聚的资本，资本的力量将会越来越大，或者说资本将会成为市场非常重要的力量，包括很多的决定权。在地产新常态的情况下，资本已经成为了地产最最重要的主导力量，这一点是一个非常不可以回避的现实，很多企业透过上市，就是为了取得资本平台，通过这样的平台，能给自己的产品和企业带来支撑，这是下一步运营的新常态，如果没有资本的支撑，房地产开发企业尽管有很好的资源、理念依然会很困难，甚至在一定的时刻会受制于资产。

第三个，在地价房价增长超过融资成本的时候，我们一定是想通过卖不动产的产品挣钱，因为房地产的好处就是因为单价成本比较高，我们卖1000件东西比人家卖几万几亿的水挣的钱多，从数量上看房地产是一个小企业，但是从销售来看，房地产是一个大企业。第三个就是必须从以卖不动产挣钱为主，要向以运营挣钱为主。比如说产业地产，非常典型，不造一个房间，而是根据企业需要，从生产、运营的模式都要考虑，才能把产业地产做好，而不是仅仅盖一个放得。今天很多人都在做旅游地产，在旅游业里面，从2007年我们就开始逐步的转，2009年开始坚决的转，虽然2009年4万亿撬动了30多万人，给房地产带来的破坏非常巨大，掩盖了很多的矛盾，使得发生了一些不正常的偏颇。做旅游地产如果靠房地产的传统概念靠不动产挣钱是很危险的。

所以说度假旅游集团本身就是运营型的，要从运营出发，考虑运营挣钱，如果不从这点出发，规划得再好，最终都会有问题的。我们的红树林不是靠卖盲字挣钱，或者是靠卖不动产挣钱，完全是靠运营挣钱。

在任何行业，大中小企业都是客观存在的，而且是不可改变的现象，实际上最重要的作为地产商，为什么在这里，实际上是市场决定的。因为房地产这个产品非常的重要，尤其是住宅是本地市场，本地市场决定了本地市场大，这个地方的大企业就多，本地的市场小，小的企业就会多。但是，很多大企业往小的地方跑，现在也在往回撤了，其实在县城里面，最好的开发商不是万科，也不是万达，一定是县城自己的地产商，因为市场本身容量不大，包括容量等对大企业来讲是一个劣势，人工的成本都无法竞争。所以一个城市市场规模的大小决定了房地产企业规模的大小，如果不能在这样的市场规模做企业，是不能发展的。