总编谈楼市:广州一季度成交畅旺 五一量增价涨

2016年5月，网易房产总编严家森参加了广东电台财经广播FM95.3《楼行前线》节目，探讨了一季度广州楼市的走向，并分析了广州楼市理性的原因。在谈到五一黄金周广州楼市的表现时，严家森觉得广州楼市在此期间表现不错，坦言看好五月份广州楼市，称会延续黄金周成交畅旺的态势。

一季度广州楼市势头畅旺 供求关系成楼市健康关键

今年第一季度，广州楼市无论是一手还是二手，在成交套数、成交均价和成交面积等方面都是持续上升的势头。特别是在成交套数方面，一手楼成交套数是22396套，同比增长了近四成，成交畅旺。

虽然一季度是房地产的传统淡季，但是今年一线城市的楼市都出现了反淡季的现象。广州楼市没有像其他三个一线城市的楼市那么疯狂，总体上还是比较健康。严家森认为有以下原因。第一，在供求关系上，广州相对于北京上海，人口总量较少，人口流入速度较慢，所以市场较理性。第二，政策方面，广州一直没有放开限购。第三，广州周边城市吸引了部分刚需买家，减少了广州的供应压力。另外，广州新兴产业发展势头不猛，对优质人口的接纳较弱。不过严家森觉得，理性的广州楼市反而会成为未来广州发展的有利条件。

溢出效应导致周边楼市回暖  资金充裕需谨慎楼市虚火

严家森表示一季度楼市火爆是局部性的。北上深出台调控政策后，部分买家转向二三线楼市。3月份一二三线城市新建商品住宅价格指数增幅明显，主要是一二线的溢出效应使得周边城市楼市回暖。另外，现在资金面较充裕，许多人把目光投向房地产，但需加以引导和调控，否则易引起楼市泡沫和虚火。

楼市火爆首付贷弊大于利 未来可量情推行

对于首付贷产品，严家森认为并不是一无是处，它可以缓解部分有能力还款的人短期内资金周转困难的状况。日前，广东、上海等地叫停首付贷主要是因为一季度楼市过于火爆。在目前楼市火爆背景下，首付贷产品会增加楼市虚火，易催生楼市泡沫，弊大于利。但是等到未来楼市成熟，监管得力后，在可控的风险下推行首付贷，可能对三四线楼市的去库存会起到一定的积极作用。

土地使用权续期方法模糊 制定法律需顾及国民

在谈及温州20年房屋土地产权新闻所引发的土地使用权续期问题时，严家森表示，目前该问题在法律上的定位比较模糊。《物权法》只是说到“自动续期”，但是没有明确说明续期的方式。后来颁布的城市房地产管理的法律提及要补交土地出让金，但还是没有明确说明补交的方式。

在和业界一些专家做了交流后，严家森觉得目前临时做法可以是给持有该类房屋的人群持续颁发年限为一年的房产证，直到有明确法律出台，再按照法律执行。未来可以把房产税和土地续期问题结合起来。但是，未来法律的出台需要照顾到全体国民的利益。

“五一”广州楼市量增价涨 五月延续良好态势

严家森表示，今年五一假期广州一手网签成交套数是1014套，相对于去年五一假期同比增长了113%。网签价格是15231元/m2，同比是上升了15.27%，整体呈现出量增价涨的状态。开发商较为看重五月，估计整个五月份都会延续黄金周的良好势头。

以下为文字实录：

伟彬：欢迎继续回来楼行前线，我是伟彬。下面的时间我会请位嘉宾和大家谈谈最近房地产市场方面的热点话题，请到的嘉宾就是来自网易房产以及网易家居的总编辑严家森。森哥，你好。

严家森：你好，伟彬，大家好。

伟彬：我们先聊一下最近房地产市场方面的一些热点话题。应该说，广州楼市跑输北上深已经是一个不可不谈的话题了。请问，一季度广州楼市这头慢牛跑出了怎样的成绩？是什么原因造成的呢？

严家森：据我们网易房产监控阳光家缘的数据显示，今年的第一季度，广州楼市无论是一手还是二手，在成交套数、成交均价、成交面积等等数据，都是一个持续上升的势头。我们看第一季度广州的一手楼的成交均价是15705元/m2，同比上涨7.6%。成交套数方面可以说是挺给力的，一手楼成交套数是22396套，跟去年的第一季度相比，去年的数据是16086套，同比就增加了6310套，同比增长了39.23%，增长了4成，成交还是很畅旺的。那么二手楼市的热度比一手还厉害。第一季度成交面积同比大增了141%，一季度成交的面积甚至超过去年4个季度加起来的总的成交量。我们知道，一般来说，一季度都是房地产比较传统的淡季，因为要过春节，过完年之后大家还沉浸在假期里面。但是由于今年受到政策利好，还有市场心理的影响，一线城市都出现了反淡季的现象。我们知道，上海、深圳、北京都一路飙高甚至有失控的风险，为什么前段时间上海和深圳都分别出台了调控的原因，就是一季度太疯狂了。我们反观广州，应该说是成交畅旺，但价格平稳上升，没有至于像其他几个城市那样疯狂的状态。我们还可以看一下4月份，现在是五一过后，也可以看看4月份的数据。网易房产数据中心的监控，4月份广州的一手楼市的网签量是10833套，比3月份，环比增加了93套。网签的价格还是比较稳的，是15833元/m2，跟3月份是基本持平。就是说，成交上同比增长还是比较大的，同比增长是48.83%，差不多跟去年的4月份同比增长了快5成。网签的价格比去年同比增长了8.1%。从1月份到4月份，整体的楼市是成交比较旺，价格平稳上升，但又不至于像其他几个一线城市那么疯狂，总体上还是挺健康的。刚才你说的原因，应该是有几点吧。一个主要是看供求关系，我们广州的人口比北京、上海的人口总量会少一些。第二是人口流入的速度比其他三个一线城市缓慢一点，现在每年的人口流入速度大概是，之前的几年大概是30万左右，净增人口，因为人口流入的速度是相对比较慢一点。另外整个市场比较理性。所以不太有涨的可能性。另外，从政策角度来讲，广州一直没有放开限购，二套房的首付最高达到七成，这个也会降低改善型买家和投资客炒楼炒高房价的可能。第三个就是我们看周边城市。广州也不算是一枝独秀，尤其是邻近佛山。佛山取消限购之后，应该说是流走了部分刚需的买家，他们跑到佛山去置业了，这个也降低了广州的供应压力。另外，从产业结构来讲，广州产业结构的基础还是比较坚实的。但是新兴产业，特别是以往几年，发展是不如北京、上海、深圳的势头那么猛。对优质外来人口的接纳就会相对弱一些。那么总体来讲，广州楼市还是比较理性，比较淡定。从长远来讲，也是比较健康的。而且，我觉得应该在未来，这个会成为广州吸引新兴的产业和创业者的一个优势，因为房价相对比较低，比较健康，比较稳定，这样的话，生活成本总体上会比较低一点，对未来的发展会变成一个有利条件。

伟彬：好。那另一方面我们看到一季度除了北上深楼市比较疯狂之外，二三线城市也呈现出十分火爆的一个状态。您热为这种火爆是否理性呢？

严家森：火爆应该是局部性的。去年政府就开始有一些救市的措施出来，有助于楼市去库存的这种政策。那么一线城市反应是比较快的，反而对于二三线库存比较大的城市影响比较微。不过，随着北京、上海、深圳出台了比较严格的调控政策之后，买家也有部分把目光投向了一线城市周边的二三线城市。据国家统计局的数据，对一二三线70个大中城市的住宅销售价格进行简单的算式平均，计算出来的结果是，3月份一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别是3.6%、1.1%，还有0.4%。我们再回看一下，1月份的数字分别是2.6%、0.5%和0.1%。我们看1月份和3月份的数据对比的话，一二线城市的增幅其实是有所扩大的。三线城市之前在不涨不跌的基础上，3月份出现了轻微的上涨，就是从0.1%到0.4%的区别。应该说是一线城市或者二线城市的溢出效应到了周边城市，会引起周边的城市的回暖，主要是在严控之后，使到周边城市有所带动。但我们从整体资金面来看的话，现在的资金面应该说是比较充裕的，我们看到去年的M2，广州货币去年较前年增发了4万亿，今年的第一季度又增发了五万亿，按照这个速度的话，全年可能整个货币增发会达到20万亿。那么可能就比去年又超发四万亿。资金面整体来讲应该是比较宽裕的。另外，投资渠道还是比较缺乏的。股市这段时间不是很景气，所以，资金面充裕的时候比较多的人就会把目光投向房地产。前段时间在一线城市里面就出现了非常大的虚火。现在一线城市的投资和投机都受到一定限制的话，就有可能会向二三线城市有所传导。如果不加引导和调控，有可能会在资金资本到处乱窜的时候引起楼市泡沫和虚火。

伟彬：好。那最近我们看到多地都叫停了“首付贷”等加杠杆的行为，那不知道您认为首付贷是否真的一无是处呢？我们又应该怎样客观来看待这个产品呢？

严家森：首付贷，顾名思义，它是指用来支付购房的首期付款这样的一个贷款产品。大多数的首付贷产品，一般贷款额不会超过首付款的三分之二。借贷的期限有长有短，有些最短的可能一两个月、几个月，长的可以达到一到两年。其实可以看到，首付贷也不是一无是处。它可以缓解一部分有能力还款的人在短期里面资金周转的困难。而且在房价比较低的三四线城市，首付贷其实也是小而美的一种特色。所以在一定程度上对去库存是起到一定积极作用的。但是，现在，像广东、上海很多地方就叫停了首付贷，最主要的原因是一季度的楼市太火爆了。而且，首付贷会存在很多风险的隐患，在这个时段就会显得弊大于利。首付贷的本质就是加大杠杆。在楼市火爆的背景下，很多人会认为，市场会向好，而且抢到房子的话，就是一种暴利。在自己没有能力去进行投资的时候，都去通过杠杆来加大支付能力，通过首付贷这种方式，进入楼市。这样，整个市场来讲，就会增加投资的氛围，催生楼市的泡沫。我们知道之前美国的次贷危机，就是零首付，通过层层次贷，引起楼市的大泡沫以后，一崩盘就引发了全球性的金融危机，这个就是前车之鉴。那么在楼市虚火特别旺的时候去加杠杆是非常危险的。这个只有等到未来市场也冷静下来了，然后在监管也更成熟了，一些三四线城市在可控的风险上，再去推行首付贷，我觉得对于去库存还是有一定作用的。

伟彬：好，那最近我们也看到在上海和深圳堪称史上最严格的楼市调控政策出台已经有一段时间了，不知道您觉得效果怎么样？又如何看待其下一个季度的楼市走向呢？

严家森：沪深楼市在一季度，深圳其实从去年开始就出现了炒风很盛的非正常的快速上涨的局面，应该说是比较疯狂的。上海在一季度的确也是挺疯狂的。那么上海后来出台了最严“沪九条”，深圳也连夜出台了“3.25”新政。出台有一个月时间了，我们网易房产也做了一些对市场的跟踪报道。从上海方面来看，从新政出来的数据看，上海的成交面积、成交均价都有所下跌。之前在比较疯狂的时候，其实是透支了后面的价格和购买力。所以我认为在二三季度之后，上海的住宅成交趋势会趋于理性，整体上会出现量跌价稳的态势。深圳方面也有点类似，政策出台之后成交量也是连续几周有所下降。那么有一些开发商也采取了低于市场预期的价格开盘销售，部分楼盘也出现了现场弃购的现象，二手市场也有大量业主调低了原来报价。新政抑制了市场过于活跃的交易量。而且市场交易量的下滑也在逐步传导了价格，逐步在降温。二三季度我预计深圳和上海一样，楼市还是比较稳定的一种局面。

伟彬：好，那日前，我们看到温州20年房屋土地产权的新闻，引发了土地使用权续期这个问题。那这个问题究竟是怎样出现的，而未来如何解决您觉得是比较合理的呢？

严家森：的确，这个问题也是引起了社会的很大关注。在1990年国务院正式颁布了一个叫《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，规定了居住用地的最高使用年限是70年，在市场上常见的有40年、50年和70年三种土地使用年限。广州和全国大部分城市的住宅用地一般都是70年的使用权。如果说到期这种问题在广州和大部分城市的话，应该是到2060年之后才会集中出现。但是温州这个地方之前是做了一些试点改革，把土地使用权按照20年到70年进行了分不同的种类，然后销售的价格应该也是有差别，搞出了一批20年土地使用权的住宅。现在这批住宅的业主就面临着不能过户交易等等的一些问题。现在这个问题在法律上的定位是比较模糊，土地使用权到70年之后到底要怎么续期，怎么补交土地出让金都没有定下明确的标准，现在在法律层面没有明确。其实我们的《物权法》里面规定的是房屋土地使用权到期之后是自动续期的，里面没有提到要补交地价、什么土地出让金，这些没有提及。《物权法》在我们国家算是一个根本大法，但是后来出台了一个城市房地产管理的法律，里面提到要补土地使用的出让金。但是《物权法》应该是上位法，后面房地产管理这个法，它也是没有明确说明怎么交。所以现在在整个法律里面比较模糊，究竟怎么自动续期，是有偿续期还是无偿续期，现在其实是没有明确说法。我也跟一些业界专家做了交流，像温州这种，其实海南也有一些15年的，我们记者也去做了一些调查。现在已经是出现了一些个别现象，土地使用权是到期了，深圳也有一些情况。那么现在怎么办，法律上没有给到明确的答案。我们和一些专家讨论，有一个观点是，其实在法律没有明文规定的情况下，可能采取一种，比如说，每年给他临时去颁布年限为一年的房产证，免收土地出让金，因为现在没有明确的收的办法。一年年地持续下去，直到我们国家出台了相关的法律，可以再按照那个执行。当然到了2060年之后，就会集中出现房屋土地产权到期的问题，到时候怎么来解决，现在我相信很多专家也在研究。我个人认为，比较同意的一种观点是，到了2060年之后，就把土地使用权的续期和房地产的税制改革结合起来。在土地使用权到期前，只是增收房产税，假如说要开收房产税的话。那么到了土地使用权到期之后，物业可以收房产税和地产税，这样来结合。那么又解决了地方财政没有可以卖地的收入，弥补了财政收入，又可以使到土地产权的续期问题得到解决。当然，这个涉及到全体、全国人民的利益，所有的政策都需要非常谨慎，能够所有的利益方都可以接受的法律才是好的法律。

伟彬：好，那我们现在谈一下一季度广州楼市的表现十分给力，五一黄金周也当属楼市传统旺季。不知道森哥您觉得我们五一市场的表现是怎么样呢？

严家森：五一的市场表现还挺好的。我们网易房产数据中心的统计，今年五一假期，就是4月30号到5月2号，广州一手网签成交套数是1014套，同比2015年五一假期，去年的假期是1号到3号，时间点有点不同，但假期是一样的，都是三天。去年是476套，今年比去年是增加了538套，同比应该说是套数增长了113%。均价方面，网签价格是15231元/m2，去年五一假期的价格是13213元/m2，增长是两千多块钱，价格同比是上升了15.27%，量增价涨，算是成交挺畅旺的局面。因为我们刚才也说到，一到四月份，一直整个楼市是属于稳步上升的态势，无论是成交量还是成交价格都在稳中有升的态势。发展商也很看重五一黄金周和未来五一所谓黄金月。5月份我们有个不完全统计，5月份有超过四十多个楼盘会推出新货。而且黄金周期间就有10个新盘开盘，各种促销的活动、各种楼盘的活动都非常热闹，五一黄金周的各个城市应该还是挺足的。未来在整个月的话，估计都会延续这种比较畅旺的成交态势。

伟彬：好的，那今天的时间非常感谢来自网易房产以及是网易家具的总编辑，严家森，森哥。跟我们聊了最近房地产市场方面的一些热点话题。我们再次感谢森哥。谢谢您。

严家森：不客气。谢谢大家。