碧桂园在深圳试点产业地产 盈利模式存疑

地产壹线 梁爽 发自安徽黄山

三年前，从400亿一步迈入1000亿规模的“黑马”，如今已跻身世界500强。碧桂园以持续奔跑的能力，证明自己作为一匹骏马的本色。

骏马也会焦虑。过去在三四线城市撒欢奔跑的优势，在一二线城市很难找到用武之地。让人想起一句曾经流行的歌词：“爱上一匹野马，可我的家里没有草原。”

对碧桂园而言，与其苦苦“拥抱”一线城市，能不能换种思路，让一线城市主动“拥抱”自己？

碧桂园的秘密：不愿公开的“尖叫目标”

6月5日，在安徽黄山市的一场媒体茶话会上，碧桂园集团副总裁、首席新闻官朱剑敏表示，今年首5个月，碧桂园销售额达949.2亿元，同比增长158%，销售规模仅次于万科和恒大，暂居全国房企前三甲。他放言，今年超额完成1680的年度销售目标是大概率事件，“碧桂园今年有望成为世界500强”。

此话很快应验。日前美国《福布斯》杂志发布2016全球上市公司2000强榜单，中国有172家企业上榜，其中碧桂园排第444名，跻身世界500强。该榜单是全球公司排行的两大权威之一，排名依据是占相同权重的营业收入、利润、资产和市值等四项指标的综合得分。

朱剑敏表示，年未过半销售额已逼近千亿的碧桂园，“今年有望突破2000亿”。而且，根据第三方机构监测，碧桂园5月单月销售额突破300亿元，环比增长79%，今年能够在单月突破此规模的，除了碧桂园就仅有万科了。

不过，碧桂园不愿意对外公开其“尖叫目标”。据网易房产了解，很多房企对内部制定的销售目标会比对外公布的目标更激进，以此作为激励员工的管理手段。碧桂园有“保底目标”、“奋斗目标”、“尖叫目标”，在年报上公布的1680亿元销售额只能算“保底”，而其实“奋斗”、“尖叫”才是其真正意图。

以碧桂园安徽区域公司为例。安徽省是碧桂园在国内销售额排名前三的省份，仅次于广东和江苏，2015年销售额是82.9亿元，占集团总销售额约7%。安徽区域今年被列为碧桂园的“百亿区域”，今年的销售额目标100亿元，据透露，其奋斗目标是120亿元，高达20%的“跳级”压力不小。一般而言，房企在下半年的销售和推盘力度会比上半年更强，而今年前5个月，安徽区域销售额为49亿元，已完成百亿目标的一半。

玩法升级：在深圳复制一座“森林城市”

当销售规模从1千亿到2千亿甚至更高时，过去单一的“大盘模式”已不足以支撑碧桂园保持“尖叫”，也不能够仅满足于三四线市场。如何进入新的城市和区域，同时依然发挥碧桂园过去24年来积累的独特发展模式，这是碧桂园在“千亿”时期的焦虑。

如今碧桂园似乎找到了一丝解决办法。网易房产了解到，碧桂园不仅没有放弃“大盘模式”，而且“玩法”升级了。

首先，碧桂园并没有流露出撤退三四线城市之意，相反是进一步深耕。按照朱剑敏的说法，”未来5～8年，让每一座县城里都有碧桂园”。

当开发商都对一二线趋之若鹜、对三四线避而远之的当下，为什么碧桂园又强调“县城”的概念？对此，朱剑敏曾在多个场合回应过，所谓的三四线城市库存压力，主要集中在当地缺品牌、缺实力的小开发商身上，对碧桂园这种实力龙头房企而言，每到一地总能引领当地住宅品质并引发热销，因此只要是GDP和人口数量合适的城市，即使是五线也有机会。

当然，在这些城市的玩法不同了。碧桂园获取土地的标准，已经不再是城市边缘的大体量地块，改成“城市核心地段最好的土地”，产品上更强调改善型的大户型洋房。而且在碧桂园的宣传片中使用了“匠心”一词，这是豪宅开发商惯常使用的高频词汇。

同时，在拿地难、拿地贵、体量小的一线和重点二线城市，碧桂园最为熟悉的“大盘模式”难有用武之地，长项变成短板，难题怎么破？

网易房产在碧桂园的茶话会上了解到一个计划，以产业地产开道，碧桂园也许找到了破解之道——与清华大学联手打造的“科技创新智慧生态小镇”（以下简称“科技小镇”）计划。

碧桂园方面透露，“科技小镇”计划的首个试点项目位于深圳，占地约2平方公里，计划总投资额超过300亿元、年产值450亿元、年税收40亿元，就业人口超过8万人。

从介绍信息来看，这是一个针对重点城市产业发展瓶颈的解决方案。“科技小镇”项目希望解决高新企业、科技企业在深圳市面临的工作环境不佳、企业运营成本升高、商业持续性受阻等问题。

一段未公开的宣传视频显示，“科技小镇”项目依托轨道城建，重点开发智慧城市、移动互联、生命健康、绿色节能环保、企业孵化与总部办公、区域型休闲娱乐六大功能板块。小镇内实现多种配套，既有云数据中心、智能家具研发中心、生物医药总部等新兴科技项目，又有会展中心、科技交易中心等产业配套，还有国际产业中心、医疗中心、创客中心、人才公寓等生活配套。

此外，碧桂园还将设立一笔“科技小镇产业基金”，为“小镇”内的产业提供服务和支持。

视频中还有一段话：“科技小镇”采用的“分层立体城市”规划理念和“垂直绿化”理念，地面全是公园，墙上长满植物。这种设计理念与碧桂园在马来西亚的森林城市项目理念完全一致。这让网易房产想起，早在今年3月，朱剑敏接受采访时已“剧透”，碧桂园有意将把森林城市复制到国内。

如今答案揭晓。跟占地20平方公里的森林城市相比，科技小镇占地仅2平方公里，但从产业规划到城市设计理念一脉相承，算是森林城市的“缩小版”。

碧桂园进军产业地产在两个月前已有迹象。公开新闻显示，今年4月23日，碧桂园出资8500万元联手清华大学设立“清华大学-碧桂园教育基金”，用于支持清华大学在生命科学、建筑科学和大数据等领域的科研创新及成果转化。当时，碧桂园集团首席战略官林昭宪表示，“基金的一个重心是服务产业升级换代，建设产城融合的科技小镇，碧桂园会与清华大学共同推动‘中国智造’的落地。”

7天之后，4月30日，碧桂园集团联席总裁朱荣斌在一线事业部的广州发布会上表示，“若要在一线城市跟政府拿地，不干产业不行”。

与其苦苦“拥抱”一线城市，不如换种思路，让一线城市主动“拥抱“自己。有分析师指出，目前做产业地产难赚钱，配套的住宅才赚钱。碧桂园“科技小镇”的计划，是产业与地产开发两条腿走路，还是醉翁之意不在酒？待首个试点项目正式公布和运营时，就是该计划接受外界审视的时候。

一位碧桂园人士透露，“科技小镇”计划由碧桂园集团助理总裁向俊波负责。网易房产获悉，“科技小镇”选址倾向于落地一线城市副中心以及周边，例如深圳周边的惠州、东莞，以及合肥、武汉等重点二线城市也有机会。小镇要具备一定体量，将科技产业与住宅、酒店、教育等配套相结合。

另外，在5月24日，碧桂园在印尼与力宝集团、深圳市盐田港集团签署谅解备忘录，合作共建“印尼-深圳工业园区”，碧桂园得以首次进入印尼。据透露，碧桂园将为此项目配建住宅和商业部分。

这是碧桂园在海外接下的第二个产城融合项目。截止到目前，碧桂园在海外共有6个项目，其中4个在马来西亚，两个在澳洲和印尼。最早的4个海外项目走的是碧桂园传统的“大盘模式”，而最新的森林城市和印尼工业园项目，都有产业地产的影子。

“中国企业有很强的产业合作输出能力。碧桂园在马来西亚享受当地最高首领的欢迎，我们可以像出口高铁一样，带着全产业链出海。”朱剑敏说，许多海外国家如东南亚地区的城镇化水平很低，例如柬埔寨首都金边市，全市仅有一栋未启用的商业办公楼。这样的海外市场，也被碧桂园视作“造城”的新机会。