聂梅生：人们持币观望不投资 政府保7陷入两难

网易房产讯 “地根和银根，现在还没有形成供给侧改革的框架。”

在7月22日的博鳌21世纪房地产论坛上，全联房地产商会创会会长聂梅生抛出一系列数据，表明我国如今房价地价飙升的背后，与我国地根和银根的供给策略的关联。

聂梅生

地根方面，一是建设用地供给之中，住宅用地供应比例太少。一组数据显示，我国2013年住宅用地占城镇用地的比例是33%，而美国在2007年是54%、日本2009年是61%、香港2014年是29%。住宅用地供应太少，地价必然会飙升。

“在去年8.7万亿的商品房销售中，政府抽调了60～70%，可见房地产依然是地方经济增长的支柱和地方政府主要财政来源。”聂梅生表示，房地产“稳增长”是必要。

而银根方面，聂梅生指出，我国M1与房价呈现高度的正相关。数据显示，我国M1在2008年、2015年分别出现两次高峰，而房价也是如此。说明老百性和企业把钱都存进银行而不敢投资，唯一放心的只有房子，大家都持币观望。

这陷入了一种“流动性陷阱”，M2提高之后没有用来投资，而是拉高储蓄（M1），拉高房价和地价；去年还有股市，钱也可以流向实体经济，单现在股市也不行了。而国家gdp增速要想保7%，固定资产投资增速这块得达到20%，现在显然投资增速有明显的下调趋势。

而实际上这种情况是我国去产能的必然。“房地产不敢投；产能过剩的不能投；“双创”投不了多少钱；那就要靠消费拉动，但这块还比较混乱，例如物流业起来了是因为网购，而这又对实体经济、购物中心产生冲击。”

在房地产政策方面，国家原本从去年开始出台政策的基调是去库存，如今市场的反应是超出国家预期的，资金刺激到了供不应求的热点城市，而一些需要去库存的城市则没有预想中效果明显。到5月份开始，房价和地价已经刺激得非常厉害，政府再次释放出调整信号，例如重新限购等，那么市场又会发生变化。后市如何，要看政府释放的信号。

而对于去库存，聂梅生认为应分两种情况。例如深圳这种热点城市，属于资本性、投资性的投资驱动，房价提高不是由于人口的聚集；而武汉、西安这种，是在政策刺激下补张。后者是良性的去库存，而前者是开发商去库存解套了，投资人和老百姓手头有库存被套进去了，实际上就是库存搬家，就是泡沫。

但现在土地是硬通货，开发商卖了房子回笼货币之后，没有继续投资，而是买地囤地，这就解决不了政府需要的投资拉动问题。后续到底政策如何，这是两难。

目前的状况是，市场在观望后续房价走势，政府在观望开发商怎么投资。决定政府出不出手，就看房地产投资增速，只有达到20%的投资增速，才可能保住7%的gdp。所以是“政府看着投资，老百姓看着房价，开发商看着政策。”