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拿一手REITs好牌的广州最大国企 商业资产注入龟速前行

2016-08-05 12:51:29 来源: 网易房产
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可以确定的是,越秀地产不会满足于仅仅将几个项目交予越秀房托。他们需要进一步打通“地产开发—商业运营—资本运作”的链条。

越秀REITs母公司资产收购计划龟速前进

地产壹线 梁爽  发自香港

当内地开发商纠结于商业地产该持有还是销售时,广州最大国企越秀集团已经在REITs(房地产信托投资基金)领域走到了前头。越秀地产旗下的越秀房托资产管理有限公司(简称“越秀房托”),拥有全球首支投资于内地物业的REITs,越秀地产也成为唯一一个在国内享有“地产+REITs”双平台的公司。

这成了越秀地产的独特之处。简而言之,越秀地产旗下的商业物业,可以卖给越秀房托进行资产证券化处理,这样越秀地产就可以在开发后尽快回笼资金、同时继续以股东身份享受商业地产增值的红利,而免去“重资产”的资金积压和去化之苦;而越秀房托在获取项目上也有天生优势。

不过,如今是越秀房托成立的第11年,所管理的资产规模从4个增加到7个,当中也有轰动的“蛇吞象”收购——2012年越秀地产将旗下的广州地标式建筑IFC(广州国际金融中心)注入越秀房托,让越秀房托的资产规模暴增3倍。不过外界对资产注入的预期显然更高。

要知道,越秀地产手中有3、4百万平方米的商业项目,而且早在2012年业绩发布会上还曾透露对越秀房托有一系列资产注入计划,计划涵盖7、8个商业项目,包括广州的财富天地广场、财富中心、亚太世纪广场,以及南海、杭州、武汉、沈阳等城市的部分项目。为什么迟迟未按计划注入?

因此近年来,越秀地产和房托的高管每次在公开场合出现,都要被媒体变着法子追问同一个问题:是否有收购计划?母公司是否有资产注入计划?

在8月3日举行的越秀房托半年度业绩会上,公司管理层再次被问到这个问题,其主席兼非执董林昭远的回答是:“在越秀房托十几年的发展中,越秀地产会把一些宝贝的东西拿出来。优质商业是稀缺资源,你想要别人还不愿意卖。从地产和房托角度,有好的资产都会寻找机会突破,双平台互动应该是我们的方向。”

林昭远是越秀地产的副董事长。会后网易房产进一步追问,他表示地产和房托的双平台互动一直在研究,有新的进展会再公告。

“(资产注入)要看时机、看项目。特别是从基金角度,我们要将资产注入到房托,越秀地产是不能投票的,只能让中小股东投票。因此从地产和基金角度都要力求发展。”林昭远言下之意是,将旗下资产注入越秀房托属于关联交易,根据相关监管要求必须回避投票,作为大股东的越秀地产将无法参与表决。

对于越秀地产来说,想要甩掉商业项目这个重资产,交给越秀房托运作,必须要过越秀房托中小股东这一关。

拿3年前注入IFC为例,当年也受到不少股东质疑。虽然IFC是广州地标建筑,也是当时广州租金最贵的写字楼,但投资者不吃这一套。中小股东关心的是,越秀房托这笔收购大规模发行新单位将摊薄自己的盈利,而且“蛇吞象”难消化,从未运营过如此高端物业的越秀房托,是否能否在IFC复制自己运营白马批发市场的成功?

为了打消中小股东忧虑,当时越秀地产将IFC评估值折让约13%作为交易对价,而且还通过增加派息、递延基金单位的转换、4年合计6.1亿元的现金补贴等方式,体现越秀地产对越秀房托的长远支持。这才争取到98.21%的同意票。

对内的关联交易限制重重,越秀房托的收购策略是“内外联动把握投资机会”。

2015年,越秀房托成立10年后首次对外收购,向外资企业收购了上海宏嘉大厦,如今更名为上海越秀大厦。据悉,为了寻找优质标的,越秀房托团队长期奔走于北京、上海的核心街道,对可能的投资标的烂熟于心,这才“淘”到了这块“宝”。

他们强调上海越秀大厦的稀缺性和成长性。“项目位于上海竹园CBD,自贸区内,未来上海证券交易所距离项目不超过500米,”越秀房托总裁林德良说,“那里相当于香港的交易广场。”

网易房产向越秀房托内部人士了解到,不论是对内收购还是对外收购,香港证券市场都对REITs有非常严格的监管,在公司架构、物业类型、持股比例、负债结构等方面均有限制,而在找到符合条件的资产后,越秀房托关注的核心是回报率——要达到7%以上。

这些条件能保护广大中小投资人,让房托基金产品成为资本市场上一种相对稳定、回报率相对较高的投资方式。这也意味着越秀地产只能将优质、成熟的商业物业注入房托。对越秀房托而言,内地适合做REITs的优质资产极度稀缺。

面对内地的“优质商业资产荒”,林德良在业绩会现场表示,上市REITs的发展不求快而求稳健,财务上谨慎,投资策略强调成长型物业。“这也要看整个经济周期。如果刚好捕捉到,那成长性就会高。”

越秀房托要保持业绩稳步增长,就要不断提高现有7个商业物业的运营能力。在这方面,至今为止他们做得不错。

2016年上半年度,越秀房托收入、分派创新高。收入总额9.094亿元,同比增幅15%;向基金单位持有人宣派中期分派每个基金单位为人民币0.1352元,同比增长约12%。总分派额相当于越秀房产基金于2016年中期期间分派收入总额的100%。

越秀REITs母公司资产收购计划龟速前进

在内地经济增长放缓、呈现“L”型走势的大背景下,要做到出租率持续提升、租金不断上涨,是一项考验细心和判断力的工作。林德良和他的团队想了很多办法,例如对IFC裙楼引入新兴餐饮业态,并创新“租金+收入提成”的方式浮动收租;对于新收购的上海越秀大厦,则从安装暖气、高速光纤等细节入手。

目前看来,在未有新的收购计划之前,这些项目的租金依然能保持增长,为越秀房托未来的业绩增长留下空间。

越秀REITs母公司资产收购计划龟速前进

越秀REITs母公司资产收购计划龟速前进

网易房产从林昭远的话中听出了一丝“心疼”:“现在市场整体而言对商业地产不利,而越秀房托在经济的‘L’型调整期保持这种水平,说明我们的管理层非常敬业。”

实际上,目前经济走势下更为不利的是越秀地产。越秀地产董事长张招兴在2个月前表示,目前近1100万平方米的土地储备中,越秀地产商业占比达到30%,在全球经济下行的情况下,过大的商业比重会造成运营方面有一定困难,资金压力较大,周转变慢等,因而导致公司的股价和业绩也受到一定的影响。

张招兴当时还透露,越秀地产在武汉的第一个商业项目武汉越秀财富中心已于今年5月底正式启动招商,项目的招商团队正是越秀房托,未来也计划将项目交由越秀房托管理。

这是否意味着很快要有新的资产注入?未来越秀地产+房托的双平台互动是否更为频繁?目前仍是未知数。

但可以确定的是,越秀地产不会满足于仅仅将几个项目交予越秀房托。他们需要进一步打通“地产开发——商业运营——资本运作”的链条,在商业地产板块与越秀房托有更深层次的互动。

梁爽 本文来源:网易房产 作者:梁爽 责任编辑:梁爽_NO8650

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