总编谈楼市:上半年穗成交创新高 下半年将稳步上升

（制图：张美芝）

2016年7月，网易房产总编严家森参加了广东电台财经广播FM95.3《楼行前线》节目,探讨了广州楼市在上半年的成交数据以及二手房的整体表现，预测了下半年广州楼市的整体趋势会稳步上升。

穗上半年成交创新高 仅用半年破千亿

网易房产统计数据显示，2016年上半年广州新建的商品住宅成交再创历史新高，全市共卖出57084套房，同比增长34.5%，均价为15999元每平方米，同比上升幅度达1.14%，销售的面积达631万平方米，销售金额为1006亿，仅用半年突破千亿成交额大关的现象在广州房地产里属史无前例。

二手市场成交翻倍 部分区域差异明显

广州二手市场量价齐升，截止6月30号，广州二手住宅网签量突破40000套，同比增长接近123%。楼市火爆，较中原因是去年深圳房价增长，个中原因是今年年初上海楼市异常热烈，广州居民担心房价上涨所以着急入市，同时，税费减免、个人买卖住房的营业税改增值税等等优惠政策，也是推动买家入市的主要原因。然而，地方区域成交量差异较大。借助学区房、中心区的各种地段的优势，中心城区上半年成交量和价格提升明显，周边区域缓慢增长，预计下半年周边区域会有水涨船高的趋势。

住宅库存不足 预计下半年成交稳步上升

到六月底，广州一手商品住宅可售套数大概为69000多套，面积达到850万平方米，相比上半年减少7%，按照上半年销售速度测算，剩下的库存只够卖8个月，尤其是越秀、荔湾、黄埔，去化期不足6个月。网易房产做出测算统计，下半年广州楼市新推货量大概4万套，然而库存量还是相对偏紧。下半年的供求关系中，虽然仍处于买方市场，但是将慢慢偏向卖方的天平上。严家森预测下半年的整体楼市在成交量和价格上都会有一个稳步上升。

抑制央企拿地王 下半年穗集中供地或溢价

严家森表示，上半年央企频频拿地王，传闻有管理部门已找央企约谈，新华社也在发警示地王频现的风险性文章，抑制央企拿地王的动作频繁，相信下半年央企拿地王的冲动会受到一定的限制。广州上半年只完成卖地计划四分之一，1~4月推出的地块基本以底价成交，5月抛出外围区域的居住地的溢价率达到164%~181%，但外围地价一般低于8000元每平方米，所以影响有限。下半年广州将集中供应土地，抑制央企拿地王后可能会出现溢价现象，但供应土地位于外围，所以拍出高价地王的可能性不大。

超级房企半年破千亿 市场正加速整合

今年房企大丰收，万科恒大碧桂园绿地保利这五个超级房企仅用半年完成千亿的销售额。万科虽身陷股权之争，但对业绩影响不大，7月14号发公告称销售金额破2000亿；恒大上半年销售金额1418亿，同比增长62.8%；碧桂园甚至调高年度销售计划至2200亿，幅度达31%。从行业整体来看，百强房企的销售金额已经接近到整体市场的50%，卖了全国一半的房子，现在市场正加速整合，优胜劣汰的步伐加快，

下半年因城施策 穗不收紧也不放松

严家森表示：政策方面，下半年会因城施策，火热的地方降温，需要去库存的地方继续加温。近期一线城市和热点二线城市楼市过分火爆，例如深圳、上海、南京、合肥，就会将出台一些严厉的限制政策调节失控的局面。至于三四线城市，会加快去库存，继续鼓励居民购房。而从广州的角度来看，楼市会继续保持平稳，政策不会收紧，也不会放松。

文字实录：

伟彬：好了，下面的时间我们马上请出我们今天的嘉宾，也是大家非常熟悉的，来自网易房产以及网易家居的总编辑严家森，跟大家聊聊最近房地产市场方面的热点话题。森哥，您好。

严家森：伟彬你好，大家好。

伟彬：好的，我们先看一下，对于房地产行业来说，今年上半年可以说是近几年以来最好的上半年了，那对于上半年的成交数据，您可以给大家具体分析一下吗？

严家森：好的，应该说今年上半年这个楼市成交的答卷还是让人眼前一亮的，那么网易房产也做了一个统计，2016年上半年广州新建的商品住宅的成交可以说是创了历史新高。全市上半年一共卖了57084套房。这是什么概念呢？这跟去年的同比上升了34.5%，足足比去年同期多卖了一万多套房。均价是15999元每平方米，同比有平稳的上升，上升的幅度是1.14%；销售面积达到了631万平方米，销售金额达到1006亿，这1006亿也应该说是广州的整个房地产市场这么多年以来第一次仅用半年的时间突破了一千亿的成交额的大关，这个可以说是史无前例的。

伟彬：的确，我们可以看到一手市场方面整体的表现非常的厉害，也是创下了一个非常好的佳绩。那二手市场方面又是否同样活跃呢？

严家森：二手市场也还是比较稳定的增长，当然相比其他的一线城市北上深，广州市场相对来说还是比较稳健的，成交量也在温和地提升，价格也处在温和提升的状态，我们看到中介的统计数据，到了6月30号，广州二手住宅的网签量突破了40000套，它的具体数据是41048套，那么跟2015年相比的话，成交的宗数翻了一倍多，去年2015年上半年的网签量是18414宗，我们今年是40000多宗，同比增长了122.9%，就差不多123%了，所以成交量非常大。其中的原因可能是年初的时候我们知道去年深圳的楼市很火爆，那么今年年初的上海也是很火爆，楼价暴涨得很厉害，在这种信息透明的时代，广州的居民也担心广州的房价上涨，所以在今年三月份的时候广州就创造了一个成交量的高峰。当然，政策的原因也是比较重要的，像税费的减免，个人买卖住房的营业税改增值税等等这些政策，也是推动了买家入市的主要原因，所以今年的二手市场，总体来说价格温和上涨，成交还是非常火爆的。但是部分区域有所不同。在中心城区的成交量提升得更明显，像越秀、天河、海珠这些区域，成交量的增长幅度还是比较大的，包括价格的涨幅也比较大。比如说，越秀的房价环比达到11.5%，这里面有学区房，中心区，各种地段的优势，使得这部分的区域涨幅很大。那么其他的地方，像番禺、增城、黄埔这些周边区域估计也会慢慢跟着增长，上半年的涨幅没有那么大，但是可能接下来的下半年会有水涨船高的趋势。

伟彬：好，那我们已经看到上半年楼市已经交出了一份相当之亮眼的答卷，那究竟下半年的楼市能否继续延续向着辉煌呢？

严家森：我们看这个市场的后续发展的话，主要是看供求关系，我们看一下这个数据，到六月底，广州一手商品住宅可售的套数大概是69000多套，面积大概达到850万平方米，那么相比上半年的可售面积和可售套数其实是减少了7%，按照上半年销售的速度测算的话，剩下的库存只够卖8个月，一般在正常的楼市里库存量销售达到一年到一年半才算是比较正常的，8个月是有点偏紧的，尤其是在像越秀、荔湾、黄埔这些地方的去化期已经不足6个月，实际上这样的供应是偏紧的。我们也做了一个测算统计，下半年广州楼市新推货量大概到4万套左右，前面是有一些库存量可以卖8个月，下半年会有4万套左右的新房会入市。我们知道，上半年二手房卖掉4万多套，一手房卖掉57000多套，所以说下半年4万套的新房入市的话，相对来讲也不会让库存量增加，相反，按照上半年的卖房速度，整个库存量还是相对偏紧的，就是说在供求关系里，虽然还是在买方市场，但是它慢慢偏向卖方的天平上，供求关系有所调整，就是它的库存量、去化期还是比较短的。整体来看，我们需要关注的是供求关系和国家政策，现在广州的楼市是属于比较理性的状态，政策收紧和放松的可能性都不是太大。所以我们主要关注供求关系。下半年的供应比较偏紧，下半年的整体楼市我个人觉得成交量和价格都会有一个稳步上升。

伟彬：好的，接下来我们继续关注土地市场方面的情况，上半年我国部分城市的土地市场持续火热，地王也是层出不穷，不知道您怎么看待相对冷清的广州土地市场呢？

严家森：的确上半年很多城市的土地市场是相当火爆的，就像北京、上海、深圳、南京、合肥等等这些城市，地王频频出现，地价的上升幅度往往超过房价，在全国上半年一共有110宗总价和单价的地王，短短半年已经刷新了2009年全年产生72个地王的记录，所以我们看到整个土地市场是相当火热的。从各大城市的住宅房价涨幅来看，二季度很多二线城市的房价环比涨幅已经超过一线的城市，比如说，合肥、厦门、苏州、南京这些地方环比房价的涨幅有超过一线城市的趋势，其中的一个原因是当地的供应量偏紧，另一个原因是当地地王频频出现之后助长当地房价的上涨。最近我们也看到，很多拿地王的都是央企，央企也加入到买地王的行列，最近也有一些传闻，一些管理部门找央企约谈，让他们别拿那么多地王，最近两天新华社也在发警示地王频现的风险的评论性文章，所以说高层现在也注意到这个问题，也在限制他们不断拿地王的冲动。央企频频拿地王的一个原因是现在央企在房地产版块里面进行一个大的整合，很多都是通过抢地王来壮大资本，那么现在管理部门谈话之后，央企拿地王的冲动也会受到一定程度的压抑，所以下半年地王频频出现的情况可能会有所减缓。广州上半年稍微调整了供地局势的策略，比较有效地控制了地王的产生。就占地面积来讲，广州上半年只完成了卖地计划的四分之一左右，出让的土地面积大概是330万平方米，跟去年大致持平，但是卖地的收入是186亿，跟去年相比减少了48%，1~4月份广州推出的地块基本上是以底价成交的，到了五月份开始抛出外围区域的居住地的时候才产生了一些意外的现象，五月份拍地的溢价率达到164%~181%，外围五月份拍地溢价还是比较高的，不过，成交的毕竟是外围，楼面地价一般都低于8000元每平方米，所以产生地王对于楼价的影响是不能相抵的，这种影响还是比较有限的。因为上半年只完成了不到四分之一的供地，所以接下来后面几个月广州开始集中供应土地，土地拍卖市场会比较活跃起来。刚才也说了，下半年可能会抑制央企拿地王，所以在广州集中供地的时候，可能会溢价，但是拼命炒高地价的趋势会有所抑制，而且因为下半年供应的土地位于外围的比较多，像南站、黄埔、南沙的明珠湾还有增城的中心镇、花都的周边区域，这些都是比较偏郊区的地方，所以拍出高价地王的可能性不会特别大，接下来我们还是拭目以待吧。

伟彬：对，我们关注完土地市场的情况，我们把目光聚焦在房企业绩身上。我们也关注到最近房企纷纷发布半年报，在上半年当中，各大品牌房企的战绩是怎么样的呢?您能否预测下半年整个房企的战况会如何呢？

严家森：今年上半年也是很多大房企丰收的半年，在这种加快去库存，在税收基金等政策利好的大环境下，使得房企在上半年的业绩是非常可观的，其中万科恒大碧桂园绿地保利这五个超级房企只用了半年时间就完成了千亿的销售额，我们知道万科最近一直陷入股权大战，但是这个并没有影响他们的销售业绩，上半年的销售金额达到了1900亿多一点，到7月14号，按照他们的官方消息，销售金额已经正式突破了2000亿。恒大在上半年也创造了相当好的成绩，达到1418亿，同比增长62.8%，半年就已经完成2014年全年的销售额，所以排前六的房企在上半年都获得了相当好的业绩。其中有一些房企因为上半年的业绩趋势相当好，还专门调高了他们全年的销售目标，其中就包括碧桂园。碧桂园前不久调高了他们年度的销售目标。他们之前做的全年计划是1680亿，现在把它调到2200亿，调高的幅度达到了31%，所以也看得出来这些巨无霸房企对下半年的销售预计是相当好的，而且我们关注上半年的话，大房企的销售业绩非常好，行业是处在越来越集中的趋势，我们看到百强房企的销售金额已经接近到市场的50%，卖了全国一半的房子，现在市场正加速整合，优胜劣汰的步伐越来越快。从整个行业来看，万科今年上半年已经2000亿了，按照这个速度，万科很有可能跳过3000亿的门槛，从2000亿直接进入4000亿的销售业绩。所以整体来看，排在前面的房企在今年上半年的销售业绩是相当好的。

伟彬：好，那我们再总结一下，上半年政策应该说是频频放出大招才助长了如此火爆的楼市，您预测下半年的政策走向会怎么样呢？

严家森：下半年的政策总体方向是使市场健康，化解过高的库存。火热的地方给它降降温，需要去库存的地方继续加温，或者出台一些政策来帮它们去库存。我们上半年通过多管齐下，降首付降税等等，使得上半年的楼市挺火爆的。当然了，不同的地方就不一样了，相当多的区域是比较火爆的，但是有一些地方还是卖不出的，因为它的人口是在流出的。那近期的话，因为有一些一线城市和热点的二线城市楼市已经过分火爆了，例如深圳上海，就出了一些比较严的政策，现在就像南京合肥这些城市，它们在土地市场上也出台了一些限制的政策，比如限地价等等。在买房端重启限购的政策，这些估计它们也都还在酝酿，一旦市场过于失控的时候，也有可能会采取更严厉的调控政策去保持它们楼市的健康稳定。那么当然还有一些三四线、四五线的城市的库存量是非常大的，最起码也会继续延续鼓励购房的政策，顺利地把库存去化掉。总体来看的话，估计下半年会因城施策，不同的城市会有不同的调控政策，从广州的角度来讲，楼市会继续保持平稳，政策不会收紧，也不会放松。估计是这样的情况。

伟彬：好的，非常谢谢我们的嘉宾，来自网易房产以及网易家居的总编辑严家森，与大家聊了一下房产市场方面的热点话题。今天再次感谢森哥。

严家森：不客气，谢谢大家的聆听。

伟彬：好的，那我们下次继续相约，再见。

严家森：再见。

（实习生张美芝对此文亦有贡献）