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黎振伟:未来在中国让所有人买房不现实

2016-12-30 13:56:42 来源: 网易房产
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黎振伟直言:未来一线城市房价肯定还会涨。“大家都看好一线和热点二线城市,必然会带来地价房价的上升。”他还指出:地王对各方都是不利的,无论是购房者、还是开发商,理论上对政府也是不利的。

世联行首席技术官黎振伟
世联行集团首席技术官黎振伟

网易房产讯 1229日的“2017中国房地产全行业领袖新年峰会”论坛上,黎振伟与一众房地产行业大佬一样,对2017年房价给予了“平稳”这一判断,不能大涨也不能大跌。

但在峰会间隙接受网易房产采访时,这位世联行首席技术官直言:未来一线城市房价肯定还会涨。“大家都看好一线和热点二线城市,必然会带来地价房价的上升。”他还指出:地王对各方都是不利的,无论是购房者、还是开发商,理论上对政府也是不利的。在土地供应方面,他直指广州的问题:郊区土地供应是不足。

房子是用来住的,似乎衍生了一个新思考。他由此看好存量房市场。“未来存量房的增长速度,一定大大高于新房增长速度。”这与他所在的世联行今年的一个行动也不谋而合。7月份,世联行宣布募集资金总额约20亿元,大规模入局长租公寓项目。资本的追逐、政策的扶持,这是一片蓝海,还是红海?他给出了自己的思考。

1、广州卖出了史上最多的房子,也可以说是史上最多的“地王”。土地供应与住房市场的热潮,明年还将延续吗?市场热潮背后的推动力是什么?

这个问题答案很明显。国家希望房价能控制下来,但土地又是房价一个很大的预期。地价控制不下来,要去控房价很难。产生地王很大部分的原因是土地供应不足和金融杠杆很大。增加土地供应不是一两天可以解决的,但在控金融杠杆方面,国家今年出台了很多政策,以前是控购房者的杠杆,现在是去土地杠杆。这点如果解决的好,我相信地王数量会减少。

不过这样开发商也会很焦虑,没有土地,他们很难生存。其实,地王应该说对各方都不利。对购房者、开发商不利,理论上对政府也不利。所以明年应该要出台措施去解决这一问题。

人口越集中的地方,经济越流动的地方,房子的需求也会越来越大。人口往一线城市流动,这个是毋庸置疑的,所以一线城市房价肯定是会涨的。大家都看好一线和热点二线城市时,必然就会带来地价、房价的上升。

2、具体如何解决土地供给问题?“长短结合”指的是哪些方面?

我认为必须是“长短结合”。“长”指的是土地供应和有效使用。其实中国缺地吗?比如我们大广州,几千平方公里,怎么会没有地。问题是供应要科学。广州的郊区土地供应(是不足的)。此外,还要解决科学配套,以及过去大量不合理屯地问题。

广州老城区其实也有上百平方公里土地可以开发,但旧城改造需要很多政策配套。在规划配套上,也可以有一些调整,比如容积率可以适当提高。不过,这个又会带来交通、下水道等一系列问题。所以房地产不只是土地和房,实际上是整个城市系统的建设。从这点上,我认为中国房地产还远远没有发展到一个成熟的阶段。

广州有些地方虽然土地很多,但配套不行。像南沙已经发展20年,也开通了地铁,但居然还有蛮多的可利用土地。另外,怎样才能让人们愿意到南沙去居住呢?现在南沙很多房子空着,背后体现另外一个问题——我们现在物业使用率还需要提高。这一点,我认为,如果提高存量房的使用,对于新增住房的需求,也可以减少,土地的需求也会相应减少。

3、世联行曾公布一个统计数据,去年房地产投资客占比30%。今年呢?

其实根据世联行的统计,投资客占比最高的时候是2010年,达到40%,后来又跌到百分之十几。去年从低谷上升到了一个很高的数字30%,但不是最高,今年这一比例估计还会更高。

412月中旬,中央经济工作会议提出房子是用来住的,不是用来炒的,要求加快研究房地产的长效机制。与此同时,银行信贷端也传来收紧的消息。您认为这是否是中央收紧调控的信号?对明年房地产市场的走势有什么判断?

中央提出“房子是用来住的”给未来房地产提出一个很明确的目标:关注怎么“用房子”。其实,我认为不仅是给买房的人用,还包括买了以后不用的时候,怎么让那些没房的人、买不起房子的人,也能用起来。

不光是住宅,还包括大量的空置率很高的商业用房和写字楼。它在整个房地产里的库存面积的绝对值,没有住宅那么高,但是占比非常大。像广东的一些二、三线地级市,商业用房去库存需要去到140多个月。也就是说,花十几年都去化不了。广州的这个指标也不低。

所以我觉得今天的房地产“从用到炒”,不光是住宅,对于商业用房也要关注。在互联网时代,很多商业用房是过剩的,早期发展过剩,现在行业专型了,也面临过剩的问题。

5、世联行提出要做大资产管理平台跨界做房地产金融房地产信托投资基金(REITs)、长租公寓。今年7月世联行宣布募集资金总额约20亿元进军长租公寓建设项目。布局这一领域主要是出于何种考虑

我们公司现阶段有一个目标是“做中国最大的房地产资产运营公司”。未来企业怎么发展?地这么贵,城市也只能这么大。同样我们公司也面临这种问题。尽管我们新房的成交每年都有20%-30%的增长。但其实从更长远看,存量房的增长速度一定大大高于新房增长速度。存量房的规模按世联行的说法是200万亿,未来这一基数也会越来越大。

对于发展长租公寓,我们最主要出于两个目的:一个是解决已经买房的人。没有去使用,(房子)空置后,对于资源是巨大的浪费。另一个是买不起房或暂时不需要买房的人。

未来在中国让所有人去买房是不现实的。不可能是硬要房价降下来。我最近看到一个数字,中国人的买房年龄是全球最小的,只有20来岁。北京买房平均年龄大约是27岁、香港是36岁、韩国是40岁。这说明一个问题,为什么我们的房子那么供不应求,其实很大一部分原因是我们的买房年龄偏低。我觉得国家未来应该在租赁上推出更多政策,让租金稳定下来,从租赁市场去解决居住问题。

6、13万间长租公寓所需的存量房从哪里收过来?是零散收还是整栋买?

13万间也包括一套房里的两间、三间,和13万套的概念是不同的。因为这样才可以降低租用的成本。

收过来的方式有很多种,零散收、整栋买下来、改造的都有,整体收占比更多一点。包括城中村改造后,从农民手里收过来一部分房。另外还有从集中的厂房改造而来的,以及一部分商业用房和安居房。

像广州一些安居房,政府管理起来可能比较困难,我们接手过来,以合作的模式。我们在广州有一个大的项目是有上千套的安居房,通过市场化行为把它们盘活,变成很好的租赁用房。

7、当时测算结果是,项目投资回收期为6.01年,内部收益率为14.69%。相比于行业内一些品牌偏低。对于长租公寓普遍面临的增长放缓、重资产运营压力以及利润与回报风险问题,有何应对之策?

从我个人的理解,真的需要专业。长租公寓里最大成本,一个是租金,一个是装修成本。租金市场化,很难压。装修方面,我们的集采体系已经逐步在完善。另外,其实税收也占了我们支出中比较大的比重,跟装修的成本基本是等同的。所以这方面,我呼吁政府鼓励出租,能在税收方面尽量减免。

过去公寓出租其实是按商业用房来算,水电都很贵。其实我认为个体居住它不是一种商业运营的概念,国家相关部门要改变对这个行业的传统管理方式。

本文来源:网易房产 作者:杨思佳 责任编辑:杨思佳_No4855

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