专访东方瑞宸沈梦：一支地产基金为何拥有500人的代建队伍？

当企业们在谈并购时，他们关注的是什么？

一位擅长并购的房企董事长曾说，虽然越来越多企业将收购并购作为获取项目的主要手段，在企业年报资料中单列出来，但这是一门有门槛的技术活，不是想学就能学的。

即使是收并购经验丰富的“老手”，在收并购时也常常需要寻求外援的帮助，来梳理其中复杂的债权等问题。

这时候，轮到一些细分领域的金融机构出场，例如具有不良资产背景的地产基金。

东方瑞宸基金就是专注于此领域的基金中的一员，准确地说，这家基金由国内四大AMC之一的中国东方资产管理股份有限公司下辖机构发起设立，以日益膨胀的房地产不良资产为业务特色。近四年间，东方瑞宸基金已“救活”位于上海、南京、镇江、昆山等多个城市的数个烂尾楼项目。

借着一场论坛的间隙，网易房产对东方瑞宸基金的联席总裁沈梦进行专访。令人惊讶的是，这家地产基金不仅仅以房地产项目“金主”、投资者、“做市商”的身份出现，他们还拥有一支500人的开发代建团队，更深入地参与地产项目的盘活、开发当中。这对推动项目的债务重组、资产重组大有裨益。

热衷于收购并购的融创、拥有全国最大代建业务的绿城，都是东方瑞宸的合作伙伴。

截至目前，东方瑞宸基金规模500亿元，综合实力在中国的房地产基金中排名前十。

“金融地产投资的生态一定是越来越精细化。”沈梦说，过去20年，投资地产的主要逻辑是资产升值，投资的是整个中国的城市化进程。如今，房地产市场竞争越来越激烈，开发商开始发展更细分的主题，金融机构也一样。

以不良资产为例，过去房地产市场整体向上的快速发展的态势，往往能够消化房地产项目中的各种问题。在物业价值单边上涨的趋势下，不论资产好坏，接盘方甚至无需对问题资产进行盘活，在中间简单转手都能不同程度获利。但这种快进快出的策略已经开始失效，未来投资者要真正介入到房地产项目的开发和盘活之中，处理棘手项目。

设立细分的地产投资领域和团队，组建专业的开发代建队伍……一些嗅觉敏锐的金融机构，不仅仅满足于“牌照业务”的优势，还开始在地产投资领域构筑自己的业务“堡垒”。开发商的分化、并购、竞合、转型将在很长时间内成为行业常态，在这股潮流之中，“金主”们的投资生态也在悄然发生转变，例如，项目运营能力比过去更受重视，具备专业性的机构在合作中的优势与日俱增，投资机构对地产发展趋势的钻研也在加深。

沈梦透露，东方瑞宸未来除了不良资产盘活之外，非常看好存量市场，包括目前非常“火”的收购并购，以及还在等待政策落地的资产证券化，等等。

网易房产很久之前曾拿到一本平安集团地产金融部主编的内部刊物，发现金融机构对房地产的研究和参与程度，比外界想象中更深入、更前沿。

行业的变化与转型必然带来阵痛期，而那些不同力量的参与、竞合、博弈甚至是“搅局”，都将推动整个地产行业走向自我革新。

金融地产投资精细化

网易房产：作为拥有不良资产背景的基金，东方瑞宸跟其他投资地产的基金最大的区别和亮点是什么？

沈梦：首先，不良资产处置是牌照业务，这种业务并非谁都能做。目前只有国有的四大AMC和近年来成立的部分地方AMC有此类稀缺牌照；

其次，我们跟其他AMC有一个最大的区别，就是我们拥有500人的开发代建团队。一般AMC是“做市商”的角色，通俗而言就是将资产包批发转零售。而我们具备对资产从底端进行处置的能力，也就是说我们可以自己对地产进行开发与销售。

截止目前，东方瑞宸基金已经对上海、南京、镇江、昆山等地的数个不良项目进行处置、开发与退出，并实现盈利。之前我们处置的业态主要以住宅为主，未来如果是涉及其他业态，我们会寻求与专业的开发商合作。

网易房产：过去金融机构只关注投资和回报，是什么促使你们考虑更深度介入地产开发？

沈梦：金融地产投资的生态将会越来越细化。以前市场竞争不那么激烈，大家都做的比较简单和类似，专业化细分团队数量亦不多，但未来地产金融与地产开发的趋势一定是专业化和精细化，东方瑞宸看到了这一点，所以走在了前面。

网易房产：听到一个说法，以前金融机构主要通过资产升值来赚钱，现在行业发生了很多变化。

沈梦：过去20年，投资地产其实投的是整个中国的城市化进程。而现在传统的地产开发面临越来越大的挑战，所以现在地产开发的主题越来越多，细分成特色小镇、城市更新等等。另外，随着经济增速的下降以及去杠杆，不良资产规模也越来越大，这是一个几十万亿的市场。

我们基金规模500亿元，其中包含大约80亿元的特殊机会基金，专业处理不良资产。目前这些资产主要位于长三角，对应的货值在四五百亿左右。

“其实很多地产商都想介入不良的市场”

网易房产：跟母公司东方资产的协同体现在哪里？当母公司参与投资的时候，决策主动权在哪一方，母公司还是你们基金？

沈梦：跟母公司协同体现在两方面。首先业务方面，公司很多不良资产的获取是来自东方资产母公司，因不良资产处置是牌照业务；其次，团队方面，部分董事会成员来自母公司，并作为决策委员会对项目进行风控把关。

决策主动权要看基金的具体产品，由东方瑞宸与母公司双方成员对项目共同决策。我们资产管理能力是在业界领先并获得认可的，投资决策标准就看投资回报率，完全从市场角度出发，不存在股东特殊“关照”。

网易房产：你们自己的开发代建团队，如何跟开发商合作？

沈梦：代建团队只参与项目端开发，提高资产的品相，是纯粹代建思路。资产投资的角色则交由投资团队来做。两个团队是分开的，房地产端做房地产的事情，金融端做金融的事情。

网易房产：同样有四大AMC背景的信达地产，自己就是开发商，同时又能跟母公司协同投资不良资产和其他地产项目

沈梦：信达地产是单纯的地产开发，没有不良的牌照，据我了解他们处理不良方面的业务比较少。其实很多地产商都想介入不良的市场，包括大型开发商，但他们没有办法去做。尤其是上市公司，处理不良会面临非常大的压力，因为这些资产前两年会亏损并需要持续投入，从而影响财务报表。这里面主要有两个难点——

第一是团队专业度的问题。制约不良资产处置的瓶颈就是人才。除了四大AMC是做资产出身的，市场上没有专门的课程和专门的机构针对如何处置不良资产进行培训，因而这类人才非常稀少，只能从团队内部逐步培养。这是制约开发商做不良的第一个制约因素；

第二，自有资金投资问题。不良资产投资一定不能用自有资金去投，否则报表会非常难看，这是开发商面临的现实性问题。

网易房产：并购重组也是地产金融领域的重要题材。融创等开发商非常强调并购重组，我们基金跟这类开发商有合作机会吗？

沈梦：有合作。我们目前梳理的不良资产项目中，就有部分项目是融创感兴趣并提出并购的。开发商一般希望将项目存在问题梳理明朗才接手。如何合作？简单地说，前期先进行债务重组，把债务债权关系梳理清楚，然后进行资产重组，与开发商合作。在资产重组阶段，我们可以把项目卖给开发商，也可以自己进行项目开发并销售。

网易房产：能否理解为开发商队伍里面多了你们这样一支跨界团队？

沈梦：我们不是开发商，而是金融+地产模式。我们的把不良资产处理干净之后，可以把项目卖给开发商，或者由自己的代建团队进行开发，我们跟开发商是合作的角色。

中国房地产行业的市场热点逐渐从增量转向存量，那些“冰冻”中的资产，等待通过收购并购、不良资产处置、资产证券化等手段进行优化和盘活。这是一个日渐扩大的市场。

看好存量房市场

网易房产：未来的整体投资策略是什么？

沈梦：首先，特殊机会投资，即不良资产处置肯定是大方向；

其次，我们看好存量房市场，包括并购及资产证券化等。未来市场及机构投资者，包括保险机构等，会越来越看重房地产运营能力。我们认为资产证券化将会是一个很大的市场，但目前还需要等待一些时机，譬如国家税收及法律政策的明朗化等；

第三，产业地产、养老地产也是我们投资方向。产业的范围很大，而我们要投资的是其中的朝阳行业。

网易房产：产业地产这个范围很大，你们的投资逻辑是什么？

沈梦：关键点在于如何评判风险。

首先这跟整个中国的经济结构有关。目前第三产业占比已经超过第二产业，我们必须符合大的产业发展方向，选择朝阳产业；

第二，会跟行业领先的运营商、机构合作；

第三，跟紧政府的政策方向，并向政府争取好的配套政策。

网易房产：越来越多的金融机构介入地产，同时，国家目前严管金融机构进入地产。怎么看待这种趋势？

沈梦：地产投资一直是金融机构的重要投资标的，跟地产占国内GDP总额的比重有关。目前国家逐步加大对地产的监管，我们认为很有必要，不过对我们这种以特殊机会为特色的机构来说影响并不大。