周边新房6万这里2万出头 海珠南端有个被遗忘的价格洼岛

本期案例

小蝶，29岁，自称小资生活MIX文艺青年派，喜欢小动物、喜欢花艺，单身，工作几年有些积蓄，看着最近广州房价猛涨，才动起了要买房的念头，想“先上车”让资产保值。目前在海珠区西边上班，发现自己约200余万出头的预算只能勉强买个周边的超小户型，不想蜗居，还是想住在环境较好素质较佳的园林小区，过上远离尘嚣的生活，但又不要距离公司太远，求助买买君支招。

这是买买君想象中的小蝶，哈哈

买房的过程就是一个不断深化自己需求的过程。

诚然，在限购之下，在高房价之下，买房不易，大家都想尽可能地“一步到位”，寻找在各方面都能贴合自己需求的“全配套”好房子。可是，现实状况是，预算真的有限，而要用存钱的方式去追赶理想的房子不大现实，不少人均会选择“上车盘”先上车，再后期置换。

这个时候，挖掘房价“洼地”就显得相当重要，要知道，这些“洼地”往往就是一路之隔，或者是2-3个地铁站的距离，但是房价可以减少一半甚至更多，以一半的预算能享受附近的高端配套，这也不失为一个明智之选。

这一期，买买君就发现了这样的一个“洼岛”——紧邻广州两大老城区海珠区和荔湾区，地铁二号线直达，岛上生活环境较好，基本配套齐全，安静宜居。关键是周边的各种“新城”在售新房报价已上5-6万元/平，甚至直逼7万元/平的价格，但岛上的二手房单位2万出头起就有交易！

这个岛就位于海珠区以南，叫南浦岛。

很多人说起到番禺买房，第一个想到的就是华南板块，因为有华快和新光两条快速路直达广州区，交通上很便利，加上板块内大盘云集，板块的置业关注度高。

实际上，南浦岛位于番禺西北部，广州中心区域以南，与海珠、荔湾仅一江之隔。而从距离看，两大板块距离体育中心的距离和十分相近，实际上，从南浦站到珠江新城站，在地铁上的时间也仅约半小时。

可以说，在距离上，南浦岛与华南板块距离广州市区不相上下，从临近老城区看，南浦岛更具有优势。

不过如果从房地产的发展史看，南浦岛却发展得更早些。早在90年代中后期，南浦岛与沙窖岛一起统称为“洛溪-南浦板块”，便开始了早期商品房住宅的开发。

当然，那时大多数广州人普遍没有要居住在番禺的概念，但是由于这里距离海珠区非常近，楼价低，吸引了不少有番禺情结的广州个体户、经商者、事业单位员工等置业，而他们的目的也是作为周末节日小住、回乡度假、投资、养老等目的。

而这从侧面上也可以看出，南浦岛这边生态环境佳，居住密度较低，由于发展早，目前板块内的配套也相对完善，有比较浓厚的居住氛围。买买君翻查资料，从早期（2007年）番禺的政府报告中，南浦岛就已经被定义为高尚居住生活区，曾提出要重点保护南浦岛的生态环境，发展高档生态社区。

如今南浦岛的居住环境和氛围又如何？这期买买君带大家探访这个小岛吧！上岛咯~~

南浦岛风光图

从照片上看，南浦岛四面环水，岛内高层建筑不多，居住密度不大。

来，我们说说如何上岛吧！（虽然这不是马尔代夫，不过确实除了水飞之外，还是可以通过过桥、水巴、地铁等多种方式~）

交通方面，目前出行有三条桥，西北面的东沙大桥，可快速直达荔湾和海珠区，东北方向有两条桥，南浦大桥和丽江花园桥，可以直达洛溪板块，然后经洛溪大桥到海珠区或者番禺区的其他地方。预计在今年年底会开通一条新桥——南浦三桥，在东南端，可以直通番禺大石以及其他区域以及周边城市。

东沙立交上的高速路牌

公交方面，目前有地铁二号线南浦站，在岛的东端，可以直达海珠区（江南西）、越秀区（北京路）以及番禺（广州南站）等。根据最新规划有地铁22号线（荔湾白鹅潭-番禺广场），设站西三站，在南浦岛的西端。计划工期为2017至2021年。大致位置就是在锦绣半岛小区附近的西三村，但目前还没有看到具体施工地点。

另外，岛内也有公交车311路直达天河公交总站，以及番57接驳至地铁三号线厦滘站。在南浦岛的西端，有水巴可直达黄沙。

买买君为大家制作了一张图，看懂南浦岛内主要的商品房小区。从图可见，岛内的商品房基本沿着珠江而建。买买君感叹下，都是江景小区呢！

至于岛中央的地方，还保留了不少原始村落，因此也可以看到不少村屋、农田、果林、厂房等。

通过以上的介绍，应该大家对南浦岛这个板块有个初步的印象。简单说这里能成为“洼地”的原因主要还是岛内商品房开发较早，岛内整体开发规模不大，交通和配套还有待完善。

不过，对于预算有限的买家，像案例中小蝶手持约200万出头的预算，却能在南浦岛选择一个临江近地铁的园林宜居社区两房，也不失为一个适合“先上车”的选择。

首先，买买君在这里简单介绍一下这些楼盘的基本情况：

根据中介介绍，洛溪-南浦岛板块这边的商品房开发比较早，因此板块内的楼盘80%多为楼梯楼，电梯楼仅占约20%。楼梯楼的小区虽然没有电梯，不过楼栋都不高，因此户型的使用率比较高，居住密度也比较低，售价相对也较低。之余电梯楼，当然就是方便家有老小的家庭，高层视野开阔，居住舒适度高，自然价格更高。

至于具体小区怎么选，相信有了上述的小区一览表，还是比较清晰的。买买君的建议是，优先到配套最全的小区淘房，其次是，在价位相当的小区之间，优先选择关注度较高的楼盘。

岛内配套最齐全的小区要数丽江花园，项目横跨南浦岛和沙窖岛，其中部分位于南浦岛东部。项目占地面积81万平方米，规划建筑面积150.03万平方米，规划居住人口4.3万人。距离项目最近的地铁站是2号线南浦站，大概步行需要15分钟左右。小区规模大，据介绍，有11个组团，最早一期建于1995年，最新一期是如英居，建于2014年。整个项目二手房的价格在2.1-3.8万元/平。作为81万平的大社区，丽江花园内部配套非常齐全，银行、超市、咖啡厅、健身房等设施齐全。

丽江花园实景图

根据中介介绍，丽江花园中“丽字楼”算是比较早期的单位，也可以说是小区里面价格最便宜的单位，单价约2万出头起有交易，多数为楼梯楼，部分后期加装了电梯，不过缺点也是很明显，港式设计，无外阳台。

而根据中介介绍其他单位报价可参考如下，康城居（建筑年代1999年），楼梯楼，低层单位103平的3房两卫，报价275万，折算单价接近2.7万元/平；左岸（建筑年代2006年），电梯楼，二手放盘均价约3-3.5万元/平。

在地铁南浦站周边的三个楼盘——广州碧桂园、南浦海滨花园和海龙湾，几乎共享一样的商业大型商业配套，也常常被置业者进行比较。广州碧桂园关注度最高，也是规模最大的小区，建筑年代为1999-2000年，全为楼梯楼设计，优点是小区学位配套可以共享华南碧桂园的幼儿园和小学，还有接驳巴士，小区门口有个大型公交总站，交通便利，小区内部没有商业配套，比较安静；另外，近期附近的中大附小（私立学校）已经建好并将于2017年9月正式投入使用，对业主小孩而言多一个选择，南浦三桥也在广碧附近，可以直通番禺大石，虽然说对于部分单位而言会面临更大的交通噪音，但是对于岛上的交通而言，则是更加便利。至于小区的洋房二手单位，户型以两房和三房为主，68、80平两房，102、106平三房（带主套），目前参考报价为2.5-2.8万元/平。两房总价210万起有交易，三房约270-280万起。比如说在广碧小区中，有些一楼带私家花园的户型，就尤其适合小蝶这种文艺青年，种花种草，经营私人小天地的需求了。

广州碧桂园实景图（图二为小区内接驳巴士、图三可见楼栋前方为停车位、图四卫会所和公交总站）

南浦海滨花园和海龙湾建筑年代均为2003年，这两个小区规模相对碧桂园要小很多。其中南浦海滨花园小区园林绿化非常好，居住舒适程度也比较高，二手放盘单位户型多为80平两房，98、100多、128平的三房，错层设计，放盘参考价为2.4-2.6万元/平；海龙湾全为11层高的小高层电梯楼，居住密度低，户型主要为80平两房、100多、130多平的三房，放盘价也比相对较高，约3.1-3.3万元/平。这两个小区本来规模就比广碧小，加上小区内业主以自住为多，放盘单位相对也较少，经常就是一套单位放出很快就被消化了，因此整体关注度比广碧也小，不过也算得上是综合素质不错的小区。还有，买买君在这里补充一点，关于这两个小区的学校配套为题，根据中介介绍，南浦海滨花园的小学要到沙窖岛洛溪板块那边的洛溪新城小学，而海龙湾则是对对岸的大石小学。

南浦海滨花园园林实景，小区园林精致舒适，业主自住多放盘相对较少

简单说，南浦岛上优质的教育配套相当缺乏，这也是不少业主为何一到小孩读书时便计划换房的原因。

如果预算充足，还是希望购买电梯房的物业，也有自驾车计划的买家，岛上还有选择，那就是在岛上另一端西端的物业——锦绣半岛和敏捷金月湾，实际上这一片的三个管理相对独立的小区均为敏捷地产打造的楼盘，也可以简称为锦绣半岛西区、东区和金月湾（南区）。二手房的放盘情况目前以西区最为活跃，户型为87-195平的单位，其中部分如109、129平双证（一个单位两个房产证）大三房。由于存在单证和双证的问题，报价上也有很大的差异，西区的单证单位3万元/平，而双证单位则2.4-2.6万元/平，差价可达5000元/平！以最近成交为例，87平低楼层两房总价220万起。

锦绣半岛小区内部配套实景图

对于“双证”单位是否买得过？买买君先算一笔账，在如今严格的限购新政下，需要使用两个名额，如果双方还没登记结婚，那么则可以将其当做分别首套单位置业，首付三成后办理贷款购房，影响不算大，还能以相对较低的单价入手较高素质的单位，但是如果需要在日后换房，则需要先将物业出售再置换；但如果是夫妻双方以家庭为单位购买，如果双方均为无房无贷则可以享受一个房产证首付3成，第二个房产证首付7成，以一套100平（50+50平双证）为例计算，首付比例高达5成！好处是可以省下144平以上的豪宅税，纠结之处在于在严格限购政策之下，面临较难转手的风险。

锦绣半岛实景拍摄，岛内少有的电梯楼小区，小区楼龄较新，园林和环境不错

最后说说买买君对南浦岛的感受，位置和环境确实不错，如果在荔湾、海珠或越秀区上班，这里还算方便，不过这里同样拥有不少“岛居”生活的困扰——交通不便、岛上配套缺乏、没有特别有优势的名校学位、以及靠谱的医疗配套，整体商业档次不高，虽说四面环江，但是江景也不算特别美。跟番禺政府拟规划“高尚住宅区”的愿景还是有比较大的距离，不过对于部分预算有限的买家，却又想住得享受住得舒适一点的小区，这边小区的环境和价位相对周边确实也是“洼地”，也是个可以考虑的“上车婚房”的选择。毕竟地铁接驳十余分钟可以去江南西、20分钟可以去北京路、30分钟可以去珠江新城，比起自驾车还是靠谱得多，哈哈。

买买君从锦绣半岛某高层单位拍摄的珠江实景图，大家感受下