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链家杨现领:租赁是中国房地产市场仅存红利和最后希望

2017-07-22 12:20:55 来源: 网易房产 举报
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博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会于7月21-24日在三亚理文索菲特度假酒店举行。本届论坛主题为“强监管与去杠杆:地产结构性变革的窗口期”。7月22日,在第一场主题论坛现场,链家研究院院长杨现领就租赁市场和城市的关系与嘉宾和媒体分享了自己观点。

网易房产讯   自2016年以来租赁市场受到广泛关注,随着北京“3.17”新政出台,今年7月17日广州市宣布租购同权政策,21日住建部发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。

面对这些政策变化,7月22日,在第17届博鳌·21世纪房地产论坛上,链家研究院院长杨现领就“租房让城市更美好”的主题,从五个方面发表观点。

链家杨现领:租赁是中国房地产市场仅存红利和最后希望

1、租赁市场的发展活力是城市新的希望所在。杨现领认为衡量租赁市场活力主要有三点指标:第一是租赁人口占比;第二是租金收入比;第三是租金收入弹性。

租赁人口占比。越是国际大都市,越是房价高的城市,租赁人口的占比就高,因为只有年轻人,通过租赁到宜居的产品和服务,才能够在城市落脚,才能够在城市生存。在杨现领看来,“当城市只有容纳年轻人的时候,这个城市的未来发展才有希望。”通过租赁解决居住问题,让年轻人有地方住,有能力租,能够立足才是城市的新希望。“在一线城市已经买不起房了,购房人口平均年龄每年都增加一岁,在买不起的时候一定要租得起。”

租金收入比。杨现领给出了30%这一数字。“今天中国的一线城市已经买不起,平均的购房年限每年都在增加。在买不起的情况下,我们一定要租得起来。像纽约、香港、伦敦的租金收入比例已经超过了50%,这个是生无可恋的状态。所以,中国的北京上海深圳,还有很大的希望。”

他指出,今天中国的城市里面存在一大批的租赁运营机构,通过合租的形式,让年轻人租得起,“30%是个临界值,租金收入比相对合理的范围,一定不能超过30%。”

租金收入弹性。杨现领指出,当租金涨幅和收入涨幅比在1-1.5的时候,城市是有活力的。“今天中国全国的比例低于1,所以我认为是可以接受的合理的情况。”

2、中国房地产市场结构出现购租失衡。杨现领给出一张数据图,上面显示“中国租赁GMV占交易GMV比例低”。以2016年为例,新房交易市场的规模是12万亿,二房规模是8万亿,租房是3亿。

他指出,“从反面角度,说明租赁市场是不足的,从正面来讲,证明我们的进步空间还很大,我相信,租赁是中国房地产市场仅存的红利,如果这一部分做不好,房地产市场真的没有希望了。”

3、租赁本质上是运营的生意,租赁的运营,核心在于服务。对于目前很多千亿级开发商开始涉足租赁市场,杨现领认为,“今天很多企业已经非常大了,但这能代表产品和服务真的好么?”品牌开发商进入中介市场,是需要认真思考的,如何消费者对你认可,愿意付出溢价。“租赁本质是运营的生意,为租客提供给好的服务,是很过企业需要面临的大挑战。我们的品牌开发商已经进入到了租赁市场,我相信这个是好的开始。”

4、租赁市场是局部性问题。“不是所有城市需要发展租赁。实际上存在租赁供给短缺是北京、上海、深圳的问题,不是每个城市都有这样的压力和问题。”面对一线城市怎么解决租赁问题,

杨现领表示,“北京的存量房源有750万套,有30%是超过200万套的房龄在20年以上,都是城市的核心中心,只有通过旧房的改造,城市的改造,让房屋再生。”

5、城市运营从本质上讲,离开人和产业的运营是没有希望的,城市是系统,低收入群体,高收入群体,都要有,是相互依存的关系,产业,服务业的发展是基于人的系统,有钱的中产买得起还得起,低收入群体新市民,大学生,流动人口能够租的起,城市的未来才有希望,核心在于人的运营和产业运用结合一起,离不开租赁市场发展。

城市其实是一个生态系统,里面不仅仅是需要制造业,也需要服务业。有中低级收入群体,也有高收入群体。“所以我相信,低收入的群体,中高收入的群体,都不能少,少了之后就是不完整的。”他提到,“假如有一天,北京把低收入群体全部疏解了,保洁保姆成本会大幅度的上升,劳动密集型的劳动力成本会大幅度的上升,高收入人群的生活质量会受到影响。所以它是相互依赖的关系,相互依存。”

以下是演讲实录:

大家上午好!我跟大家汇报的题目是《租房让城市变得更美好》,大家都知道,2016年以来租赁市场受到了非常大的关注。从2016年的39号文,到住建部联合多个部委发布的文件,还有购租同权的政策,为什么在2016年前后,国家围绕租赁有这么多的变化?我相信,这代表着一个新的变化,这个变化,总体上是展开了新的房地产的阶段。所以今天,我带给大家的分享有5点:

一、租赁的活力,其实是城市未来的希望所在。今天我们要看,一个城市未来有没有发展的空间,在很大程度上,取决于租赁的市场发展,是不是有活力的?那怎么衡量活力的,有3个指标:

一是租赁人口不断增加。越是国际大都市,越是房价高的城市,租赁人口的占比就高,因为只有年轻人,通过租赁到宜居的产品和服务,他才能够在城市落脚,才能够在城市生存。现在很多的年轻人,超过50%的年轻人,在纽约和伦敦是通过租赁来解决居住的问题,所以这是发展的动力。我有一个数据,国际上重点的城市,租赁的房源和人口的占比,当城市只有容纳年轻人的时候,这个城市的未来发展才有希望,有一本书叫《落脚城市》,有一个结论,这个城市贫民窟的数量代表了城市的未来和希望。今天中国也是一样,如果城市能够让年轻人立足,能够让我们的大学生有生存的空间,这个城市才有希望。

二是租金收入比。衡量的是收入中有多少钱是花在租房这件事上,30%是一个临界值,或者是可以接受的基本的大概的水平。今天中国的一线城市已经买不起,平均的购房年限每年都在增加。在买不起的情况下,我们一定要租得起来。像纽约、-伦敦的租金收入比例已经超过了50%,这个是“生无可恋”的状态。所以,中国的北京上海深圳,还有很大的希望,就是因为,租赁收入比还相对比较低。为什么低?就是今天中国的城市里面存在一大批的租赁运营机构,通过合租的形式,让年轻人租得起,这是租金收入比的水平,今天大概不到30%。所以我认为,这是非常不错的数据,也是我看到的我们未来的城市的希望。

三是租金收入弹性。它衡量的是租金的涨幅跟收入的涨幅之间的关系。今天中国全国的比例低于1,所以我认为是可以接受的合理的情况。

租赁市场的发展,它的活力是城市的活力所在,要想达到这个活力,我们需要达到3个条件,第一个是能够有40%左右的租赁人口,能够让年轻人在租赁市场上活下来,能够迈入城市的阶梯。二是有相对比较合理的租金收入比,不能显著的超过30%。三是有比较稳定的保持在1—1.5的租金收入弹性,这样的话城市的未来才是有希望的。

二、中国的租赁市场有一个大的结构,是这样的,这张图表面上看是负面因素比较多。里面显示了中国三足鼎立的大格局,2016年新房交易市场的规模是12万亿,二房规模是8万亿,租房是3亿。日本人是非常喜欢租房子的,为什么日本人就这么喜欢租房子呢?这件事很奇怪,其实,也不奇怪。原因就是日本的房地产市场在过去30年经过了很多的房地产泡沫,日本人清楚的是房子是用来住的,不是用来炒的,所以在这样的情况下,大家对租赁的热情是长求的,所以市场才能有发展。这张图,从反面的角度,我们租赁市场发展滞后的不足,正面的积极因素是我们的发展空间还很大,我们今天在这个时间点来推动租赁市场的发展,我相信,中国的租赁是中国未来的房地产剩下仅存的红利。

2017年,最大的开发商的交易额突破7千亿,这是什么概念?大概是超过了美国和日本今天的水平。今天我们的企业已经非常大了,但是大的背后,代表着我们强吗?代表着我们的产品和服务好吗?我觉得这是完全不一样的概念。我们去日本调研,看到了三井这些企业眼中对消费者的产品和服务的追求,他们今天也很大,但是他们非常强。日本的三井是日本最大的房务资产管理公司,也是日本最大的房地产基金。这家公司非常大,非常强。今天我们的企业不是这样的,我们很大,但是不知道我们的未来在哪里。所以我相信,这个未来还有的话,一定是在租赁市场。我们的品牌开发商已经进入到了租赁市场,我相信这个是好的开始。

三、租赁本质上是运营的生意,租赁的运营,核心在于服务。如果是我们不能够为消费者,为我们的租客提供好的服务,我相信进入租赁市场的开发商,一定面临非常大的挑战。你发现你的控制率很难在95%以上,如果保持不了,一定会亏钱。今天中国最大的房屋资产管理公司,或者是租赁运营机构,它的规模是50万间租客是62万人,员工是9千人,里面有3千名是房屋管家,还有2千名的宝洁阿姨,还有2千人的互联网团队,还有447名的客服专员,还有700名的装修配置专员。这就是他们的服务团队,要做好租赁这件事,首先你是一个中介公司,因为你要拿房和出房,其次你还得是装修公司,管理好你的库存。你还得是一个家政公司,因为你要提供大量的服务,还得是互联网公司,管理好这个团队和团队,靠人是不行的,得靠系统和技术以及互联网。

这是我想说的3点租赁的本质在于运营。

五、并不是所有的城市都要发展租赁。在国家政策的推动下,很多城市都开始做租赁。但是中国的租赁市场真正存在的是前沿的一线城市,就是北京上海深圳,所以租赁的问题,本质就是北京上海深圳的问题,不是每一个城市都有租赁的短缺和租赁的压力。这一轮,我们一拥而上的话,带来的问题,就是租赁的库存。未来在这种情况下,我们怎么解决一线城市北京和上海的租赁问题呢?这个就是今天的主题,就是要靠城市更新和城市的改造。北京还有30%的房源,大家知道,北京的存量房源有750万套,有30%是超过200万套的房龄在20年以上,都是城市的核心中心,只有通过旧房的改造,城市的改造,让房屋再生。

五、总结一下,就是回到城市运营的主体上,城市运营从本质上讲,运营产业,离开人和产业的运营是没有希望的,产业的运营和产业的发展,需要租赁市场的发展。大家都知道,城市其实是一个生态系统,这个生态系统,里面不仅仅是需要制造业,也需要服务业。这个城市的生态系统不仅仅是需要低收入群体和中级收入群体,也需要高收入群体。所以我相信,它需要所有人,一个都不能少。低收入的群体,中高收入的群体,都不能少,少了之后就是不完整的。假如有一天,北京把低收入群体全部疏解了,你的保洁保姆成本会大幅度的上升,劳动密集型的劳动力成本会大幅度的上升,高收入人群的生活质量会受到影响。所以它是相互依赖的关系,相互依存。所以产业的发展服务业的发展,需要的是完整的基于人的生态系统。

这里面,我们希望能够让白领有房住,能够让有钱的中产阶级买得起房子,然后能够换得起房子。同时我们也希望能够让低收入群体,特别是这些新市民、大学生、流动人口能够有房子住,能够租得起,我认为我们的城市运营才能够落地生根,才能够发扬,城市的未来才有希望。所以城市的运营,核心在于能够把人的运营和产业的运营结合在一起,而人和产业的运营,本质上,离不开我们租赁市场的发展。

李湲 本文来源:网易房产 作者:田晏林 责任编辑:李湲_NO4377

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