房地产风向:1160家公司卖房套现 26家清仓式抛售

2017-09-08 09:50:49　来源: 21世纪经济报道(广州)

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（原标题：中报房地产镜像:1160家公司卖房套现 26家清仓式抛售）

中报“房地产镜像”

严格的限购叠加“租售同权”新政，2017年的房地产市场风向变得更加微妙。高位套现的上市公司，或许预示着产业资本的态度。“局中人”房企则在“去化”和“拿地”间拿捏着平衡。而租赁时代如何拿到入场门票，已成为其最新的挑战。（巫燕玲）

在楼市涨得正嗨之际，昔日的购房大军——上市公司正在悄悄步入“卖方阵营”。随着中报的披露完结，上市公司对所持房地产的一举一动也暴露出来。

当卖房保壳、卖房增业绩成为一种热流，越来越多的上市公司选择这种简单直接的方式。Wind数据显示，1477家上市公司在今年中报和去年年报中均具有投资性房地产数据。其中，今年上半年，共有1160家上市公司的投资性房地产较2016年末有不同程度的减少，占比高达78.5%。

这也意味着，近八成拥有投资性房地产的上市公司在上半年选择了砍减等谨慎策略。进一步数据显示，多达26家上市公司对房地产进行了清空式处理，不过21世纪经济报道记者统计发现，上市公司清空总量绝对数并不大，仅有24亿元。

近八成公司砍减

在房地产黄金时代，不少非专业地产上市公司将闲置资金甚至变更募资用途跨界投入波澜壮阔的房地产。而眼下，随着楼市步入白银时代，无力承受资金压力乃至亏损的上市公司纷纷卖房套现，以期高价套现改善经营。

Wind数据显示，有106家上市公司投资性房地产的砍减比例超过10%，有42家则超过50%。

比如海航基础（600515.SH）、华鑫股份（600621.SH）、力帆股份（601777.SH）、摩登大道（002656.SZ）等去年末的投资性房地产分别为65亿元、8亿元、4.85亿元和3.5亿元，而今年年中分别骤降为14.75亿元、3.6亿元、1.9亿元和0.29亿元，降幅均超过50%。

从砍减的途径看，多数上市公司是通过出售子公司股权的方式进而连带将投资性房地产一起剥离，比如摩登大道、\*ST嘉陵（600877.SH）（600877.SH）、东方市场、浙数文化等，而这些被剥离的子公司多数并非专门从事地产业务。

昔日的“买房大军”为何成为今日的“抛售主力”？

“从房地产市场趋势来看，近两年楼市异常火爆，房价持续上涨，买房的上市公司受益匪浅，相关资产价值快速上升。”9月7日，同策咨询研究总监张宏伟指出，不过楼市也是瞬息万变，在严格的调控下，今年下半年进入了新一轮调整期，因此上市公司持有的房产面临价值缩水的风险。从资产保值的角度讲，上市公司抛售房产是为了保证资产价值不会受到楼市调整的影响。

从上市公司给出的卖房理由看，五花八门，主要是重组置出资产、改变用途、战略升级、优化主业结构、政府征收、改善经营状况、降低财务风险、缓解短期经营压力等。比如华鑫股份等是以重组账面投资性房地产置出及子公司减少，力帆股份则是因北碚梨园村房屋被征收所致。

“这轮上市公司大部分卖房的明面理由是盘活存量资产、优化资源配置，其实暗含的动机是保壳、保业绩，手头紧的则想卖房保命。”张宏伟指出。

比如*ST嘉陵上半年通过出售嘉陵车业等子公司股权进而导致投资性房地产减少80%，上半年实现盈利7529万元暂时成功保壳；S\*ST前锋(50.180, 0.00, 0.00%)上半年则出售了北京一套投资性房地产，导致这项指标减少34%，今年上半年其微亏166万元；而摩登大道则是因为战略升级考虑、改善经营状况、缓解短期经营压力、降低财务风险等出售了控股子公司股权，导致投资性房地产大减超90%。

“严格讲，我们不算直接出售房产，而是处置子公司股权的同时导致投资性房地产减少，产生的投资收益已在半年报体现。”摩登大道证代刘洁表示。

去年，摩登大道大亏2.87亿元，今年上半年通过出售连卡福（衡阳）商业广场有限公司等子公司股权，净利润骤增至1.05亿元，但其扣非后净利润仅有144.85万元。

26家公司清空

值得注意的是，一些上市公司清空式减持了手中的投资性房地产。

Wind数据显示，今年上半年，共有26家上市公司清空投资性房地产，比如红豆股份（600400.SH）、浙数文化（600633.SH）、闻泰科技（600745.SH）等清空规模均超过3亿元；天坛生物（600161.SH）、新奥股份（600803.SH）等清空房产的规模也均超过3000万元。

其中，红豆股份2017年上半年末的投资性房地产从2016年末的9.56亿元骤降为0，主要是因为出售控股子公司红豆置业股权后产生的影响。2017年3月，红豆股份将红豆置业60%股权转让给红豆集团，转让价款为8.2亿元。通过该重大重组，红豆股份从“服装+地产”双主业结构变为服装。

值得注意的是，今年上半年，红豆置业男装营业收入为7.74亿元，而房地产业务营业收入高达7.77亿元，占据了其整个营业收入的半壁江山。

“我们对红豆置业的处置是基于长远的角度考虑，未来将专注于男装业务。地产业务的营收虽然目前占比较重，不过土地成本趋高、宏观调控趋紧、资金压力较大，因此出售红豆置业减轻了公司流动资金的压力，而且这么多年来地产和服装的双主业模式没有产生有效的协同，所以未来将集中优势资源发展服装业务。”红豆股份证券办人士表示。

另外，浙数文化2017年年中的投资性房地产也归为0，而2016年末这一指标为3.5亿元，归零的主要原因是公司上半年完成21家一级子公司股权出售，接盘方为其控股股东浙报控股；闻泰科技2017年年中的投资性房地产从2016年末的7.5亿元降为0，原因是处置6家子公司，其是通过重组地产商中茵股份上市。

不过，虽然很多上市公司对房产进行了砍、减甚至清空式处置，不过整体减少的金额并不大。

21世纪经济报道记者根据Wind数据统计，投资性房地产减少的1160家上市公司今年年中合计金额为2962亿元，较去年末减少227亿元，减幅7%。其中，26家清空式减持房地产的上市公司减额总计24亿元。

“因为角色特殊，上市公司集体抛售房地产的举动会加速楼市深度调整，因为公司层面抛售房产让利幅度比个人要大很多，并且抛售的欲望比较强烈。如果总量大的话，对市场冲击较大，但目前看总量并没有太大。”张宏伟指出。