光明地产兑现利润承诺倒计时 一个月转让四项目

光明房地产集团股份有限公司（以下简称“光明地产”）近期频繁出售资产，正在引起市场关注。北京商报记者统计发现，从9月初至今，光明地产已对外宣布出售4个项目或公司，总计能够为该公司带来15亿元左右的年度净利润，这一数额比光明地产去年整年的净利润还要多。光明地产方面称，出售资产是产业结构调整的需要，但是不可忽略的是，光明地产重组上市时提出的农房集团三年总计35亿元的净利润承诺摆在该公司的面前，且离兑现时间剩下不到3个月，在此情况下，出售资产与增加年度利润的关系变得更加微妙。

一个月转让四项目

光明地产公告显示，10月11日，光明地产全资子公司上海农工商华都实业（集团）有限公司通过协议转让方式出售所持有的商业项目予上海良友（集团）有限公司。根据公告，受让方上海良友（集团）有限公司与光明地产为同一控制人光明食品（集团）有限公司下属兄弟企业，其主要业务是粮油储备业务、粮油加工业务、粮油贸易、粮油物流业务、现代农业。光明地产表示，经初步测算，如果交易标的转让的成交价格为9.88亿元，预计此次关联交易将为该公司2017年度增创归母净利润约3.45亿元。

同日，光明地产全资子公司上海农工商房地产置业有限公司也将所持有的新府中路一处房地产项目出售给上海蔬菜（集团）有限公司，成交金额为4.15亿元，同样可以为光明地产增加归母净利润6698万元。

从上述两笔交易看，都是光明集团内部的资产腾挪，换句话说，光明地产将部分资产出售给了集团内的兄弟公司，而在更早之前的10月8日，光明地产公布将子公司东恒海鑫100%的股权及?7.1亿元的债权以21.8亿元的总价出售给泰禾。东恒海鑫主要资产为“?恒海国际花园别墅”?项目，项目地块位于江苏省苏州昆山淀山湖镇。光明地产称，预计此次交易将为该公司带来9.4亿元的年度净利润。

此外，在今年的9月9日，光明地产控股子公司南宁国粮房地产开发有限公司（以下简称“南宁国粮”），通过公开挂牌转让的方式，转让所持有的位于广西南宁市良庆区五象大道北侧的A2及A3地块在建项目资产，转让价格不低于7.42亿元，拟为光明地产2017年度增创归母净利润约1.98亿元。

兑现利润承诺倒计时

在短短一个多月的时间内，光明地产对旗下部分资产进行出售，这不免引起人们的注意。对于出售资产的原因，光明地产的解释是，符合上市公司经营战略发展以及产业结构调整的需要。此外，也有利于上市公司快速回笼资金，提高净利润，进一步降低资产负债率。

“回笼资金的需求以及对项目价格的评估是两个重要的因素。从资金回笼的角度看，这或为光明地产降低当前一些财务指标，类似负债规模等做准备。而从项目评估角度看，不排除其认为此类项目属于当前价格相对偏高、抛售是有利的。”在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，光明地产抛售资产的行为可以被解读为资产结构的调整。

以上述东恒海鑫为例，接手该资产的泰禾公告称，东恒海鑫今年前7个月的营业收入为1631万元，营业利润为-344万元，净利润为-296万元。2015年和2016年的净利润则分别为-8091万元和-5317万元。截至2016年12月31日，恒海国际花园别墅1期、2期、3-2期已开发且基本销售完毕；待开发土地面积约37.4万平方米，均为住宅，物业类型有别墅及小高层，预计可售面积约22.5万平方米，项目地块已取得国有土地使用权证。“此项目对于光明地产来说是不赚钱的买卖，而对于泰禾来说是适合发展高端住宅的资产，因此算是各取所需。”有不愿具名的上海房地产人士坦言。

不过，市场上仍有另一种解读认为，光明地产短时间内“卖子”的背后也有冲刺“利润承诺”的压力。

据悉，2015年光明集团旗下上市公司海博股份公布重组方案：原本主营出租车业等业务的海博股份，将把物流之外的业务置出上市公司，同时注入农房集团100%的股权和农房置业25%的股权。由此，光明集团旗下房产板块结束“上市长跑”，实现曲线上市。

彼时，光明地产在重组公告中提到：“农房集团全体股东承诺本次重组实施完毕当年及之后两个完整会计年度，农房集团合计实现的实际净利润不低于利润补偿期间内预测净利润的合计数，即农房集团2015-2017年合计实际净利润不低于35.125亿元，承诺方为控股大股东光明食品集团。”

查阅光明地产财报发现，2015年该公司实现营业收入123亿元，净利润为5.1亿元；2016年光明地产营业收入同比增67%至207亿元，净利润涨幅达到98%至10.11亿元。过去两年的净利润合计为15.21亿元。2017年上半年，光明地产实现归属于上市公司股东的净利润2.6亿元，同比增长82.94%；实现营业收入59.39亿元，同比增长24.22%。

相加上述数字可以得知，2015年至今年上半年光明地产净利润累计为17.81亿元，与35亿元的净利润目标相差17.19亿元，这对光明地产的下半年提出了更为严峻的要求。

“净利润承诺进入倒计时，光明地产的压力不言而喻。出售资产在调整资产结构的同时增加净利润，从而兑现承诺是非常合理的解释。毕竟出售上述资产就为该公司带来15.49亿元的净利润。”上述上海房地产人士分析称。

净利润翻番才可达标

值得一提的是，光明地产兑现利润承诺不无压力。完成35亿元的利润目标意味着2017年该公司净利润要达到20亿元左右，换句话说，光明地产在2017年全年实现净利润的同比翻番才能达标。因此也不难理解光明地产官方网站为何会出现《奋战80天，全面完成三年利润承诺，全面推进集团转型升级，集团总部召开再动员大会》的新闻了。

不过，对于以出售资产来完成利润目标的说法，光明食品集团方面在接受北京商报记者采访时并未予以肯定。只强调“出售该资产符合公司经营战略发展以及产业结构调整的需要，有利于上市公司快速回笼资金，提高净利润，进一步降低资产负债率”。另外，进一步说明称，2017年上半年数据未经审计，具体三年业绩承诺完成情况将根据2017年年度报告出具后，以经审计后的数据为准。

光明地产在2016年财报中也提到了农房集团当年未能实现净利润预测，对于原因光明地产表示，除了行业下行、竞争压力等因素外，光明地产自身开发经营的项目主要集中在上海、江苏、浙江以及部分三四线城市区域，这些地区受到当地政策和行业调整的影响，一定程度上对市场需求形成了抑制，影响了资金回笼的速度。

在严跃进看来，光明地产是一家“低调”的企业，近几年虽然营收和净利润都保持了较快的增长，但是由于长三角投资影响力一直没有做大，所以推进企业战略转型也迫在眉睫。严跃进进而介绍，和其他全国布局的房地产企业相比，光明地产正在谋求基于上海本地的战略转型，例如在崇明岛开发养老地产项目，该项目规划占地约2000亩。严跃进介绍，目前光明地产将主要精力集中在了崇明岛开发上，而养老项目又恰恰是投入大、回报周期长的项目，这也将考验光明地产的长效投入力。

此外，据悉，光明地产提出了三大核心板块和九大产业模式的战略布局。三大核心转型板块包括特色小镇、城市更新、冷链物流。九大产业模式分为三个系列，小镇系列包括文旅小镇、产业小镇、历史古镇；城市系列包括光明产业综合体、智慧型邻里中心、文化创意园区；物流系列包括食品冷链B2B平台、冷链物流园区、物流配送体系。

在上述上海房地产人士看来，光明地产虽然提出转型的具体方向，但是转型需要的是时间，而利润目标的最后期限只剩下不到3个月。如果不能完成目标，将对该公司的股价带来直接冲击。

按照光明地产重组时的计划，如果出现农房集团在利润补偿期间的实际净利润合计数低于承诺净利润合计数需履行补偿义务的情形，农房集团全体股东同意由上市公司以总价人民币1元直接定向回购应补偿的股份并予以注销。这是一条具有法律约束力的担保。