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案例:业主未按合同卖房 中介索违约金

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广州日报河源讯(全媒体记者曾焕阳 通讯员陈碧霞、魏秀燕)违约金作为一种违约责任形式,能敦促合同双方严格遵守合同条款,认真履行合同义务,从而保障交易正常进行。但是,在合同约定时将违约金设定过高则不受法律保护。河源市东源县人民法院昨日向媒体通报,该院近日审理了一宗买卖楼房的违约案件,原、被告双方因在违约金设定上过高引发纠纷而对簿公堂。

约定违约方赔偿18500元

经法院审理查明,2017年3月19日,河源市某房地产经纪公司与卖方梁某、买方王某签订了《房地产买卖协议》,协议约定梁某将其所有的位于河源市雅居乐花园二期的一处面积112.7平方米的房产经房地产经纪公司介绍出售给王某,房价总额为619000元。协议约定买卖双方同意向经纪方支付服务费用,买方支付的服务费用为9200元,卖方支付的服务费用为2000元,并且约定无论在什么情况下,若买方或卖方不能依合同约定卖出或买入该物业,则违约方必须即时支付经纪方18500元作为赔偿损失。同日,王某向梁某支付了30000元定金,经梁某同意存放于该地产经纪公司处。

后来,梁某未按合同约定向王某出售上述房产,以致引发纠纷。去年11月3日,该房地产经纪公司诉至东源县法院,请求法院判决被告梁某支付违约金18500元,梁某则认为违约金太高,应予调整降低至10000元。

法院:卖家仍需承担违约责任

东源县人民法院经审理后认为,如果房屋买卖双方履行了该《房地产买卖协议》,原告获得收益为买卖双方支付的服务费共计11200元,该收益为原告在此次居间服务的损失。原、被告在协议约定的违约金数额18500元已远远超过原告损失的30%,被告现请求对违约金减少至10000元,被告的请求符合法律规定。法院遂依法判决被告梁某于判决生效后三日内向原告支付违约金人民币10000元。

办案法官称,《合同法》关于约定违约金问题有以下规定:1.违约金应相当于违约所造成的实际经济损失;2.约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限;3.约定的违约金过分高于造成的损失的(即超过造成损失的30%的),当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。

上述个案中,原、被告双方因在违约金设定上过高引发纠纷,在违约金给付问题上浪费了双方大量的时间成本和精力。办案法官提醒广大市民,在现实经济活动中,人们在利用违约金来保护自己的合法权益时,应当结合合同所涉交易的具体情形、违约行为造成的实际损失等情况,合理地设定违约金标准并主张违约金权利,违约金约定过高则不受法律的保护。

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