群雄逐鹿难盈利长租公寓：又一个共享单车？

图/视觉中国

羊城晚报记者 赵燕华

当互联网企业在资本的簇拥下开打网约车、外卖大战后，战火又从食、行烧到了和住有关的刚需市场：租房。有别于传统租房模式的“互联网派”长租公寓运营商们，能否成为住房租赁市场一条新的鲶鱼？值得注意的是，尽管如魔方、安歆、自如等运营机构纷纷加大长租公寓扩张力度，令市场火爆犹如又一个共享单车，但有分析称，“二房东”模式有的利润率仅在1%-3%之间。而互联网租房平台想要从传统中介中抢得房源、又要在装修上体现差异化，就意味着更高的成本。在租房成本逐年上升的背景下，这些新进入市场的租房机构会否继续推高房租？

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一大波“二房东”来了

4月10日，业内一家知名的互联网长租公寓宣布进驻广州。至此，半年时间里这家公寓已相继入驻天津、武汉、南京和广州四城，加上北京、深圳、上海、杭州的初期布局，已全面覆盖所有一线和新一线城市。2015年初成立的这家公寓，如今在全国八城拥有10万间房的规模。

3年就拓展了10万间房！疯狂的长租公寓闯入者绝非个案。在租购并举政策的推动下，一大批互联网长租公寓运营商蜂拥而来。“自如寓”对外透露的一组数据显示，2015年长租公寓的门店增长率不足15%，但是2016年增长率接近35%，2017年更是高达40%,进入2018年仍在不断吸引资本。

以广州为例，目前抢滩长租公寓市场最快的，主要以房企的长租公寓品牌为主，比如龙湖冠寓、万科泊寓。据广州中原研究发展部调研，目前，广州主要分布约70多家规模不一的长租公寓，提供单身公寓约20000套左右。

羊城晚报记者调查发现，区别于一般房屋租赁的中介模式，“互联网派”公寓推出“互联网+房产+金融”全新发展模式,他们希望用互联网的方式去改造住房租赁行业。

租赁市场年交易额1.8万亿

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租房市场被认为是一片待开发蓝海，其中长租公寓需求旺盛且呈指数增长，一二线城市规模占比超过90%。

据调查，北京、上海为代表的一线城市在过去的四年中，首次购房人群年龄从30岁推迟到34岁，大城市的年轻人会有越来越长的时间停留在租房市场。方正证券测算认为，中国住房租赁市场的GMV（年交易总额）在1.8万亿至1.9万亿元区间，与美国更高比例的租赁人口比重（31.25%）和更大规模的GMV（3万亿美元）相比，中国市场潜力巨大。

数据显示，2016年全国有近1.7亿人选择租住，租金规模已超过1万亿元。预计2020年租金规模超过1.5万亿元，2025年将近3万亿元。至2030年将有约2.7亿人选择租住，租金规模将超过4.5万亿元。

互联网平台要创新租房模式

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对于目前市场上存在的长租公寓平台，仲量联行曾根据平台定位分类：企业或国有开发商、酒店运营商、房地产中介以及初创企业平台，其中初创企业平台以及房产中介平台占近八成。

不可否认的是，从2017年以来，长租公寓领域内的专业运营商在房源数量、运营水平还有管理规模方面都有较大提升，而互联网初创企业平台以及房产中介平台大规模扩张，也推动着住房租赁模式从C2C模式向C2B2C转变。

“针对传统租房模式下无服务、无保障及租金季付/年付等痛点，公寓与众多知名金融机构合作，为租客端提供租房分期服务，为房东端提供定制化的装修分期服务。”有互联网长租公寓的主管介绍，其创新性的“互联网+房产+金融”的发展模式，为公寓的快速成长奠定了坚实基础。他们判断，未来会出现至少两三家持有100万间房间、市值非常大的做专业租赁的上市公司。

七成网友称长租公寓太贵

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记者调查一家互联网长租公寓发现，以目前天河区和海珠区的出租情况看，其公寓在重新包装出租后，租金毛利率在20%至30%之间，“如以市场价4000元/月租回来的房子，重新装修配置，提供增值和软装服务后出租，月租会达到5000元/月”。

近期一项调查统计显示，超七成网友认为长租公寓租金太高，让人望而却步，如果月租金2000元以下则可以接受。

有机构的调查显示，在不同租金的租赁房源供应与成交中，租金≤3000元/月的租赁房源需求占比达26.4%，而市场实际供应占比仅为11.9%；租金为3000-6000元/月的租赁房源需求占比为51%，市场供应占比39.6%；租金≥6000元/月的租赁房源需求占比为22.6%，市场供应占比却达到48.5%。这三个租金区间的租赁房源实际上代表租赁市场细分的三个市场：低端市场、中端市场及高端市场。而互联网长租公寓将如何匹配市场需求，无疑将关系到未来的发展。

财经热观察 “二房东”收益仅1%-3% 盈利难或推高房租？

不过，风口形成的同时，市场的优胜劣汰也在发生。据克而瑞统计，去年一年内，包括GO窝公寓、Color公寓和好熙家公寓等几个长租公寓品牌因为经营不善而退出市场。尽管进入住房租赁市场的企业、资本增加，但当前主流经营模式依然面临盈利难题。

目前，住房租赁商业模式有两种：一是“二房东”模式，轻资产运营，租赁公司通过长期租赁的形式获取物业使用权，将其进行装修后转租至消费者，收取租金；二是“自持”模式，通过收购、自建等持有租赁物业产权，向租客收取租金、提供增值服务。有租赁公司人士反馈，“二房东”模式盈利微薄，有的利润率仅在1%-3%之间。

业内也有声音认为，目前互联网租房平台绝大多数还停留在前期的房源大战和品牌营销上，在真正能够支撑企业健康运作的稳定收益方面并无太大建树。

事实上，互联网租房平台想要复制互联网模式，最重要的两大命门就在于：谁能以最快的扩张速度圈得更多市场，并找到除了房租差和服务费之外的盈利方式。

在探索营收路径上，手机与共享单车的商业模式也许有一定的借鉴意义。 共享单车企业尽管盈利模式尚未明晰，但巨额押金给了外界想象空间。对于动辄掌握数万间、甚至几十万间房源的互联网租房平台来说，巨大的押金沉淀，或许是共享单车企业望尘莫及的。

但互联网租房平台想要从传统中介中抢得房源、又要在装修上体现差异化，就意味着更高的成本。有业内人士担心，在租房成本逐年上升的背景下，这些新进入市场的租房机构会否继续推高房租？

长租公寓门店增长率

2015年 不足15%

2016年 接近35%

2017年 高达40%

制表/陈健怡