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上半年珠江新城写字楼租金涨幅12% 琶洲上涨10%

2018-07-11 10:04:48 来源: 网易房产
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目前,珠江新城仍是名副其实的“广州第一CBD”,占全市甲级写字楼总体量六成以上。但其新增供应已进入收官阶段,琶洲正在接棒。

网易房产讯 高力国际发布2018年第二季度广州物业市场回顾与展望报告。报告显示,截至2018年第二季度,本年度广州市核心商圈仅有3.0万平方米新增甲级写字楼推出市场。全市甲级写字楼租金水平持续上涨,空置率下降。全市平均租金同比增长9.6%,空置率同比下降7.8个百分点。由于2018下半年新增供应有限,预计截至2018年底,平均租金稳步增长,空置率保持在低位。

对于广佛仓储物流市场,政府新增物流用地供应极少,除广州北部、佛山西部区域还有一手土地机会外,其他区域多为二手地项目。电商、零售商需求持续旺盛,第三方物流公司需求稳定。广州北部、佛山西北部作为新集中供应区域,短期空置率较高,但整体趋向平稳;预计租金短期仍将平稳上升,而售价短期将加速上升。

南沙作为广州唯一城市副中心、大湾区的核心门户,是广州建设粤港澳大湾区核心增长极的重要平台。南沙经济发展机遇显著,整体产业结构逐步优化;其中明珠湾已初步形成了滨海景观带,预计2018年将完成整个灵山岛尖片区城市基础设施建设。广州的南沙将有望提升为大湾区的南沙,对接国际舞台。

珠江新城写字楼存量占全市60%以上

2018年上半年广州市核心商圈仅有3.0万平方米新增供应推迟市场。受益于有限的新增供应,广州甲级写字楼平均租金同比增长9.6%,达177元每平方米每月。现时广州甲级写字楼整体空置率为3.9%,同比下降7.8个百分点,为近五年来的最低点。其中房地产业、科技业及金融业共占去全市2018上半年约78%的租赁交易面积。

得益于稳健的经济增长与大量新增供应,我们预计未来广州甲级写字楼租赁市场将更加活跃。预计约48万平方米新增供应将在下半年推出市场。基于第二季度的低空置率与下半年有限的新增体量,我们预测2018年全市租金将实现6-8%的同比增长,年末全市空置率将维持在8%的水平。

高力国际广州分公司董事总经理冯文光表示:“由于2018下半年新增供应有限,预计下半年全市空置率将保持在低位。但随着2019与2020年大量新增供应的推出,我们预计空置率将逐渐攀升并于2020年达到15.0%的峰值,2019至2022年租金涨幅或将减缓至每年同比增长3%的水平。”

从2019至2022年,相当于广州现有总存量51%的新增供应将刺激全市空置率从2019年开始持续上升,但大量新增供应为自用面积并位于新兴商务区。预计核心商务区,尤其是珠江新城的平均租金仍继续平稳上升。珠江新城现已发展成为全市总存量最大且租金最高的子市场,占据全市甲级写字楼总体量的61.5%,平均租金同比增长12.1%,达194元每平方米每月。

珠江新城新增供应已进入收官阶段,子市场内仅有约47万平方米新增供应于2019至2022年推出,仅占该子市场现有体量的14.7%。高力国际预测珠江新城租金水平未来五年将保持平稳的增长态势,从而带动全市租金水平的缓和增长。

高力国际广州分公司办公楼服务部董事陈昱豪指出:“尽管2019至2022年大量新增供应集中于琶洲子市场,但大部分体量将被用作创新技术产业企业总部,如腾讯、阿里巴巴及唯品会。鉴于超过一半新增体量为自用面积,我们预计琶洲未来五年租金水平仍保持缓和增长。”

2018上半年琶洲子市场内尚未有新增供应推出市场,但作为未来的电子商务聚集区,交易活动异常活跃,空置率同比下降12.4个百分点,降至4.6%。而截至2018年第二季度,琶洲子市场平均租金亦实现10.6%的同比增长,达139元每平方米每月,延续了广州新兴商务区的上升势头。根据政府土地供应计划,广州将在2018年内于琶洲子市场共出让11块写字楼用途地块,彰显了政府把琶洲建设成创新技术产业集聚区的持续雄心。

广佛仓储需求持续旺盛

2018上半年广州市非保税优质仓库需求持续平稳,净吸纳量共计约9.0万平方米,新增供应仅3.3万平方米,整体市场空置率降至1.8%,同比下降1.0个百分点,平均租金同比增长3.3%,达到33.5元每平方米每月。地理位置毗邻广州,凭借更充足的新增供应和更低的租金水平,佛山市非保税优质仓储需求强劲。2018年上半年净吸纳量达34万平方米,新增供应约30万平方米。整体市场空置率降至12.7%,同比下降7.6个百分点。平均租金同比增长3.1%,升至29.7元每平方米每月。

广州非保税优质仓储市场从2018年下半年至2020年将有45.2万新增供应推出市场,其中接近一半(44%)位于花都空港区域。但2019至2020年全市预计新增供应有限,整体而言,市场供应仍处于供不应求的状态。佛山非保税优质仓储市场从2018年下半年至2020年将有71.8万新增供应推出市场,新增面积由佛山北部子市场主导,占全市未来新增总面积87%。约33.1万平方米新增供应预计在下半年进入市场,预测佛山市整体空置率将有所上升。2019年至2020年新增供应逐年减少,预计空置面积稳步去化,空置率将逐步下降。

市场需求主力为电商、零售商、第三方物流公司,其发展主要受消费市场发展驱动;需求区域受供应、价格影响而向外围城市外溢;电商自建与租赁并举,加速布局,大面积整租需求旺盛。随着新物流区域发展成熟,区域集聚效应显现。

高力国际广州分公司工业及产业地产服务部董事邓智辉指出:“政府新增物流用地供应极少,除广州北部、佛山西部区域还有一手土地机会外,其他区域多为二手地项目。电商、零售商需求持续旺盛,第三方物流公司需求稳定。新项目去化周期平均约为2-3个月;广州北部、佛山西北部作为新集中供应区域,短期空置率较高,但整体趋向平稳;预计租金短期仍将平稳上升,二手土地或项目售价短期将加速上升。”

南沙有望提升成为大湾区唯一副中心

南沙于2002年开始大开发,2005年成为广州的行政区、2012年获国务院批准为国家新区,2014年获国务院批准为自贸试验区;是21世纪海上丝绸之路重要枢纽、粤港澳深度合作示范区、新一轮改革开放先行地、国家级新区、自贸试验区,更是广州市唯一城市副中心。

南沙自贸区是广东三大自贸区中面积最大、规划GDP最高及规划人口最多的自贸区。三大自贸区发展总定位各有侧重,互补错位发展,南沙的定位更突出它在粤港澳大湾区的区位,着力促进珠三角城市与香港、澳门的联通互动。它也是三大自贸区中唯一统一内资、外资准入和管理标准的自贸区;同时建立促进大宗商品交易的期货交易体系,并首次明确股权的投资方向。

《广州市城市总体规划(2017-2035)》南沙作为广州市城市唯一副中心,将成为粤港澳大湾区的核心门户,南沙城市地位凸显,未来发展潜力巨大。高力国际华南区咨询服务部高级董事陈厚桥表示:“南沙作为大湾区的核心门户,是广州建设粤港澳大湾区核心增长极的重要平台,因此“强南沙”的政策势在必行,南沙将在政策地推动下飞速发展,整体发展前景好,预计未来将有大量企业进驻南沙。”

2017年5月发布1+1+10产业体系,2017年9月正式下发文件并实施生效;明珠湾也已初步形成了滨海景观带,预计2018年将完成整个灵山岛尖片区城市基础设施建设。综上所述,南沙经济发展机遇显著,整体产业结构逐步优化,作为广州唯一的副中心、大湾区的核心门户进入城市快速发展阶段;南沙已进入城市快速发展阶段。我们认为,广州的南沙将提升为大湾区的南沙,对接国际舞台。

王田歌 本文来源:网易房产 作者:王田歌 责任编辑:王田歌_NO8762

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