上半年珠江新城写字楼租金涨幅12% 琶洲上涨10%

2018-07-11 10:04:48　来源: 网易房产

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目前，珠江新城仍是名副其实的“广州第一CBD”，占全市甲级写字楼总体量六成以上。但其新增供应已进入收官阶段，琶洲正在接棒。

网易房产讯 高力国际发布2018年第二季度广州物业市场回顾与展望报告。报告显示，截至2018年第二季度，本年度广州市核心商圈仅有3.0万平方米新增甲级写字楼推出市场。全市甲级写字楼租金水平持续上涨，空置率下降。全市平均租金同比增长9.6%，空置率同比下降7.8个百分点。由于2018下半年新增供应有限，预计截至2018年底，平均租金稳步增长，空置率保持在低位。

对于广佛仓储物流市场，政府新增物流用地供应极少，除广州北部、佛山西部区域还有一手土地机会外，其他区域多为二手地项目。电商、零售商需求持续旺盛，第三方物流公司需求稳定。广州北部、佛山西北部作为新集中供应区域，短期空置率较高，但整体趋向平稳；预计租金短期仍将平稳上升，而售价短期将加速上升。

南沙作为广州唯一城市副中心、大湾区的核心门户，是广州建设粤港澳大湾区核心增长极的重要平台。南沙经济发展机遇显著，整体产业结构逐步优化；其中明珠湾已初步形成了滨海景观带，预计2018年将完成整个灵山岛尖片区城市基础设施建设。广州的南沙将有望提升为大湾区的南沙，对接国际舞台。

珠江新城写字楼存量占全市60%以上

2018年上半年广州市核心商圈仅有3.0万平方米新增供应推迟市场。受益于有限的新增供应，广州甲级写字楼平均租金同比增长9.6%，达177元每平方米每月。现时广州甲级写字楼整体空置率为3.9%，同比下降7.8个百分点，为近五年来的最低点。其中房地产业、科技业及金融业共占去全市2018上半年约78%的租赁交易面积。

得益于稳健的经济增长与大量新增供应，我们预计未来广州甲级写字楼租赁市场将更加活跃。预计约48万平方米新增供应将在下半年推出市场。基于第二季度的低空置率与下半年有限的新增体量，我们预测2018年全市租金将实现6-8%的同比增长，年末全市空置率将维持在8%的水平。

高力国际广州分公司董事总经理冯文光表示：“由于2018下半年新增供应有限，预计下半年全市空置率将保持在低位。但随着2019与2020年大量新增供应的推出，我们预计空置率将逐渐攀升并于2020年达到15.0%的峰值，2019至2022年租金涨幅或将减缓至每年同比增长3%的水平。”

从2019至2022年，相当于广州现有总存量51%的新增供应将刺激全市空置率从2019年开始持续上升，但大量新增供应为自用面积并位于新兴商务区。预计核心商务区，尤其是珠江新城的平均租金仍继续平稳上升。珠江新城现已发展成为全市总存量最大且租金最高的子市场，占据全市甲级写字楼总体量的61.5%，平均租金同比增长12.1%，达194元每平方米每月。

珠江新城新增供应已进入收官阶段，子市场内仅有约47万平方米新增供应于2019至2022年推出，仅占该子市场现有体量的14.7%。高力国际预测珠江新城租金水平未来五年将保持平稳的增长态势，从而带动全市租金水平的缓和增长。

高力国际广州分公司办公楼服务部董事陈昱豪指出：“尽管2019至2022年大量新增供应集中于琶洲子市场，但大部分体量将被用作创新技术产业企业总部，如腾讯、阿里巴巴及唯品会。鉴于超过一半新增体量为自用面积，我们预计琶洲未来五年租金水平仍保持缓和增长。”

2018上半年琶洲子市场内尚未有新增供应推出市场，但作为未来的电子商务聚集区，交易活动异常活跃，空置率同比下降12.4个百分点，降至4.6%。而截至2018年第二季度，琶洲子市场平均租金亦实现10.6%的同比增长，达139元每平方米每月，延续了广州新兴商务区的上升势头。根据政府土地供应计划，广州将在2018年内于琶洲子市场共出让11块写字楼用途地块，彰显了政府把琶洲建设成创新技术产业集聚区的持续雄心。

广佛仓储需求持续旺盛

2018上半年广州市非保税优质仓库需求持续平稳，净吸纳量共计约9.0万平方米，新增供应仅3.3万平方米，整体市场空置率降至1.8%，同比下降1.0个百分点，平均租金同比增长3.3%，达到33.5元每平方米每月。地理位置毗邻广州，凭借更充足的新增供应和更低的租金水平，佛山市非保税优质仓储需求强劲。2018年上半年净吸纳量达34万平方米，新增供应约30万平方米。整体市场空置率降至12.7%，同比下降7.6个百分点。平均租金同比增长3.1%，升至29.7元每平方米每月。

广州非保税优质仓储市场从2018年下半年至2020年将有45.2万新增供应推出市场，其中接近一半（44%）位于花都空港区域。但2019至2020年全市预计新增供应有限，整体而言，市场供应仍处于供不应求的状态。佛山非保税优质仓储市场从2018年下半年至2020年将有71.8万新增供应推出市场，新增面积由佛山北部子市场主导，占全市未来新增总面积87%。约33.1万平方米新增供应预计在下半年进入市场，预测佛山市整体空置率将有所上升。2019年至2020年新增供应逐年减少，预计空置面积稳步去化，空置率将逐步下降。

市场需求主力为电商、零售商、第三方物流公司，其发展主要受消费市场发展驱动；需求区域受供应、价格影响而向外围城市外溢；电商自建与租赁并举，加速布局，大面积整租需求旺盛。随着新物流区域发展成熟，区域集聚效应显现。

高力国际广州分公司工业及产业地产服务部董事邓智辉指出：“政府新增物流用地供应极少，除广州北部、佛山西部区域还有一手土地机会外，其他区域多为二手地项目。电商、零售商需求持续旺盛，第三方物流公司需求稳定。新项目去化周期平均约为2-3个月；广州北部、佛山西北部作为新集中供应区域，短期空置率较高，但整体趋向平稳；预计租金短期仍将平稳上升，二手土地或项目售价短期将加速上升。”

南沙有望提升成为大湾区唯一副中心

南沙于2002年开始大开发，2005年成为广州的行政区、2012年获国务院批准为国家新区，2014年获国务院批准为自贸试验区；是21世纪海上丝绸之路重要枢纽、粤港澳深度合作示范区、新一轮改革开放先行地、国家级新区、自贸试验区，更是广州市唯一城市副中心。

南沙自贸区是广东三大自贸区中面积最大、规划GDP最高及规划人口最多的自贸区。三大自贸区发展总定位各有侧重，互补错位发展，南沙的定位更突出它在粤港澳大湾区的区位，着力促进珠三角城市与香港、澳门的联通互动。它也是三大自贸区中唯一统一内资、外资准入和管理标准的自贸区；同时建立促进大宗商品交易的期货交易体系，并首次明确股权的投资方向。

《广州市城市总体规划（2017-2035）》南沙作为广州市城市唯一副中心，将成为粤港澳大湾区的核心门户，南沙城市地位凸显，未来发展潜力巨大。高力国际华南区咨询服务部高级董事陈厚桥表示：“南沙作为大湾区的核心门户，是广州建设粤港澳大湾区核心增长极的重要平台，因此“强南沙”的政策势在必行，南沙将在政策地推动下飞速发展，整体发展前景好，预计未来将有大量企业进驻南沙。”

2017年5月发布1+1+10产业体系，2017年9月正式下发文件并实施生效；明珠湾也已初步形成了滨海景观带，预计2018年将完成整个灵山岛尖片区城市基础设施建设。综上所述，南沙经济发展机遇显著，整体产业结构逐步优化，作为广州唯一的副中心、大湾区的核心门户进入城市快速发展阶段；南沙已进入城市快速发展阶段。我们认为，广州的南沙将提升为大湾区的南沙，对接国际舞台。