进击的新玩家：新消费、新零售驱动广州商办市场发展

网易房产讯 7月25日，戴德梁行举行了以解码广州商办市场发展“新姿势”为题的媒体抢听会，分享了广州写字楼新兴市场、全渠道零售新思路、社区商业未来构想等热门话题。

写字楼市场：新增供需缓解需求压力

整体来看，二季度广州甲级写字楼市场空置率录得5.6%，环比微升0.5%，继续保持在低位水平；平均租金录得192.92元/平方米/月，环比上升1.9%，下半年有望持续上涨。

位于琶洲商务区的保利中悦广场完成了交付，为广州甲级写字楼市场带来了约8.7万平方米的新增供应，将季末全市甲级写字楼存量推升至466.6万平方米。第二季末，全市净吸纳量录得59,100平方米，环比下降23.5%。其中琶洲凭借充裕的租赁空间及租金优势，强力吸纳33,600平方米，以佼佼者的姿态占比全市总量的57%。

2018年下半年预计将有两个项目实现交付，包括珠江新城广发证券大厦及琶洲的保利天幕大厦，为市场投入逾22万平方米供应。作为互联网创新集群区，琶洲在不远的将来将迎来更多以科技类公司领头的项目交付，为全市写字楼市场注入新鲜血液及活力。

广州联合办公空间超过40个

联合办公空间高速增长。截止到2018年第一季末，北上广深及香港、台北等6个城市共有546个联合办公场所。联合办公市场进入高速增长阶段，给中国的写字楼市场带来了不容小觑的改变。广州目前有约40个联合办公空间，分布于甲级和乙级写字楼、各创意园区。主要的运营商包括世联空间、寰图、Bee+、酷窝、 德培利等。未来五年，广州写字楼市场新增办公面积预计将超过350万平方米，为未来联合办公市场的进一步扩张提供强有力的支撑。

TMT企业成写字楼新玩家

TMT企业一向是高居写字楼市场租赁需求排行榜的常客。随着新经济时代的到来，广州市大力推进产业的升级转型，以互联网电商巨头为首的大批TMT企业成为写字楼市场的新晋买家，其中包括阿里华南运营中心及唯品会总部大楼预计在2019年完成交付，而微信总部大厦预计于2020年交付，其他在建企业项目有小米、YY、科大讯飞、粤传媒等。越来越多TMT企业以购置写字楼的方式设立企业总部，将此不动产作为战略价值并进一步利用它作为获得融资和政策鼓励的筹码。这种投资布局方式，将成为驱动写字楼市场走向的新引擎。

戴德梁行广州写字楼部董事及主管梁杰介绍，近来有多个新兴写字楼市场值得关注。其一是广州南站新城核心商务区，其定位比肩上海虹桥商务区枢纽，是粤港澳湾区的门户，未来规划打造为集泛珠合作平台、华南枢纽门户及综合商贸新区于一体的商务商贸服务核心。其二是白鹅潭商务区，它是广州城市发展战略的重要组成部分，未来将成为立足广佛、辐射珠三角、面向世界的“国际滨水商业中心”和“广州都会区西部枢纽。其三是天河智慧城，被定义为新一代以信息技术为引领的千亿级国家软件产业基地，其片区产业规划将朝着互联网、大数据、地理信息、生物工程等智慧产业方向发展。

零售市场：加快步伐迈向智慧零售时代

2018年一季度，广州市实现社会消费品零售总额2,241.97亿元，同比增长8.4%，保持平稳增长的水平。本季度，广州零售市场未有新增供应，广州主城区优质商业存量维持在276.7万平方米水平。年内，预计将有49.1万平方米的新增供应入市，其中人口数量最多而优质商业面积仅占主城区9.3%的白云区，其商圈新项目将贡献67.8%占比的供应，进一步填补市场空白。

消费全面升级、新兴科技不断进步等因素助推零售市场迈向全渠道零售新时代，线上线下进一步融合，共同探索零售新模式。除了阿里巴巴、小米等电商品牌加速布局实体零售以外，实体零售也积极运用大数据、AR、无人机配送等新兴科技大幅提高运营效率，并积极整合各方销售渠道，以此扩大销售及提高顾客粘性。如广州超级物种漫广场门店成为其全国首家无人机配送体验店、美妆品牌M.A.C在天河城专柜推出AR试妆应用、天猫与福特汽车合作在广州推出全国首座立体式汽车无人贩卖机等，均能体现广州零售市场正加快迈向智慧零售。

整合、颠覆与创新：全渠道零售的新思路

零售市场发展提质升级，线上与线下渠道进入深度融合阶段。全渠道零售不同于多渠道零售之处在于，各个渠道之间的壁垒被打破，每个渠道/网点都能够同时扮演展示、体验、销售、物流节点、售后的角色，消费者可以根据自身习惯打造最适合自己的购物流程，使得效率及体验均得到了显著的提升。

戴德梁行华中区研究部主管缪舒怡表示，全渠道零售未来的调整方向将围绕实体门店网络的构建、打造“分享+社交”的社交零售生态圈、运用大数据、购物进一步智能化、发展智慧物流、加强线上线下业务整合来实现。

社区商业成新风口 消费者是核心

随着城镇化步伐的加快，预计中国未来每年将有超过1,200万人口进入城市，到2030年城市化率将高达60%-67%，中国将形成2万个以上的新社区。定位为“最后一公里”的社区商业在中国已有20多年发展历史，主要是以住宅底商及临街铺面的形式运营。

以消费者为核心的社区商业，未来将围绕便捷、跨界及个性化等关键字眼。把握社区消费人群，离不开营造便利快捷的商业环境。多业态的布局有利于满足消费者各层面的消费需求。由跨界商业形态带来的多场景消费体验，在同一空间时间内解决消费者需求的同时，亦能提升用户粘性及带来可持续性的运营空间。社区主流消费者从60-80后人群，逐渐向着90及00后转变，消费群体的变化，跟随着消费习惯的升级，从聚焦价格，转为追求生活品质，消费者更注重消费过程带来的美好体验。而时下盛行的个性化消费亦受到关注，消费者需要以此来加强自我地位的优越感及身份的认同感。

从商业地产的角度来说，多业态结合、跨界商业形态的引入、业态功能趋向细化、为商业布局增添互动体验或社交元素乃是社区商业成功的关键。社区商业亦存在”潮汐现象”的痛点，即白天冷清，晚上热闹，对此可借助新零售注入互联网基因，实现线上突破时空限制。比如将仓储店铺引入社区，实现门店实时3公里内的配送，戴德梁行商业地产部孙斌分享，其本质依然是电商平台，但是摇身一变成为了可以在线下进行体验的品牌店。除了固有的多样化业态布局外，社区商业也需要思考如何通过注入互联网、体验式营销等新元素，激发商业潜能。