蛮牛企业公寓谢建春：我想让人才入住城市心脏

唯品会决定将全球总部搬迁至琶洲后，CEO沈亚一直在思考一个难题：1万多名员工的住房需求到时如何解决？

他常常与长江商学院的同学谢建春聊起这个话题。谢建春从事商业地产运营多年，2016年计划跟随政府脚步，进军人才公寓市场，沈亚向他提议：不如帮我定制一批员工公寓？这就是广州第一家企业人才公寓——蛮牛公寓的雏形。

初衷：让人才入住城市心脏

一线城市房价一路飙高，青年买房难——在城市留下了青春，却留不下自己；青年租房苦——白天西装革履，在光鲜亮丽的CBD努力打拼；晚上灰头土脸，穿越半座城市回到寂寞荒凉的城郊，抑或蜗居在窘迫的城中村。

“这样的生活，将导致青年对城市严重缺乏归属感。”蛮牛公寓董事长谢建春说道。的确，网易房产数据中心的一份青年调查显示，“无法安居”是消解青年对城市认同感的最强烈因素，高房价问题已经造成人才溢出效应。

当前，一二线热点城市积极出台政策抢夺人才，谢建春认为，解决居住问题正是抢人大战的关键环节。而在他看来，位处企业中高层、月收入在1万元以上的白领群体，不仅希望提高生活品质，更看重居住尊严。他和沈亚一拍即合，决定首先以唯品会员工为目标，打造一批面向企业白领人才的公寓，“让人才入驻城市心脏”。

事实上，国内此前从未有过“企业白领公寓”这样的产品。往前追溯，中国曾经有大量工人宿舍，为一代又一代的工人提供了稳定温暖的家。往外延伸，魔方公寓在2016年9月发布了公寓产品“9号楼”，如“集体宿舍”般为企业员工提供多人居住空间解决方案，目前在全国已有数十家门店，但主要服务于蓝领群体。

无先例可循，谢建春决定一边摸索，一边建立属于蛮牛的模式。

他做大量路演和调研，发现对白领而言，30分钟是较为方便舒适的通勤成本，于是，“半小时生活圈”成为蛮牛企业公寓的第一个准则。谢建春和沈亚以琶洲为中心点，在距离琶洲30分钟交通距离的各个片区寻找合适项目，多次亲自踩点。

“在土地资源相当稀缺的一线城市找这样的项目，太难了！”谢建春感叹道，要同时满足距离CBD30分钟距离、生活配套成熟、体量足够大这几个条件，并且不超出成本预算，困难重重。

破局：一举两得的城市更新

谢建春首先对行业模式进行了思考。实际上，目前国内大多数长租公寓品牌都扮演着“二房东”的角色：先租下酒店、厂房甚至城中村农民房等项目，再进行装修改造，最后分散单租出去，前期资金投入较大，最初几年往往难以盈利。此外，这样的模式还存在一定风险，租金收入能否稳定？物业租约到期之后如何延续？

在谢建春看来，“说多好的故事都没用”，企业只有保证源源不断的利润才能持续发展，才能更长远地规划未来，更具“匠心”地打磨产品。“我想做升级版的公寓。”于是，他确认了第二、第三个准则——门店能挣钱，产品有品质。

接下来，他审视了广州的城市生态环境，发现城市更新是个十分具有潜力的切入点。2015年，广州成立了全国第一个城市更新局，全力推进“三旧”改造，希望盘活低效的存量建设用地，释放更多土地资源，并促进产业的转型升级。另外，广州老旧小区数量较大，部分物业存在设施老化、人居环境差、与周边发展不协调等难题，近年来，广州大力推进“微改造”，希望通过建筑的局部拆建，或是功能置换等途径，对旧物业进行升级活化。

往微改造方向着手，谢建春很快找到了越秀区建设四马路天伦花园的一处裙楼，1-4楼为商业性质，往上则为住宅，2-4层全部开发完毕预计可达1万平方米，以30平方米1间房计算，约可以开发300个房间，规模够大；交通方面，离地铁5号线淘金站大约500米，去往珠江新城CBD、琶洲互联网新区的时间都在半小时左右；生活配套部分，旧城区一应俱全，完全不必担心。

于是，2016年10月，谢建春斥资2.5亿元将这处物业买下，蛮牛企业公寓的第一家店有了落脚地。

定心丸：政府、企业、人才志同道合

去年来，各地政府都在大力推进”租购并举“政策的落实，其中，广州领先全国城市，第一个提出“租购同权”，这样的政策红利给了谢建春莫大信心。实际上，政府也为蛮牛寻找物业项目提供了许多帮助。谢建春透露，政府非常支持蛮牛打造企业白领公寓的想法，只要碰到合适的物业，就积极为其做引荐。

诚然，企业白领公寓需面对政府、企业和人才三方考验，第一关——政府，已经过了。接着，谢建春开始更具体地研究如何打磨产品。

他和唯品会、奥飞娱乐、建设银行等单位企业的高层深入探讨，发现这些有识之“企”早已形成共识：未来，得人才者，得天下，企业不能只顾着自己挣钱，必须与员工分享红利，共同成长，才能凝结更大的发展力量。那么，为员工解决住房难问题，当属重中之重。

他还到这些企业去做交流会，面对面向白领发问：你们想要什么样子的公寓？

最终，蛮牛决定引入知名品牌窝趣公寓，为其承担标准化运营管理。窝趣公寓副总裁杨稷介绍道，窝趣标准化运营管理经验丰富，擅长从定位、筹建、产品设计到后期运营的全链条运营，而此次与蛮牛的合作，是首次委托管理合作，将在保留蛮牛公寓原有特色的情况下，加入窝趣的品牌元素和运营体系，从而提升运营效率。

蛮牛将与窝趣共同专注于社区的深度运营，当中，以企业定制为最大特色，比如，在公寓的场景设计植入企业文化元素；为企业定期举办人文关怀活动；配合企业特点打造书吧、分享空间等培训配套设施等。跨部门协助亦是企业与谢建春所看中的一点，大中型企业部门众多，员工在日常工作中难以接触到其他部门的同事，沟通存在闭环，如若处在同一屋檐下，则将有更多机会进行跨部门的交流与协助，达成资源互换，激发创造力，拓展人脉关系。

另外，租房青年来自五湖四海，我们常常看到合租的年轻人各自困在房间中，闲置的客厅染了尘，青年们群居却又孤独，更容易对城市缺乏归属感。尽管不少青年公寓都打出“分享”与“社交”的情怀牌，但入住一般青年公寓的散客事实上缺乏基本的熟人基础，难以深入互动，也存在一定安全隐患。而企业公寓不同，同一公司的同事成为邻里，本身就有天然的亲近性，谢建春正是想为来到蛮牛公寓的年轻朋友们打造一个具有“邻里感”的社区，让这些“新广州人”建立紧密联系，创造广州友情故事。

展望：帮助广州提升人才竞争力

天伦花园楼龄接近20年，谢建春团队在改造这处旧物业的过程中碰到了不少麻烦。实际上，该物业几经转手都未能焕发生机，附近业主、物管、商家等自然对 “新接盘侠”抱有怀疑。最有趣的是，居委会正好与项目隔路相望，最开始，每天都有热心的居委会人员和街坊前来视察：“你们是干吗的？你们想怎么干？你们要是惹了事谁来负责？”

这正是城市更新道阻且难的一个缩影：难以找到活化旧物业的良好模式，也难以与街坊邻居良好沟通。

“我们重资产模式买下来，一定会更用心去做。”谢建春分享道，慢慢地，街坊们看到了蛮牛公寓团队的专业，才逐渐赋予了信任与褒奖。

经过接近2年时间的打磨，蛮牛公寓已于7月正式开业。总面积达到1万平方米，目前已有7000平方米投入使用，共计220个房间，未来全部开发完毕后，房间数量可以达到300，以30平方米户型为主，月租金在2800-4000元之间。

公寓开业现场

据透露，开业当天，建设银行已有十多名中高层员工确定入住，唯品会及奥飞娱乐的一批员工也将陆续到来。谢建春对蛮牛企业公寓第一家门店的入住率充满信心，宁可跑得慢一点，也不想改变这一项目的初心，他特意叮嘱负责招商的同事：“别为了入住率招太多散客，我们的初衷是B端的企业。”

蛮牛公寓的下一个门店正在筹备中，项目位于白云区黄石路，目标群体是白云新城和空港经济区的白领们。“我非常看好企业公寓的发展前景，”谢建春感慨道，“我们不缺资本，缺的是人才。”

窝趣公寓副总裁杨稷表示，窝趣十分支持企业人才公寓这一细分领域，才有了此次合作。“中国经济经过20多年的快速发展，企业规模和经济实力不断扩大，未来企业的竞争是人才的竞争，有实力的企业会越来越重视人才福利，因此，对企业公寓的需求也将会不断上升。”

杨稷期待，未来政府可以给予企业公寓更多扶持，比如较低价格的土地租赁，厂房和集体用地的优先改造权，以及在税收、水电费等方面给予优惠。此外，他还提议，政府可以对商业企业运营的企业公寓给予适当的特殊人才补贴。

“我相信租售同权的落地就在不久的将来，”谢建春说道，“我也希望我们正在努力的方向，能够帮助广州提升人才竞争力，帮助更多年轻人在这里找到归属感。”