城中村长租公寓的"三国演义":野蛮生长 盈利仍是难题

“专业的、不专业的、有钱的、没钱的，全都进来了。整个价格根本不按照市场规律走。”打造城中村长租公寓后，创业者杨琳有着诸多感慨。

和很多27岁的年轻人一样，杨琳买不起房，但她一直有个做青年居住社区的梦想。一年前，她开始尝试改造所居住的城中村的出租屋，先后租下三栋四层民宅，经过精心设计装修后，出租给有趣的年轻人。

杨琳的长租公寓坐落于广州市海珠区黄埔古港的石基村。限制建房的政策一出，村民们拼命拆掉旧楼，建造新楼。建房打破了这个文化古村宁静的氛围，但却给“二房东”们带来了更多的房源，催生了新的商机。

在政策风口驱动下，开发商、中介、酒店、创业大军纷纷抢占长租公寓的赛道，市场一时之间鱼龙混战。而城中村因资金门槛相对较低，成为不少草根创业者的首选之地。

然而，网易房产走访过程中发现，城中村的长租公寓市场还处在一个野蛮生长的状态。对于租客来说，“二房东”们激进拓展房源，推高了城中村的租金。对于运营者来说，拿房成本不断上涨，溢价空间越来越小，生存变得更为艰难。

草根创业者进村

去年9月，杨琳的长租公寓“东西码头”在海珠区黄埔古港的石基村开业。

石基村与相邻的黄埔村一同坐落于黄埔古港旅游风景区。虽是广州中心城区众多城中村之一，但这里少有握手楼，环境优美，建筑规整。“村里有树有湖，空气好，而且离地铁万胜围站不远。周边还兴建了不少文化产业园。”杨琳因而选择这里作为起步之地。

然而，进入长租公寓行业快一年时间，杨琳的一个明显感受是：拿房成本蹭蹭上涨。

“这两年村里涌进了不少年轻人，租房需求大增，租金也水涨船高。太多人租房了，而且太多人进入这个行业了。”根据杨琳的观察，这些导致长租公寓创业者的拿房成本不断上涨。

以一房一厅为对比对象。“两年前，石基村一套30平方米左右的一房一厅，条件稍好点的，月租金只要1000元左右，现在即便是本地房东的，配置的床和衣柜都极其普通的，也要1800元以上，贵一点的要2000元。”

对于长租公寓领域里的草根创业者来说，选择城中村起步还意味着相对较低的资金门槛，但拿房成本已是开支的大头。

好的房源数量有限。“村里的房子处于卖方市场。本地房东还在建房的时候，就会接到许多二房东或长租公寓运营商打来的电话，他们一点都不愁租。”杨琳表示。

杨琳在拿房时会对城中村里的房源做筛选，考虑包括房子的格局、采光如何，是否安静、安全等等问题。东西码头的租客以90后、95后文艺青年为主，户型为两房一厅或三房一厅的房子，更适合家庭居住，不符合品牌的定位。巷子深处楼间距只有1.5-1.7米左右的房子，也会被杨琳排除掉。

杨琳在城中村拿房，一般要跟房东至少谈判一个月。村民对外地人的信任度比较低，做第一栋楼时，她叫上本地的朋友一块沟通。直到做第三栋楼的时候，才有房东主动联系她，寻求合作。

然而，越好的房源，本地房东们给的条件会越严苛。比如可能会把租金提的特别高，可能提出每隔一年就要涨租一次，可能不愿意签时间太长的租约，或者是不同意二房东对房子做大的改造等。这意味着谈判时间会相应拉长，拿房成本也会蹭蹭上涨。

杨琳的东西码头目前一共有39套房，户型以大单间和一房一厅为主。杨琳告诉网易房产，石基村里装修比较简陋的民宅，大单间的月租金约为1100-1200元，一房一厅约为1500-1600元。而东西码头由于地段、格局、设计较好，租金高于周边的民宅。大单间的月租金在1700元以上，最贵的一套50平方米左右的一房一厅月租金达3000元。

杨琳坦言，目前城中村里二房东的拿房价，跟本地房东直接出租房子的价格基本一致，这使得运营者变得更困难了。

赚取租金差是城中村长租公寓的主要盈利模式，但由于拿房成本的抬高，能够控制的溢价空间在变小。

“有些二房东不怎么投入运营成本，只是一味地出高价拿房。他们可能随便装修一下房子，一套房有100-200元的溢价就够了。”在杨琳看来，这对于认真做运营的长租公寓创业者来说压力很大。“比如他们给房东开价1600元，我们也只能给出类似的价格，但同时又要投入相应成本去保证装修质量。”

回迁房的价格战

2017年，住房租赁概念不断升温，长租公寓行业变成风口。在国家政策支持下，开发商、中介、金融机构、创业者纷纷进军长租公寓领域。

在石基村，杨琳这样的创业者面对的竞争对手包括：知名的品牌公寓运营商——如黄埔村牌坊对面的红璞公寓；与东西码头类似的小型创业团队以及本地房东。

“本地房东在村里就有好多栋楼，又认识不少本地人，他们往往会拿下几栋楼，从外面招募运营团队，帮他们设计、装修、运营。由于拿房成本低，带来的冲击更为致命。”杨琳说。

2018年3月，广州市公布2018年城市更新年度计划，全市有17条城中村将进行全面改造。城中村改造完毕，村民收楼入住后，一次性释放出上千套房源，这给范凤先和他的“她寓”团队带来了进入长租公寓行业的契机。

她寓在2016年6月进入广州长租公寓市场。其核心团队曾在某知名门户网站房产频道工作，后于2013年创办房产类自媒体“广州房产”。

与杨琳的策略不同，“她寓”以吸纳城中村回迁房为主，围绕广州CBD区域做女性合租公寓。

长租公寓分为两种——集中式和分散式。“她寓”明显属于后者。也因此，和杨琳的东西码头相比，在拿房上显得更轻松些。

范凤先记得，2016年6月杨箕村回迁房刚收楼的时候，为了拿下房源，他们要找村民一个一个去谈。但到了后期，快的话半小时就能搞定一个村民——少则四五套房，多则十几套房。

在范凤仙看来，在城中村回迁房做长租公寓，核心是看团队的口碑积累。“比如装修是否与承诺一致，打房租及不及时等。”范凤先说。“很多村民签约后，又介绍亲戚朋友给我们。杨箕村跟潭村有联姻，这里的村民把我们介绍给潭村村民。

目前，“她寓”管理的公寓规模已达到800间，分布于潭村、杨箕村、太古汇。其中，在潭村回迁房小区的公寓规模达到400间，市场占有率高达15%-20%。

在城中村回迁房的租房市场，竞争也越来越激烈。

对于她寓来说，最主要的威胁来自于自如、蛋壳这些品牌公寓巨头。“他们一进来之后，就不惜成本拿房源。”范凤先举例。“比方说，这个房子我们看中了，出价6000元，他们会出6500元。”

“她寓”的拿房成本约占整个销售成本的55%-65%，并且不断上涨。去年10月，潭村回迁房刚刚收楼的时候，一套房的拿房成本约为5500元/月；慢慢地房子出租的差不多了，到今年初，拿房成本涨至5800元/月；如今，又涨至6200-6300元/月。

此外，即使是从房东手里拿下房源，长租公寓创业者们仍面临诸多困难。

范凤先指出，房东毁约是一个比较大的风险，村民的素质不太高，契约精神不太好。“一套房子租下来了，合同一般签的是6-8年，但是村民中间可能会临时变卦，如果房子还没有装修，可以和平解除合同，如果已经装修，就涉及赔偿损失的问题。”

对于杨琳来说，城中村里的拆迁是最大的风险。为此，她在拿房时慢慢总结出一些规律。“村子里有一片区域肯定要拆迁的。比如说靠近东堤、愚人码头那边的房子，要避开；还有一些很旧的楼，或是危楼，有可能会被拆掉，最好也不要拿。”

如何控制成本

不同于中小型创业者，开发商擅长于在城中村中大批量获取房源，他们在资源端和资金端都更具有先发优势。

泊寓是万科打造的集中式长租公寓品牌。数据显示，在广州，泊寓已开业项目达26个，在营房源近8000套，储备房源约1.5万套，成为广州规模最大的长租公寓服务商，整体出租率保持在90%以上。

2016年9月，在广州市天河区棠下村，泊寓棠下店开业。2017年8月，泊寓又在相距数百米的地方，布局了棠下八舍店。

万科广州泊寓品牌部负责人张天表示，棠下八舍店从签约到开业，大概用了6个月的时间。目前棠下八舍店拥有房间127间，租户187人，租金价格在1500-3000元之间。

据张天介绍，棠下八舍店的前身是村自行开发的5栋连体U形7层住宅楼，建筑本身与周边建筑的间距仅有一到两米，属于典型的握手楼。

虽然未对外公布具体的数字。但张天向网易房产坦言，棠下八舍店在改造中投入的成本相当高。“改造前期，投入了大量成本用于市场调研与项目翻新设计。在改建中，泊寓将原本破旧昏暗的握手楼彻底翻新，并增加了大量配套设施，如天台花园、健身房、多功能影视区、图书馆。”

在进驻城中村做长租公寓的几类市场主体中，开发商资金实力雄厚，显然更舍得砸钱。而对于中小型长租公寓创业者来说，要想更好地活下来，则要“开源节流”。一方面控制租金成本和装修成本，一方面想办法在租金外产生增值收益。

比如，要减少租金成本，就要在缩短工期的基础之上，尽量减少房源的空置期。

杨琳拿下一栋房，一般要跟房东谈判一个月。在此期间，会出给设计方案。签订合同后，大概耗时一个月对房子做软硬装改造。

东西码头一套房的装修成本在2-3万元之间。相比其他公寓，更多的成本在于软装这一块。

从法国留学回来后，杨琳也做过一年租客。经历了种种糟糕的租住体验后，杨琳决意针对青年做一个体面、有尊严的居住空间。这成为她做长租公寓的初衷。

为此，她在房子的一些小细节上做了升级。比如把常见的蹲坑换成了坐厕，洗手间做了干湿分离，洗手台增加了收纳空间，厨房加装了抽油烟机，卧室床头增加了灯控开关，配置了置物架和书柜等。

“公寓的体量比较小，相对来讲边际成本比较高。采购家具方面难以形成规模，暂时还没有稳定的供应商。”在杨琳看来，这些都是东西码头仍面临的问题。

在积累了越来越丰富的设计经验后，杨琳希望能够尽可能缩短设计和装修时间。她还考虑找到更好的合作方式，比如跟装修队合作，给予对方一定比例的股份分红，从而降低资金压力。

相较之下，她寓的装修速度更快。她寓的装修从最开始到现在经历了1.0、2.0、3.0三个版本的迭代。据范凤先介绍，目前她寓在装修设计方面有稳定的合作方，装修风格统一为日系，以一套两房单位为例，装修期只需10天左右，成本方面控制在3-5万之间。

范凤先希望在装修和出租上进一步提速，最好在装修期间就把房子租掉。“我们最近推出了一个活动，在装修期间提前预租，可以一次性优惠500元。”范凤先表示。

盈利仍是难题

网易房产了解到，许多长租公寓的出租率并不低。

如万科泊寓棠下店开业后，盘活了原本低效的物业，三个月内达到满租。而去年开业以来，棠下八舍店出租率常年维系在100%。

东西码头去年9月开放第一栋，今年春节后开放第二栋，最近毕业季又开放第三栋。“东西码头的整体出租率大概有98%，没有遇到租不出去的情况。”

即便是有些房子在租客搬走后存在空置期，杨琳也想到了解决办法，把房子通过类似Airbnb这样的平台租出去，能较好的弥补空置期的损失。

她寓去年10月进驻潭村时开始做整租房，面向公司高管和中层。“潭村回迁房刚收楼的时候，房源量特别大，再加上我们把握不了市场上中高端人士的需求，房子设计感不强，许多房子装修后，空置了两三个月。”

“去年12月，做2.0版本装修的时候，我们请了设计师进行设计，装修档次跟村民和其他二房东的房源拉开了。”范凤先表示。据范凤先介绍，目前她寓三个项目整体出租率达到96%。

但盈利空间低是长租公寓运营者难以回避的问题。

张天表示，虽然泊寓目前在长租公寓市场做出了规模，但还处于摸索阶段，利润较低，因此不设盈利目标。

杨琳最初做“东西码头”的启动资金只有10万元。“原本的预算很快就不够了。”她开始小范围地跟周边的朋友去融资，比如将每栋楼作为单独的项目去融资，向对方出让40%-45%的股份。“一次融10万、20万，不断往里投钱。”杨琳说。

杨琳不想走重资产路线，但要想实现盈利，绕不开规模扩张，她希望今年内能在村里做到100套房的规模。“目前东西码头的三栋楼还是太分散了。”杨琳指向第三栋楼旁边的一栋仍在建设的楼。“这栋楼也在谈，基本已经确定下来。我的计划是把这一片做成一个社区。”

她寓暂时还没有实现盈利。但在今年1月份获得了由广州魔得宝科技有限公司投资的数百万天使轮融资。

“我们现在还在扩大规模，前期的收入要全部再投进去。”在范凤先看来，做长租公寓这一行，哪怕一个项目已经盈利，还得不断地去扩张，而扩张就意味着要把所有的钱投入新项目里。

而对于盈利模式，已经进驻城中村的长租公寓运营者，无论是开发商，还是创业者，都普遍表示仍在摸索中。

在杨琳看来，可能有几条路，但还没有找到最好的一条。她目前正在研究的是，如何在控制成本的情况下，同时还保证社群优势。

“她寓”目前还处于规模扩张阶段。初步计划还是围绕CBD周边，比如在珠江新城中区的商品房中做一些中高端整租产品。“市面上很缺乏这种面向公司中层或是高管的，带有设计感的房子。回迁房是我们的中心和主线，但我们在潭村这里有一个服务中心，周边一公里辐射范围内的商品房，都可以做。”在范凤先看来，相比于针对毕业1-3年群体的合租房，中高端产品的溢价能力更强。“这是一个比较有想象空间的细分市场。”

在杨琳看来，长租公寓还是一片蓝海，城中村里，创业者仍有生存空间。“石基村、黄埔村住了四五万人，哪怕泊寓、红璞都进来，最多也只能提供一两千套房子。”

但杨琳愈发感觉到，若想真正做出品牌竞争力不容易。“You+、泊寓、红璞这些大型长租公寓运营商，他们会花很多钱砸在品牌上”但中小型创业者如何存活呢？

城中村里许多的长租公寓都没有挂牌。在杨琳看来，这部分人更多是扮演着“二房东”的角色，他们很多连公司都不注册，也能赚钱。而另一批打着公寓招牌做长租公寓的，有些只注重短期利益，随便刷刷墙，摆进家具，招一批销售，出租完就撤了。“他们的拿房成本很低，又可以很迅速的扩大规模，但永远只靠房子的数量的累积，增加收入，但这很难引发质变的效果。”杨琳说。