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业绩会 | 华润置地:做到行业前十是力所能及的事情

2018-08-22 14:54:47 来源: 观点地产网(广州)
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观点地产网 业绩会开始前,香港刚刚经历过一场大雨,华润大厦所在的湾仔更录得超过30毫米的降水。矗立的高楼、狭窄的街道,再加上红白的士和双层巴士穿梭其中,雨后的香港应该是别有一番风情。

不过,这样的景色或许是专属于游客的闲情雅致,对于发布业绩的华润置地和参会媒体来说,脚步必然匆忙一些。

与华润置地同日举办业绩发布会的房企还有万科、碧桂园以及龙湖等,于是在业绩会开场时,华润置地董事局副主席、执行董事唐勇就不免调侃道:“感谢大家抽出宝贵的时间,来参加华润置地中期业绩新闻发布会!”

作为业绩发布当中的国企“代表”,华润置地的点滴表现都吸引着市场的目光,也自然成为对标的对象。

过去的半年,华润置地股利润大幅提升,股东应占利润达到88.5亿元,同比增长96%,核心股东利润约72.8亿元,同比增长152%。

利润翻倍的同时,上半年华润置地的综合毛利率水平达到历史新高,为48.1%,比去年同期提高13.1%,加上酒店运营的投资物业毛利率小幅上涨3.1个百分点,至63.5%。

财务数据表现亮眼,不过在合约销售目标上,华润置地还是保持一贯的保守:“之前提的1830亿签约额,我们维持这个目标不变。”

按照上半年房企的销售节奏,要想在行业中保持规模领先,或许将承受一定压力。

面对媒体的担忧,唐勇在现场表示:“做到行业前10是力所能及的事情,华润更加关注市值、股东回报及利润增长。”

“毛利率创新高,但不可持续”

过去半年,Balance和freestyle一样,靠着一档选秀综艺节目迅速走红。这个英文单词解释了在舞蹈中保持平衡感和协调性的重要性,即通过一直练习,做到举起手就能到定位,达到Balance,帮助选手在舞台上加分。对于华润置地来说,追求的似乎也是发展上的平衡感。

2018年上半年,华润置地可以说给投资者交了一份比较好的答卷:截止2018年6月30日,实现综合营业额437.8亿元,扣除投资物业评估增值后的核心净利润为72.8亿元,同比增长152%,计入投资物业评估增值后的股东应占溢利同比增长96%,为88.5亿元。

报告期内,华润置地开发物业实现营业额364.9亿元,同比增长42.5%;需要注意的是,上半年结算综合毛利率率为48.1%,较2017年同期的35%有明显提升。其中,开发物业毛利率由去年同期的32.6%提升至48.6%;投资物业(包括酒店经营)毛利率由则微升至66.6%。

对于毛利率录得新高的原因,华润置地高级副总裁兼首席财务官俞建透露,2018年上半年结算额为365亿元,结算单价同比增长82%到18844元每平方米。而且在这些结算项目中,一线城市的结算额占比超过54%。

“这些高毛利结算的项目带动了开发业务毛利率同比增长了16%,到48.6%。”其中,深圳湾悦府和华润城两个项目的毛利率都超过70%。

另一方面,受南通和常州两个项目高毛利率带动,华润置地在三线城市中的毛利率也达到41%,带动了上半年结算毛利达到历史新高。

对于下半年能否保持这样的高毛利率,俞建表示,肯定是不可持续的,2017年大部分利润是在下半年结算,上半年基数比较低,所以造成今年上半年和去年上半年相比上升比较明显。不过,从全年来看,预计毛利平均能够达到40%。放到更加长远的2019年来看,毛利率达到35%没有问题。

和利润一样保持较大增长的还有买地支出,在房企对买地普遍保持谨慎的大环境下,华润置地的“进取”姿态难免让市场不关注。

据观点地产新媒体了解,过去6个月,华润置地在土地市场上斩获41宗地块,新增土地总计容建筑面积达817万平方米,总地价为672.9亿元,权益地价513.4亿元,近乎超过去年全年的权益地价。

对于今年的逆市而行,唐勇回应观点地产新媒体表示,上半年拿地金额与以往比有所增加,主要是因为销售同比增长很多,回款额在增加。因此基于平衡发展来看,也需要补充一些土地储备。

但是历史也是相似的,地价支出的增加,也让华润置地和去年一样面临负债上升的境况。截至2018年6月30日,华润置地总有息负债比率为46.1%,较去年底的42.3%有所上升,净有息负债率为47.2%,较2017年底的35.9%有较大幅度的上升。

“净负债率上升到47.25%,主要是因为上半年买地支出比较多。”唐勇回应媒体的担忧时表示,过去负债比较低,但也未能获得股票市场的积极回应。房地产公司需要在扩表、获取市场份额和保持资产负债表健康两者之间取得平衡。

他表示,在目前行业内,置地是两者平衡做得最好的公司之一,下半年公司会把负债率作为约束条件之一,对投资进行合理测算,预计年底负债率会下降到42%左右。

“好资产不怕没出路”

业绩会上,销售目标是避不开的热门话题。对此唐勇表示,靠排名不是企业发展的理想状态,这些都是虚名,华润置地更加注重的是在稳健管理风险的基础上实现规模增长与回报的平衡。

虽然回答依然平淡,不过从土地储备和已锁定销售上来说,华润置地对规模的发展或许不再像以往一样“佛系”。

唐勇透露,做行业前10是华润置地力所能及的事情,也是为股东创造长远回报的动力。

截至2018年6月30日,华润置地锁定已签未结算开发物业营业额2165.7亿元,有待陆续结算。其中,965.1亿元将于今年结算,为2018年的业绩奠定一定基础。

得益于上半年的积极储粮,华润置地土地储备面积为5215万平方米,其中权益土地储备4022万平方米,覆盖全球62个城市。开发物业总土储是4322万平方米,权益土储3366万平方米,投资物业总土储是893万平方米,权益土储656万平方米,其中一二线城市占比83%。

相比住宅业务,华润置地在商业地产上更具雄心。据俞建披露的数据显示,截止到6月底,在营购物中心有27个,布局全国20个城市,包括16个万象城,11个五彩城万象汇,投资物业资产总金额达到1067亿,占公司总资产的19%。其中,79%是是已完工的物业,21%是在建的物业。

近乎五分之一的商业资产,举足轻重,也让媒体好奇华润置地是否有分拆商业地产上市的计划。

对此俞建回应称“好资产不怕没出路”:“关于商业地产的发展,公司内部有做比较成熟的计划,也有比较详细的报告。包括商业地产以后做REITs还是分拆上市,还是拿出部分到基金里面,都有研究,不过还没有提上议程将来怎么做。”

除此之外,与时下大多数房企一样,华润置地在发展住宅和商业的同时,也在积极地扩展多元化业务。目前在城市更新、城市开发运营、长租公寓、康养、智慧地产等创新业务上都有布局。其中,城市更新业务方面,在谈的土地储备超过2600万平方米。

“这些城市更新项目主要在深圳,东莞也有部分。”唐勇补充表示,上述2600万平方米的项目都是获得政府认可或者村民同意的,在路上的更多。

此外,华润置地今年6月才公布的长租公寓品牌有巢也在积极推进中,预计到今年年末可获取的公寓单位将达到20000间,预计到2020年长租公寓将达到10万间。

对于创新业务的发展,华润置地也有一笔清晰的账本:“今年创新业务的投资额预计不到5%,因为现在也是尝试阶段,要看投资回报率,未来投资多少,还不确定。”

以下为华润置地有限公司2018年上半年业绩会现场问答实录:

观点地产新媒体:今年上半年公司权益拿地金额500多亿,去年全年才600多亿,增加拿地金额的考虑是什么?下半年会不会加大拿地力度?上半年净负债率上涨比较明显,去年也是这种情况,出现这种变化的原因是什么?因为国企有负债的控制,接下来希望稳定到什么样的水平?华润置地销售的速度比同行会慢一点,接下来有没有在内部推进高周转的计划,具体有哪些措施?

唐勇:今年上半年拿地金额与以往比有所增加,主要是因为我们销售同比也增长很多。

第一,华润置地在发展,我们本身的销售额在扩大,回款额在增加,需要补充一些土地储备,我觉得这两者是平衡的关系。

第二,华润置地始终坚持规模和发展效益并重,而且更加重视发展质量,我们在上半年所取得的土地从质量到价格都是相当不错的。

俞建:负债率上升的原因,一方面是上半年买地支出比较多,权益地价是513亿。另外,因为我们上下半年结算的利润不是很均衡,上半年结算的利润比较少,权益就比较少,这两个因素造成上半年的杠杆率比较高一些。

从投资的角度来讲,公司一直把负债率作为约束条件之一,对投资进行合理测算。从投资的目标来看,我们会根据现金流和销售回款情况、市场投资机会、目标负债率来控制投资速度。

我们的目标负债率是维持现在3B+的信用评级,年底负债率会下降,预计降到42%左右。

高周转方面,公司这一两年一直持续通过提升设计、产品标准化从而提升周转效率,通过项目端的激励机制来提高公司的周转,去年到今年去化率明显上升,今年上半年去化率达到55%,过去一般是50%,提高比较明显。

现场提问:今年的盈利涨了大概一倍,原因是什么?预计下半年经营情况会怎么样?

俞建:上半年盈利增长一倍多有几个原因,一方面,地产行业盈利是需要结算的,结算面积乘以结算毛利,结算毛利方面因为上半年有一些毛利比较高的项目,包括深圳的项目毛利超过70%,这一块带动了整个结算的毛利提高比较多。

还有和2017年上下半年结算利润极不均衡有关,因为2017年大部分利润是在下半年结算,上半年基数比较低,所以造成今年上半年和去年上半年相比上升比较明显。

从全年来看,我们对全年结算目标比较有信心,预计全年毛利平均能够达到40%,在行业内处于比较高的水平。

我们之前提的目标是1830亿签约额,我们维持这个目标不变,而且有信心能够完成。

现场提问:如何看下半年的房价?下半年的拿地分布会是什么样的?

谢冀:对房价相对比较严谨的调控政策下,我们认为下半年房价会比较平稳,不太可能会大涨,也不太可能会出现大幅度下跌。

华润置地仍然会跟着强有力的需求走,主要在大中城市和大城市周边,这是华润置地一直以来维持的拿地策略。

现场提问:今年以来各个城市都出现了土地流拍的情况,怎么看土地市场?除了刚才说的拿地策略以外,会不会根据现在的情况进行调整?今年华润置地向中华企业派出了高管,后续中华企业和华润置地是否会发生联动或者合作?

谢冀:今年土地流拍和区域市场有关,一方面有限价,另外一方面底价比较高。

在一定程度上也和相对紧缩的政策有关,开发商会趋于谨慎。华润置地一直以来比较稳妥,比较严守投资纪律,比较谨慎看待土地市场,下半年会密切动态的看待土地市场的发展。

唐勇:关于中华企业的表述不太准确,华润置地和上海地产集团一直有战略性合作,最近刚刚成立了城市发展基金。

去年年底证监会批准了中华企业允许华润置地作为战略投资的申请,但是现在这个还没有成为事实,我们还没有入股。

目前华润置地的员工辞去华润置地的职务,中华企业通过市场招聘他们帮助改善管理,要等到证监会的批准,我们战略入股以后,才能更深入的探讨合作。

现场提问:今年以来公司的融资成本大概是多少?预计下半年融资利率会怎么样?公司接下来有没有什么融资计划?公告显示结算面积减少,为什么核心利润会增长1.5倍?

俞建:我们的融资成本是4.41%,比去年末4.16%略增长0.25%。下半年融资成本会不会大幅下降我不清楚,市场的流动性虽然有所增加,但是地产行业的流动性还是比较紧张的。

第二,从华润置地本身来看,我们融资没有太大压力,境内银行贷款利率最高基本上是5%,很多企业拿不到这么便宜的钱。走了十几个城市,很多城市银行希望我们贷款,他们希望给华润这样大的央企多提供融资。利率预计不会有大幅下降,尤其是地产业,从融资的便利性来讲,相信也不会有明显的宽松。

我们目前主要会提前安排还一些明年到期的贷款,因为账上现金比较多,明年短期贷款比较多,现在提前偿还明年的到期贷款,从整体资金方面感觉没有太大压力。

虽然结算面积减少,但是结算的一线项目比较多,一线项目毛利率比较高,所以导致毛利润大幅增长。

现场提问:长租公寓会不会是公司未来盈利的增长点?现在有很多公司分拆物业管理板块上市,公司有没有这方面的计划?

谢骥:长租公寓本质上来说是解决年轻人口的住房需求,既然有这个需求在,这个生意就是成立的。

从参与的各方来看,大家都在麻烦过程中,这里面有集中式、分布式等模式。华润置地本着面对新的需求、新的生意出发,积极去探索尝试。

第二个,我们在投资方面秉承一贯严谨的风格,借助良好的开发能力以及包括政府在内各方面资源的良好沟通能力。截止到目前,所拓展的资源将会在今年年底之前有2万间公寓推出,预计在2020年达到10万间。我们的拓展速度不算浮夸,是比较坚实稳妥地在往前走。

唐勇:最近这两年我们对物业进行了管理意义上的分拆,内部也开始在做分拆上市的准备,下半年有可能会开始探讨这方面的事情。

现场提问:上半年的时候,商业地产已经成立独立部门,下一步在商业地产方面会像物业有分拆上市的计划吗?战略入股中华企业的时候,是以华润商业的名义作为二股东,是不是有想过把中华企业作为华润商业上市的准备?

俞建:商业地产方面,我们内部进行了组织架构调整,这个在去年就完成了,让他们能够提高管理效率,同时也满足管控的要求。

未来是不是像物业一样会分拆上市?目前还没有提上议事日程,但是我们也做了深入的分析,包括商业地产以后做REITs还是分拆上市,还是拿出部分到基金里面,我们都有研究,还没有提上议程将来怎么做。

能够确定的是,到2020年,我们的租金收入可以达到100亿人民币,将来分拆上市也是个很好的选择,但是目前没有提上议程。

入股中华企业的那个企业是华润置地内部企业,后来改名叫华润控股,是我们国内的投资平台,是内部公司投资,不是商业。

撰文:陈朗洲

审校:徐耀辉

江泽文 本文来源:观点地产网 责任编辑:江泽文_NO2031

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