上半年境外地产投资创3年新低 香港最受内地客青睐

网易房产讯 戴德梁行近日发布《2018年二季度中国境外地产投资报告》。报告显示，二季度国内地产投资者境外地产投资总额进一步下降至43亿美元。

究其原因，是由于国内政策与信贷环境都出现了变化。今年3月1日起实行的对外投资新政，导致的境外投资监管进一步增强。此外，国内银行对房企的负债率审核相对宽松，许多活跃在海外的内地开发商在融资中非常依赖国有银行。而持续收紧的信贷政策增大了房企融资难度，对地产投资制造了不小的障碍。

在政策与信贷环境的双重压力下，二季度内地投资者在境外共录得27宗地产投资，投资额同比下降45%。其中，土地开发投资额骤降，总计仅9100万美元，同比下降98%。写字楼代替土地，成为投资客的首选，二季度投资额高达36亿美元。

从区域来看，香港仍是最受青睐的投资目的地。而随着中美贸易战的持续发酵，内地投资者对美国的地产投资持续低迷，二季度投资额仅8100万美元。戴德梁行预计，这一情况预计会持续至明年。

内地客最爱香港 投资额连续4季度排第一

香港并非首次成为内地客最爱的投资地。事实上，香港投资额已连续四个季度排行第一，并在境外投资总额中占比高达八成。

写字楼投资仍是中资企业在港投资的首选，占当地总投资额的88%。今年上半年前10大投资项目中，前6位全部位于香港。其中，恒力集团以19亿美元收购了位于港岛东地区的太古城中心三期和四期写字楼。该交易也创下了香港写字楼市场交易金额第二高的记录，仅次于去年年底成交的香港第五高楼——中环中心。

同时，内地投资者不再只买地皮，转向购买住宅单元楼做住宅物业改造。据悉，雅居乐以2300万美元收购了位于九龙塘义本道龙圃别墅的一批旧楼单位，目前已拥有该楼80%的产权，准备在收购全部完成后对该物业进行重建。

戴德梁行预计，下半年能内地投资客仍会聚焦于收购整栋写字楼。据报道，一家内资企业正打算以约5亿美元收购位于尖沙咀的天文台道8号商场。

澳大利亚位列第二 保利收购悉尼郊区住宅用地

澳大利亚是内地投资客第二青睐的目的地，但二季度投资总额仅4亿美金。

其中，具有中资背景的澳大利亚地产企业Zone Q，以1.95亿美元买下悉尼CBD的一栋乙级写字楼。该公司在澳大利亚市场非常活跃，在此次收购之前，今年已累计买下3栋当地写字楼物业。

与此同时，内地客对澳大利亚的土地市场有所降温，二季度仅成交一宗项目，即保利在悉尼郊区Rouse Hill收购的一块住宅开发用地，占地3.64公顷，成交额1700万美金。据了解，该地块临近新规划的地铁线路，这是保利最终拍板的主要原因。

“贸易战”导致对美投资下滑 “一带一路”重新升温

二季度，内地投资者在美国地产市场投资进一步降至8100万美元，仅成交两个项目，分别是写字楼和住宅。

戴德梁行分析，国内资本在美国地产投资市场受到了多重挑战。第一，持续的国内资本管控及收紧的资本流动性。第二，中美贸易摩擦升级，导致相关贸易及外汇波动风险增加。第三，受关税影响，建筑材料涨价，从而导致开发成本上涨。第四，美国持续加息造成融资成本增加。

报告预测，未来一年里，内地投资者仍将对美国市场保持谨慎。但从长期来看，由于美国地产市场透明度高、物业资源丰富，仍对美国地产投资保持乐观。

所谓此消彼长，在对美投资下滑的同时，“一带一路”地区投资热度明显升温。

自2013年掀起“一带一路”投资热潮，随后三年中，国内投资者的投资总额有所下降。然而，随着去年国家对该倡议的重申，“一带一路” 的市场投资价值开始体现，重新吸引了内地投资者的目光。二季度，中国开发商佳源国际以3560万美金收购了柬埔寨金边市的5块相连土地，用以开发当地优质住宅。

基于国家现阶段政策鼓励，外加开发商在国内受到限购政策影响，未来或将有更多投资者进入“一带一路”市场，增加境外优质土地储备。

戴德梁行：境外投资降温只是暂时的

伴随着持续紧缩的融资环境，戴德梁行对2018年全年的境外投资额预测下调，同比下降约40%到50%。

但戴德梁行表示，中国“走出去”的总方针维持不变，2018年中资境外投资的降温只是暂时的。长期预测，中资被遏制的出海需求仍将得以释放，政府依旧会对与核心业务相关的海外投资项目进行审批。

香港仍将是内地投资者境外投资的首选目的地，特别是写字楼市场以及住宅开发市场，竞争将异常激烈。而英国地区的投资将因为套利空间的减小而逐步降低，美国地区的投资也仍将暂时处于低谷。