李宇嘉：完善监管体系 规范发展住房租赁市场

近期，部分地区租金快速上涨、“租房贷”违规等，让租赁市场成为房地产管理的焦点。北京、上海、深圳等城市相继从控制租金涨幅，严打“租房贷”、整治从业者等各方面出台政策措施。在一些热点城市，“先租后买”已是消费定式，租房人群超过买房人群。因此，租房应是更被关注的民生事项。租房生活消费的特性，决定了房租上涨会导致CPI上涨。自2002年有统计数据以来，CPI中房租月均同比上涨3.32%，而同期CPI月均同比上涨2.8%。

房租上涨不仅冲击其他消费支出，还通过基础成本上升，传导至生活消费价格上涨。从去年以来大类消费品中的白酒、黑白家电普遍提价，再到近期家政服务和家装建材涨价，人工、仓储、门店等前期沉淀成本上升是主要原因，而这些成本上升与房租上涨直接相关。相比有房者，租房者是多为25-35岁的年轻群体，这类群体有两个特征：一是边际消费倾向高，二是创业和扎根城市的愿望强。据易居研究院报道，2017年北京等20个大城市房租收入比在30%以上，尽管与发达国家大城市“居不易”的状况差不多，但房租只是生活消费的一部分，我们在其他领域的支出压力也很大，比如子女教育、父母养老、医疗和社会保障等等。

因此，房租上涨过快，会产生明显的消费挤出效应，抑制最有消费意愿的群体释放消费潜力，也将阻滞我国内需市场的发展。2008年之前，我国社会消费品零售增速达到23%，但自那时起一路下滑，今年7月更是跌到8.8%。根据北京市统计局的数字，2017年北京居民开支最多的是居住和医疗保险两项，较2017年增幅分别达到11%和16%，而食品烟酒和衣着服饰这两项降幅分别是0.7%和8%。而在2013年，北京居民食品烟酒消费增速将近10%。

2017年，我国新出生人口（1723万）比2016年减少63万，放宽独生子女政策后首次下降。二孩政策效果显著，2017年新生二孩占比51%，二孩人数（879万）增加近48万人。显然，一孩生育率下降更快，导致总出生人口减少。目前，二孩主要集中在15-49岁育龄妇女中35-45岁的人群，后续二孩能否持续补上一孩生育下降的缺口仍有待观察。因为后续二孩生育的主力是25-35岁的适龄女性，这部分人群除了要承担居住成本以外，还要承担养孩成本。

近日，全国人大再次审议个人所得税法修正案草案，草案最大亮点就是，子女教育、继续教育、大病医疗、房贷利息和租金、赡养老人等5项刚性支出可在税前扣除。该政策出发点在于，近年来居民基本生活成本上涨较快。因此，如果房租支出占可支配收入的30%左右（一线城市占比在40%左右），不仅将抑制内需经济的发展，也将极大地蚕食年轻居民的创业和工作热情。年轻的租赁人群，他们首先是普通的城市居民，然后才是创业者。扣除基本生活支出的结余太少或不得不负债，将极大地挫伤创业的积极性和动力。因此，楼市调控之后，必须加码租赁市场调控。

基于此，近期各地相继出台租赁管理措施。8月17日，北京监管部门集中约谈了主要住房租赁企业，提出了“三个不得”、“三个严查”；8月底，深圳出台“5%涨停板”的稳租金制度，探索限价租赁房制度，并在政府主导的公租房试行；上海和天津则建立公共信息服务平台，实现房源发布、实名认证、合同网签等功能，用大数据进行统一管理。此外，各地均开展严查中介、严打租房贷等市场整顿。相比商品房市场调控，租赁市场调控的难度更大。

2017年以来，各地都出台培育租赁市场的文件，但多数仅在宏观层面，供给端改革、民生项目落地不明显，比如集体土地建租赁房（特别是公租房）仅有个别案例，闲置商业办公“改租赁”也未成形。相反，租赁政策红利（特别是培育规模化租赁）却异化为资本助推下的长租公寓乱象；同时，长期重视交易市场，导致监管基础薄弱，国家统计局等官方口径中，对租赁市场的统计远少于交易市场，仅在CPI中有“租赁房房租”指数一项。由于第一手的数据缺失，监管者不得不从各大中介机构获取租赁数据。但是，中介机构的市占率有限、经营策略不同，统计口径亦有差别，即使将各家信息拼凑起来，也很难反映出市场全貌。

由于数据缺失，一直以来租赁行业定位不清，涉及到的监管部门较多，加上租赁管理投入人力、物力大，但对经济并无多大直接贡献。租赁监管难以落地，还存在于租赁市场有明显的地域性特征，从上到下的监管落地难度大，更需要因城施策，激励地方政府的主观能动性。从目前看，尽管租金上涨，但一些城市更重视商品房市场，并通过人才政策让“需要的人”免受房价和租金侵扰。针对租赁主体的新就业和中低收入人群，规范和发展租赁的积极性不高。

未来，首先要站在租赁需求崛起，构建内需社会，保障基本生活的高度，将楼市调控重点转向租赁市场；其次，修复租赁市场监管的基础系统，包括存量租赁住房规模和结构、租赁居住质量、租赁交易价格、租赁供给主体和需求状况等。基于此，从上到下制定住房租赁发展规划；再者，加强供给侧结构性改革，价格高的长租公寓，应针对少数高收入人群，关键是要增加中低价位、中小户型的“适租型”租赁房。存量商品租赁住房供给弹性小、价格高，供给侧改革的重点是存量商业办公、工业区宿舍、城中村、外围集体土地等再利用。再利用的基础是政府支持下的配套完善、“适租型”导向的修缮，而不是基于抹平“洼地”而任由长租公寓主导。最后，杜绝城市大拆搭建，特别是严禁打着棚改的旗号拆掉位置良好、租金适宜的存量住房。