2018年7月，网易房产总编严家森参加了广东电台财经广播FM95.3《楼行前线》节目，探讨了上半年广州楼市的走向，并对后市进行了分析。在谈到调控政策时，严家森直言房地产调控政策下半年将持续，“房住不炒”不会放松，甚至可能加码。
以下为文字实录：
主持人伟彬：欢迎大家收听今日的《楼行前线》，我是伟彬。今天我们同样会邀请到嘉宾同大家谈谈最近房地产市场方面的热点话题。今天请到的嘉宾是网易房产的总编严家森，森哥你好。
严家森：伟彬好，大家好。
主持人伟彬： 粤港澳大湾区的发展规划即将发布，南沙楼市近期热度高涨，您怎么看待南沙的利好和投资价值？
严家森：现在的南沙，可以说是集多重利好于一身。南沙从2002 年开始大开发，到目前为止仅十五六年的时间，建设进度是排在广州各个行政区前列的。
总的来说，南沙的政策利好主要是这几项：广州唯一的城市副中心、粤港澳深度合作示范区、国家级新区、自贸试验区、海上丝绸之路重要枢纽、新一轮改革开放先行地。
这意味着南沙的政策利好不局限于广州，还在于整个粤港澳，甚至全国。从这个角度来说，南沙不仅是广州的南沙，而是整个大区域的南沙。它的利好是广州其他区域都难以比拟的。
横向比较，广东一共有三大自贸区，南沙的优势也很突出。它的面积最大，规划人口最多，到2025 年要吸引 300 万人，远远超过前海和横琴，它的规划 GDP 也是最高的。也就是说，南沙肩负着重要的建设使命，有巨大的发展潜力。各大开发商，包括许多外来房企集体涌入南沙，也是看中了它的未来发展。
至于南沙的投资价值，应该两看。如果求快，南沙并不是最好的选择。南沙距离主城区的距离确实比较远，加上建设时间短，和建设了数十年甚至百年的主城区相比，还有差距。但是，南沙作为大湾区的核心门户，“强南沙”的政策势，政府在南沙交通建设方面花了大量心力，地铁、快线、高速和其他基础建设全面开花，已经进入快速发展阶段，预计未来有大量企业进驻南沙。因此，把目光放远至5 年甚至 10 年，南沙的价值会得到明显体现。
主持人伟彬： 在 6月份 广州又有大型拍地，广州土地市场降温了吗？房企自持是否会成为未来拍地的主流？
严家森：往年的“天价地”给不少房企带来了压力，有的到现在还没有消化。土地过热也直接影响到房价。但6 月份的土拍，房企出价总体比较克制，没有出现天价卖地的情况。即使是缺地已久的从化和热度很高的荔城板块，楼面价也是在合理范围内的。
回顾上半年的土地市场，降温是比较明显的。1-6 月广州土地市场共成交土地 191 万平方米，远低于去年的 521 万平方米，土地成交金额同比也降低了 70 亿。
从区域来看，上半年南沙、增城并列土地出让大户，各自卖出了16 宗地块。可见“东拓”、“南进”的势头已经锐不可当。
至于“竞自持”，广州全自持地块确实有所增加，但这不仅是在广州，而是全国范围内的一大趋势。从过去这段时机的成交来看，“竞自持”对维持正常地价、维持行业稳定的作用非常明显。另一方面，它也对房企的运营能力提出了更高的要求，会倒逼房企推出更加专业的产品和服务，也会加快房企在新发展时期的转型。
主持人伟彬： 在 上个月 的拍地中，琶洲一次性出让了3 宗地块，琶洲目前的土地出让进行到了哪一步？您怎么看待琶洲的前景？
严家森：这次琶洲卖出了3 宗用地，其中一宗还是全自持租赁地块，只能用于运营酒店式公寓。这 3 宗地块拍出后，整个琶洲西区可出让的地块，就只剩下最后 8 宗了，琶洲的企业布局已经基本完成。
这个过程花费了大概4 年时间。 4 年里，琶洲西区一共拍出了 26 宗商业地块，进驻的企业，都是我们耳熟能详的大公司，不仅有腾讯、阿里、唯品会、小米、 YY 等互联网企业，还有移动、电网、 TCL 、中联重工、广日报业等等。也就是说，琶洲并不仅仅是一个互联网聚集区，它是一个集合了多种产业的综合商业区，是广州核心 CBD 的组成部分。
新增写字楼和租金数据，很明显地反映出了琶洲的地位。目前，广州的CBD 毫无争议，就在珠江新城往中信广场一带。珠江新城甲级写字楼的新增供应接近尾声，租金增长也开始变缓。而琶洲写字楼的交易非常活跃，平均租金不断上涨，光是今年第二季度就上涨了 10% 。许多咨询机构已经预测过， 2019 年到 2022 年，广州的甲级写字楼新增供应基本集中在琶洲。可以说，琶洲会接棒珠江新城，把广州 CBD 区域向南延伸。
现在，琶洲已经有超过11 个项目开始动工，包括阿里、唯品会、小米、腾讯的大楼，最快今年年底就会有大楼封顶。这些互联网大企业的琶洲总部基本都由国际知名的建筑公司设计，未来会为珠江两岸增加许多新的风景。
从交通方面来看，琶洲的建设也是如火如荼。琶洲西区已经有地铁8 号线和一条沿江有轨电车。地铁 18 号线已经动工，预计 2020 年竣工，南沙、番禺、琶洲、珠江新城将连为一线，全程只需要半小时。综合来看，琶洲可以做到四通八达。
主持人伟彬： 广州楼市上半年的成交情况如何？有哪些新的特征？
严家森：总体来看，上半年广州楼市的成交有几大特点。
一是新房成交量明显下降，跌至低位。网易房产数据中心显示，上半年广州一手住宅网签成交不到4 万套，同比下降接近 25% 。不过，与北京、上海、深圳相比，广州仍然处于成交量榜首。
二是中心城区成交上升。这是一个值得关注的现象，由于房价大涨和城市外拓，外围郊区一直是这几年广州楼市的主要力量。但今年上半年，天河、荔湾都出现了“逆袭”，网签套数超过2000 ，与花都、番禺不相上下。
三是二手降温。成交量4.2 万套，同比大幅下跌 36% ，比新房下滑还要明显。一方面是因为现在置业成本高了，尤其是房贷利率普遍上调。二是趋紧的市场氛围让许多人陷入观望。整体来看，楼市降温相当明显。
主持人伟彬： 下半年广州楼市将何去何从？
严家森：从目前来看，房地产调控政策下半年将持续，“房住不炒”不会放松，甚至可能加码。最近，七部委联合开展了治理房地产市场乱象的专项行动，清查了一批“双合同”等违规行为，从中可以看出政府对管控楼市的决心。再加上上半年市场温度偏冷，下半年，楼市的压力比较大，成交有可能进一步回落。
但广州作为一线城市，有庞大的刚需客群，下行幅度有限，总体会比较平稳。从区域来看，中心区域的天河奥体板块、广钢新城板块都有项目入市。增城、南沙供应量最大，是主力成交区域。番禺、黄埔目前的价格已经超出了部分刚需的承受范围，供应量可能有所减少。
主持人伟彬： 中美贸易战是近期大家非常关注的话题，它会对房地产造成什么样的影响呢？
严家森：贸易战最直接的影响，就是贸易出口受阻，导致外汇回款减少，间接影响到房地产的流动资金。这一年多来，房企的资金压力本就紧张，投融资难度会进一步增加，从而减缓房地产开发速度。商业地产也会受到负面冲击，尤其是写字楼和物流地产。不过，外资在这些板块占比较小，短期影响并不显著。
最近，央行降准释放7000 亿的流动，一定程度上，可以缓解房企的债务风险和融资困境，支撑楼市。与此同时，“房住不炒”的调控政策并未放松，也就是说，政府要压制房地产的投机行为，也要维持房地产的正常运行。
总体来说，贸易战对宏观经济的影响重大，房地产作为宏观经济的主要产业，必然也会受到波及。但相信政府会维持平衡，避免房价暴涨和暴跌，大体保持稳定。
本文来源：网易房产
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