住在地平线下 世茂深坑酒店入市中的IPO之路

观点地产网 就在各式建筑越来越向天空延伸，寻求以高度换取空间时，世茂房地产却将触角伸到了地表之下。

11月15日，世茂一个位于上海佘山，深坑之下沿壁而造的酒店正式面世，预计将于今年11月底正式开业。而这个名为“上海佘山世茂深坑洲际酒店”的项目，从提出构思到最终建成开业，整整经历了12年之久。

仅从建造时间中便不难看出，这一项目的打造过程并不缺乏故事。由迪拜帆船酒店原班设计人马担任建筑设计；总投资超过20亿元；建造过程中创下41项专利、被美国国家地理誉为“世界建筑奇迹”……种种标签，让这一项目在过去的十余年时间里赚足了众人眼球。

在发布会当日，东道主世茂集团派来了董事局副主席许世坛，不惑之年的他看上去颇为意气风发：“据估算，深坑酒店每年能够为集团带来大约3亿左右的收益，目前从预订情况来看，深坑酒店市场反应良好。”

随着酒店业务的进一步扩大，世茂酒店业务分拆IPO再次成为了众人关注的焦点。深坑酒店的入市，无疑是在世茂的商业版图中再增一员大将。

一家造了12年的酒店

这是一个深达88米的采石矿坑，酒店则建在坑壁上。

上海作为一个冲积平原，地势平坦，向来缺山少谷。位于松江区的沪上第二高峰佘山，海拔也仅有100米左右。恰巧的是，这个同样接近百米深的大坑便位于佘山脚旁。

一高一低对比鲜明，石壁裸露的深坑在绿树苍苍的佘山地界显得格格不入。这一矿坑从废弃至今已有几十年光景，在十二年前，世茂集团董事局主席许荣茂看到了其身上的价值所在。

他表示，正是这种强烈反差激发起自己在此打造自然生态酒店的欲望，旨在探索建筑与自然共生共荣的和谐关系。

据观点地产新媒体实地考察，已经建成的深坑酒店外观呈圆弧状，酒店外搭建有游览平台。深坑酒店方案设计师马丁·约克曼称，自然的崖壁、瀑布、水潭是其设计方案的灵感来源。据了解，深坑酒店在建造时还保留了原有的采石栈道和200余株野生树木、植被。

酒店本身的格局则为地上2层、地平面下16层，其中包括了位于水面以下的2层。总建筑面积超过6万平方米，共有336间客房，其中还涵盖了水下餐厅、酒吧等多种商业区域。

对于一家18层的五星级酒店而言，施工量似乎并不大，但消防、供水供电、天然气接装等不是问题的问题，对于深坑酒店而言都是难题。“以消防来说，一般的酒店发生事故只需要所有人往楼下跑就好，但这一逻辑在这里却是行不通的。”

世茂集团苏沪地区公司助理总裁陈少伟介绍说，整个项目光是前期论证就花费了将近7年时间，由于地处特殊地形，施工过程缺乏借鉴案例。世茂不得不反复论证施工安全问题，在随后5年的施工周期中，克服了包括“主体异形钢结构”“混凝土向下超深泵送”等问题。

多年来应对着众人褒贬不一的各种评价与猜测，深坑酒店终于展现出了真容。而网上预定通道刚开通不久，各类房源便已抢订一空。截至发稿当日，深坑酒店预订单已经排到了2019年2月16日，所有房源均显示为满房状态。

酒店业务IPO提速

吸睛的深坑酒店，如今正在源源不断地将市场关注度转化为收益。对此，许世坛坦言称，推出深坑酒店的确会对IPO起到提速作用。“对于酒店业务分拆上市一事，我们已经有了详细的计划。”

关于上市，许世坛的态度无疑是坚定而明确的。在此之前，他曾表示，分拆是一个长远的目标，需要规模达到一定的量，要提高酒店、商业、办公等业绩、租金回报。“这还需要两三年时间，争取酒店经营年收益达到40亿以上。”

当达到一定规模后，业务分拆上市才能从市场中获取更大的资本价值，许世坛显然深谙此道。

所有房型预订一空，证明了深坑酒店“牛刀小试”的成功，而旗下酒店的高入住率似乎是许世坛引以为傲的一大特点：“我们旗下有不少酒店入住率能够达到80%。”许世坛还表示，世茂如今酒店在20家左右，而今年酒店业务的收益大约在20亿左右。

不仅如此，相对于这二十家“重资产”而言，世茂还在不断进行着“轻资产”的输出。不仅在去年与喜达屋资本集团成立合资公司着力于二三线城市进行酒店扩张，目前该品牌已经与近60家酒店进行签约。“这部分收益虽然不多，但扩张速度会非常快。”许世坛如是说道。

据介绍，世茂今年在包括酒店、商业等地产外的收入约为45亿元，明年将达到60亿元，力争在2020年做到100亿元。“酒店业务的回报需要一定周期。”许世坛曾在中期业绩会上提到，世茂会更多地将增长放在2019年后，随着未来世茂多家酒店的入市，2019年开始酒店租金每年都会有30%的增长。

据了解，截至目前，世茂仍有十几个酒店项目在建，其中，明年将会推出位于香港机场板块、港珠澳大桥出口附近的一个酒店项目。据许世坛介绍，该项目总投入达50亿元，共有1200间客房，一经推出，每年预计将能为世茂带来约6亿元的租金收益。

刚刚入市的深坑酒店，加上未来可期的多家酒店，由此算来，似乎许世坛口中“40亿规模才考虑分拆上市”的场景并不遥远。

撰文：陆欣

审校：刘满桃