神话般的燕郊楼市破灭？ 二手房跌破两万

作为环京楼市的“风向标”燕郊，因为去年调控升级楼市趋于冰冻。近日，记者在燕郊采访发现，相比上半年，二手房住宅成交量在低迷中略有起色，但成交价仍旧低迷，房价则已跌至2万元/平方米以内，有些地段甚至低至13000元/平方米左右。

燕郊二手房价则已跌至2万元/平方米以内，有些地段甚至低至13000元/平方米左右。

燕郊，这座被称为“北京编外”的卫星城，有着和长安街相似形制的彩虹门，也有着与北京通州相似的密集居住区和车流、人流。因距离北京的CBD仅30公里，燕郊近年来承接了大量的北京外溢人口与购房需求。

与此同时，燕郊亦是环京楼市的“风向标”。2016年4月，以燕郊为首的环京区域出现了一波“跳涨”，房价接连“破两万”“破三万”。去年6月6日，河北三河市调控升级，非本地户籍居民家庭限购1套住房，且需要提供当地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。随着政策效应的显现，行政管辖归属三河的燕郊楼市趋于冰冻。

近日，记者在燕郊采访发现，相比上半年，二手房住宅市场，成交量在低迷中略有起色，但成交价格仍旧低迷，房价则已跌至2万元/平方米以内，有些地段甚至低至13000元/平米左右。

疯狂十年从三千到三万

李军，自称“老燕郊人”，2001年毕业后就来到北京，2004年开始，就一直住在燕郊，他见证了燕郊楼市这十多年的发展。

2007年那会，是燕郊楼市的一条分水岭。那一年，102国道两侧开始出现大批售楼处，即现在燕郊的“售楼处一条街”。在燕郊的街头商场、公交车站，能看到众多房产销售的身影，他们边喊边发着各类楼盘传单。

也是这一年，北京房价经历一轮跳涨。据新京报报道，位于东四环朝阳公园桥东北的泛海国际，当年国庆节前期销售价格17000元/平方米，7天长假之后便调整价格达22000元/平方米，再后来不到两个月的时间内涨至25000元/平方米，每平米单价增长了8000元，涨幅接近50%。

在此背景下，大量北京购房的外溢需求从北京涌入燕郊，李军就是在这一年选择在燕郊，以单价3250元买下鑫岭家园一套104平方米三居室。

几年后，北京开始执行旨在挤压投资客为核心的限购令，短期内令北京楼市成交量下跌，然而，始料未及的是，紧贴着北京房地产市场的燕郊楼市，随之迅速膨胀。顺着这股潮流，李军在燕郊购下多套房产。

尤其是从2015年开始，京津冀协同发展、北京市副中心整体迁至通州、轨道交通等各种利好接踵而来，燕郊楼市连续“跳涨”。

2015年末开始，延续至2016年的那一轮“跳涨”，让燕郊房价冲破两万之后，又剑指三万，涨幅甚至高于北京楼市。

以汇福悦榕湾为例，在2016年3月5日开盘“日光”之后，半个月再次开盘，600套房源在3小时内也销售一空。购房者合成的人浪、牵手组成“人墙”、维持秩序的保安以及售楼处内声嘶力竭的销售员们，俨然一幅火热的“燕郊抢房图”。

据当时央视财经报道，潮白河边的燕郊某楼盘开盘，单价高达4万元/平方米，并且销售人员称50多套房源3日内几乎售罄。随后，“燕郊国庆开盘价达4万元”的消息，致燕郊楼市再度引发市场热议。据媒体报道，该楼盘因售价过高被当地房管局叫停。

名下房产较多的李军，这一时期动了优化资产、出售房产变现的心思。2016年下半年，他将地段稍偏的鑫岭家园三居室在房产中介处挂出，中介告诉他，可卖至300多万。

但眼看着一天天跳涨的房价，最终，他没有选择出售。

一年房价腰斩

活跃的投资客，让市场开始惶恐。为促进房地产市场健康发展，2017年3月21日，廊坊市将首付提高至50%。十多天后的4月5日，三河市出台限购实施细则，进一步提高二手房交易成本。随之，燕郊市场开始降温。

彼时，李军的房子，已降至260万左右，但他仍不死心，犹豫再三，还是没有出售。

2个月后，廊坊市政府出台史上最严限购政策，更是让本已出现萧条态势的燕郊楼市趋于冰冻，从最高近4万元/平方米跌至目前2万元/平方米以内。

顺着大势，李军的房源，从300多万元降至170万元、150万元，再到今年6月份左右的130万元。因为是顶层，没有电梯，房子不太好卖。

58安居客房产研究院的数据显示，燕郊二手房的挂牌价格从2017年4月最高点的28611元/平方米一路下跌，截至2018年11月15日，平均挂牌价格仅为18780元/平方米，相比去年4月降幅达到了34%，并且11月同比去年下降幅度也达到了20.87%。

值得关注的是，今年7月开始，燕郊房价下探的幅度加大，并且10月跌破2万元大关，同时从安居客的线上浏览量来看，燕郊区域2018年11月同比下降达64.5%。

在业内人士看来，燕郊楼市在底部运行的局面短期内不会改变，没有实质性利好，成交量不会有太大起伏。

新房市场继续“冰封”

沿着102国道出北京直到燕郊境内，就是燕郊著名的“售楼一条街”。2016年记者多次探访燕郊，经常一下车就被热情的销售员围得水泄不通。如今，很多售楼处大门紧闭，人去楼空，与2016年热闹的情景截然不同。

“整个燕郊没什么新盘。”一项目代理机构工作人员坦言，目前燕郊在售新房中，公寓产品居多。首尔甜城39街区有loft和平层在售，均价19500元-20000元/平方米之间，平层均价为18000元/平方米左右。嘉都也有商住房源在售，均价15000元/平方米。销售人员说，很多北京上班的购房者，没办法买住宅，只能买个商住作为过渡。

由于严格的限购政策已持续一年多，燕郊新房市场持续低迷。据中国指数研究院的研究报告显示，今年8月份燕郊新房共成交238套，成交面积为2.52万平方米，9月份燕郊新房共成交158套，成交面积为1.44万平方米，10月份则成交145套，成交面积为1.23万平方米。

“由于执行严格的限购政策和统一规划的土地供应，燕郊新房供应已经十分有限，目前已处于存量房市场，除刚需置换改善以及部分有资格的刚需入市之外，已基本阻断了投资的渠道。”基于此，在克而瑞北京机构高级分析师崔秀程看来，燕郊二手房市场，更能体现市场的真实状况。

二手房跌破两万 稳中微降?

相比新房而言，二手房市场也较为低迷。价格方面，相比今年上半年，依然处于稳中微降的态势。

记者了解到，燕郊目前整体二手房价格基本在16000元/平方米左右，有些房源可低至13000元-14000元/平方米左右，有些房源在18000元-20000元/平方米左右，不同区位、小区、户型略有不同。

东方夏威夷由于小区环境较好，单价在25000元/平方米左右。不过，整体而言，燕郊主干道燕顺路附近的楼盘，单价在18000元/平方米左右，单价2万以上的楼盘较少。其中，东贸国际、潮白人家二居室均价在18000元/平方米左右，夏威夷南岸二期成交单价在19000左右。

湾仔城去年3月份为价格最高峰，成交价为31000元/平方米左右，去年11月份降至23000元/平方米左右，目前单价在19000元-21000元之间；与湾仔城一路之隔的欧逸水岸单价在18000元左右。

此外，@北京最高峰时单价达35000元，燕京航城单价达34000元，上上城达27000元。如今，@北京单价为19000元左右，燕京航城单价为17000元，上上城成交价在16000元左右。而李军出售的鑫岭家园，目前整个小区成交价在13000元-13500元。

一房产中介经纪人表示，不少业主报价虽然会达到20000元/平方米以上，但实际成交价上，很少出现20000元/平方米以上的房源。

天洋城附近一置业顾问表示，目前天洋城的房价还在下跌，但下跌幅度较小，环比上月下跌100元-800元左右，在此之前，每月环比下跌1000元-2000元。记者了解到，天洋城限购前最高峰时，单价高达32000元，目前一、二居户型成交均价在17000元-18000元/平方米，户型较好的三居室维持在20000元-21000元/平方米。不过，天洋城商场上层公寓虽同为70年产权，但由于户数不同，价格略低，目前成交单价在16000元左右。

福成上上城5期成交单价在13000元-140000元之间，6期均价则为14000元-15000元/平方米左右。不过，底层、采光不好的，最低可至12700元/平方米左右，但仅为个例。今年5月份记者走访时，上上城五期均价为16000元左右，这意味着，半年时间内，下跌了1000-2000元。

“在限购政策不松动之前，短期内燕郊房价，将处于稳中微降的态势。”崔秀程说。

成交量缓慢复苏

今年10月至今，燕郊整体成交量有所回温，但相比市场好时，依然难言起色。链家上上城区域一经纪人表示：“这个月势头比上个月稍好，也出现全款买房的情况。11月截至目前（11月20日），我们店里10多人，平均每人成交了一套。”

另一房产中介置业顾问表示，去年限购至今，以上上城5期为例，每月都会有800元左右的降幅，在买涨不买跌的心理下，购房者大多不愿出手。不过，从今年10月中旬至今，成交价企稳，没有继续下跌趋势，购房者随之也开始出手，导致成交量有所升温。

不过，在燕郊当地一家房产中介经纪人看来，市场难言起色，“现在房源挂出后，只有当地以小换大的改善型客户才购买，但这些客户上半年基本已经出手，现在房源推出后，无法确定出售时间，得看多少客户以及单价情况。”

“基于燕郊价格过速下滑，价格已低于区域价值，燕郊已出现抄底趋势，带动成交量有所回升。”合硕机构首席分析师郭毅指出。不过，在崔秀程看来，燕郊楼市在底部运行的局面短期内不会改变，没有实质性利好，成交量不会有太大起伏。

数据来源：58安居客房产研究院

业内称燕郊楼市将向价值回归

有业内人士表示，燕郊房价多年来缺少实质性的支撑。在房价方面，北京房价略有波动，燕郊就有一定幅度的下降，被业内成为燕郊房价的“北京咳嗽，燕郊感冒”规律。按照近几年北京通州房价（未宣布副中心之前）和燕郊对比来看，燕郊房价基本是通州的一半。“近几年燕郊房价的泡沫太多，现在是挤泡沫的阶段。”有业内人士这样表示。

从长期来看，业内人士对燕郊楼市较为看好。9月4日，在河北省委召开的常委会会议上，河北省委书记王东峰指出，要主动服从服务于北京城市副中心规划建设大局，坚持廊坊北三县与通州区统一规划、统一标准、统一政策、统一管控。

对此，郭毅指出，从长周期来看，随着“四统一”政策的逐步落实，燕郊的房价会有一个往价值回归的过程。崔秀程亦指出，燕郊楼市呈长期看好的局面。原因在于，通州城市副中心已开始搬迁，这对燕郊的影响较大。此外，地铁、高铁等交通利好正逐步落实，无疑会带动区域持续发展。

不过，李军不想再等了，在不少朋友的建议后，他最终于近期以135万的价格成功出售。虽然这一价位距离心理价位有不少差距，但他表示，房子压在手上不能变现也没用，故而“忍痛割爱”。这趟过山车般的变化，让他明白一个道理：对于非核心城市的房地产投资来讲，出来混，迟早是要还的，或许离场是最好的选择。

据李军表示，买他房子的购房者属刚需首套房，准备重新装修后留作婚房用。

新京报记者 张晓兰 编辑 袁秀丽 校对 李立军