网易房产讯 12月29日，2019中国房地产全行业领袖新年峰会在广州隆重举行，峰会聚焦“下一个十年：房地产新逻辑”主议题，李思廉、黄文仔等行业大咖同台激辩，复盘市场格局、解读前沿动态、分享赛道策略。在论坛上，阳光资管首席战略官、华兴银行首席经济学家、澳门城市大学经济研究所所长邱晓华先生带来了主题演讲：《中国房地产的新逻辑》，邱晓华先生认为，支撑中国房地产市场基本的需求依然潜力巨大，由此可以推断，中国房地产市场依然有较长一段时间的平稳增长期。
以下是演讲实录：
谢谢今天会议的主办方，邀请我来跟大家一起分享广东省地产商会的盛会。借此机会，跟大家汇报我对当下中国经济和未来房地产形势的一点体会，供大家参考。
当下的中国经济，印象深刻的有几件事情。
今年是中国改革开放40周年，在中国的历史上，有着浓重的一笔进行纪念。大家满怀着喜悦的心情迈入2018年，可曾想过2018年在中国经济发展的过程中，跟大家的预期有很大的差距。在过去的一年中，有几件事情，大家都有深刻的印象。
第一件事情，困扰民营企业家的一件，伤害信心的事情。今年以来，在舆论界、思想界出现了一些杂音，对于中国民营企业家，对中国民营企业家的地位，对中国民营企业家的作用，对中国民营经济发展的影响，认为中国民营企业家和是中国经济重要的一部分认识出现了不同的声音，就是所谓的退潮，所谓的公私合营等等杂音，严重的伤害了中国民营企业家的信心。大家度过了一阵子伤心的时刻，所幸的是，党中央和国务院对这些杂音及时的进行了纠正。尤其是11月1日习近平总书记与民营企业家的座谈会，对中国民营企业家和中国民营经济的地位和作用，做了全面的论述。将我们的思想进一步的澄清，把我们的认识进一步的端正。这就是中国的民营经济，民营企业家是党和国家事业的一部分，是中国执政重要的力量。这样的论述，无疑给广大民营企业家吃了定心丸，无疑给大家迷茫的心理，指明了前进的方向，这是一件对今后中国经济有重大影响的事情。如果没有及时的纠正，我想中国特色的社会主义市场经济真的会受到很大的伤害，这是第一件事情。
第二件事情，在即将过去的一年中，一些上市公司，由于对市场形势的判断存在偏差，由于自己的政策也存在一些偏差，两个偏差重叠在一起，一度使得许多上市公司自己的股权、股票质押给金融机构的做法，险些变成系统性的危机。换句话说，按照原来的约定，按照原来的制度，这些上市公司辛辛苦苦创造的企业，就有可能因为自己这种所谓的质押，或者是不谨慎的质押将自己的企业拱手送给金融机构，由此诱发一系列的问题。中央政府及时对这个问题，采取了一系列的梳困措施，使得这个问题得以暂时的平复，没有酿成系统性的金融风险。
第三件事情，今年看到一场声势比较大的环保风暴。按道理中国进入到今天，确实需要对生存和发展过程中，遇到的各种环境问题，采取及时的治理。问题是，在实际工作中，由于简单化，由于粗暴化，一度使得不少地方，不少企业生产经营受到了严重的影响，出现了关停等做法，导致大量的生产经营危机。所幸的是政府及时采取措施，缓解了这样的问题。注意工作中的区别对待，注意了工作中的节奏和力度，使得这个问题也没有酿成全局性的问题。
第四件事情，中美贸易摩擦所带来的外部冲击。从三月份开始，美国政府挑起了针对中国政府所谓的贸易争端，从301调查，到500亿、2000亿出口美国商品加征关税，一度形成了来势汹涌的外部冲击，使得中国的资本市场，中国的人民币汇率市场，中国出口企业家的心理受到很大的影响。所幸在12月初，两国元首在阿根廷达成了休战三个月的共识。国际市场缓和，中国国内市场宽心，虽然只是休战，至少给市场提供了中美双方还是愿意本着解决问题的愿望来好好的谈判，使得有可能对世界经济，对中美两国经济都可能造成很大影响的这件事情，暂时得以缓和。
我想，2018年这四件事情对中国经济的影响太深刻了，即将过去的这一年，我们经历了有惊无险的重大事件的冲击，最终中国经济可以说，历经风险的冲击之后，历经挑战之后，还算平稳的站稳了脚跟，因为即将过去的中国经济，一季度增长6.8%，二季度增长6.7%，三季度增长6.5%，四季度估计增长6.3%—6.4%，全年在6.5%到6.6%之间，相对于上一年放缓了0.2%—0.3%，上一年的增长是6.8%，今年的增长是6.5%到6.6%。虽然我们放缓了增长的速度，相对于整个世界中国经济6.5%—6.6%，还是走在世界的前列。
总结过去的一年，可以这么说，我们历经了风雨，历经了挑战，但是我们走过来了。而且平稳的走过来了。成绩还是来之不易的，这是我想说的第一层意思。
第二层意思，展望新的一年，中国经济的发展将向何处。继续往下走，还是有可能停住往下走的脚步，我想需要对宏观环境进行分析。从国际环境来看，有三个现象值得我们关注。
1、传统的全球化的趋势，正在发生改变。因此带来了全球化引至的全球贸易快速增长的趋势，有可能改变。也就是这些年全球贸易在全球化的大潮下，快速成长的趋势有可能见顶下行。
2、全球经济运行的周期，在经历了头部复苏之后，似乎又正在走向一个新的十字路口，从目前的情况来看，2019年全球经济很可能呈现增长放缓，脚步放慢。因此从这个意义上来说，全球经济增长的势头减弱，这是明年大概率的一件事情。
3、全球流动性相对宽松的环境，也可能发生改变。因为，从目前来看，大的经济体，都对自己的货币政策做了一定的修整了调整主要是收紧了货币的投放。因此，从这个意义来看，明年全球的流动性很可能变得更加紧张。这是从外部环境来看，有三个现象值得我们关注，全球贸易可能放缓，全球经济增长可能放缓，全球流动性可能趋紧。
4、从国内来看，有三个现象，也是值得我们来观察。
一是中国经济增长的动力正在发生变化，是否会形成由新动力，新业态，新模式引致的中国经济发展新的趋势向我们走来的概率正在上升。换句话说，一个以转型升级为特征，以供给侧结构改革调整为主线所带来的中国经济产业变化，业态变化动力变化，所形成的新的发展趋势，逐步向我们走来，似乎概念在上升。二是结构性去杠杆，更多表现对于金融领域，似乎还在采取措施，对地方政府去杠杆的力度，似乎在放缓节奏。因为从目前的政策信号来看，中央政府已经发布了要加大地方政府专项建设债券规模的信号。可以这么说，明年以地方政府加杠杆和中央银行适当提高准财政支持为特征的这样一个政策周期正在开启。三是改革开放新的势头，正在加快形成。经济工作会议已经传递出，我们要深化市场化的改革，要加大对外开放的力度，提升扩大对外开放的水平等信号，是否给我们提供了中国经济在明年改革加大力度，开放扩大步伐，使得企业家在明年的营商环境会向更好的方向转变。因此从这个意义上来看，外部更多是挑战，内部更多是机会。2019年中国经济很可能呈现这样的特点，以改革开放为动力，以投资消费作为重要推动力。以新的产业，新的业态，作为主要特征新的发展趋势，有可能在2019年成为主要的大趋势。如果是这样的情况，明年中国一方面面对外部的挑战和变局，出口需求很可能会继续的挑战。经济稳定发展或者是保持在合理区间的动力或者是工作的重点将更多的来自于内部需求。更多来自于改革和创新。
从这个意义上来看，2019年是否可以说是，挑战中酝酿新生机的一年。如果是这样的话，我们可以大胆的说，明年中国经济在外部挑战下，可能进一步的受到下行的压力。另一方面，在内部政策改善和促进下，又会形成一定的对冲力量。因此，2019年的中国经济很可能是平稳下行中，保持合理的区间，也就是可以做到保持6%左右，目前完成全面小康社会所必需的合理区间。初步估计，明年上半年面临更大的压力，下半年可能逐步企稳，全年保持6.2%的增长速度，这就是2019年的中国经济。要保持这样的发展态势，要将预测变成现实，明年一方面要靠投资做支撑，因此从中央经济工作会议到部署来看，明年投资的稳定和投资的扩大，投资的增速回升，一定是明年保持稳增长重要的抓手。可以预见，明年投资能够起稳回升。成为明年中国经济最重要的推动力，可以预期高端制造业的投资，农村的基础设施的投资，以及以民生相关的重大工程的投资，再加上治理环境蓝天保卫战的战略的投资，可能就构成了明年投资的主战场。
在座的各位都是从事房地产，明年房地产会不会成为重要的选项，这是一个谜，就需要分析眼下的中国房地产形势。眼下的中国房地产形势，应当说调控的总方向没有变。但是调控的内涵，正在发生一些改变。从目前政策信号来看，一方面总目标是要稳定健康发展，而不是这个领域不要发展，要平稳健康发展，因此就蕴含着新的要求。另一方面，完善长效机制，预示着相关的政策可能还会进一步的出台。以实现房子是用来住的，不是用来炒的目标。
进一步完善市场化的住房体系和保障型的住房体系的建设，因此从这个方面来看，市场化的住房体系，很可能提供的就是市场化领域的住房相关的政策会更多的灵活，保障性的住房体系意味着政府在这方面，有可能加大投资的力度。因此从政策走向分析，2019年整个房地产发展的政策环境，是不是可以说，不变中有变，紧中有松。从目前看未来，中国的房地产市场，爆发式的增长期，已经和我们渐行渐远。但是适应人民对美好生活需要的住房为主体的新的平稳增长期，是不是还会进一步的延续相当一段时间，也就是爆发期可能结束了，平稳期还在路上。
为什么说爆发期结束了，因为中国的人口结构发生了重大的改变，因为老龄化社会的到来，由年轻人口为主体，支撑中国房地产市场一定会发生变化。房地产领域各种成本的上升，使得房地产领域中，一度存在的所谓暴利时代也逐步的结束，转到平均利润和略高于平均利润的阶段，因此进入房地产领域投资者的心态会发生变化。
长效机制的完善，主要更多的是两个方面，一个是托底，一个是抑制投机投资的需求。从这个意义来说，一度支撑爆炸式增长的投资和投机性的住房需求，将明显的减弱。因此从这三点来看，支撑中国房地产爆炸式增长的基本力量在减弱，但是支撑中国房地产增长的平稳因素，依然还没有改变，主要有以下几个因素。
一、城镇化还在路上。中国的城镇化刚刚走完一半的路程。三亿人由农民变为市民的政策取向，还在路上。由此带来的住房需求，还是一个可观的数量。
二、工业化还作路上。工业化催生了房地产的需求，还没有完结，房地产市场依然还有市场。
三、二十年前开始的中国住房体制改革，那个阶段所形成的住房质量，住房结构，已经逐步需要更新的阶段。这种改善型和更新型的需求，正在逐步的放量释放。
四、中国对外开放的步伐不会放慢，因此来自全球性的这种对中国市场的需求，依然进一步的增长路上。
从以上的四点来看，支撑中国房地产市场基本的需求，依然还是潜力巨大。由此可以推断，中国房地产市场，依然有较长一段时间的平稳增长期。
第三个层面，中国房地产市场走向分化，差异化的趋势，将进一步的突显出来。
1、来自于人气，有人气的地方，人们向往的地方，依然还会继续有较强的地产需求。2、活力。有经济活力，经济有快速成长的地方，房地产市场依然会相应的保持活跃的趋势。3、生态，更宜居，生态优美特征的地方，未来会越来越成为人们向往的地方。因此，未来左右房地产前景的因素包括人口的流动和集聚，经济成长的前景，生态环境的改善。具备这几个因素的地方，我们可以说，房地产市场的前景依然是看好的。反之，房地产市场的前景，未必是看好的。
对于在座的投资者来说，一定要把这三个因素作为自己布局最重要的因素，这就是我想跟大家交流的房地产市场的一点粗浅的认识，时间到了，在新的一年中，祝愿广东的房地产企业家们，在挑战中迎接新的机会，把握新的发展，祝大家一切顺利，谢谢。
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