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番禺两大全新盘重回3字头,比二手房还便宜?

2019-01-02 08:25:15 来源: 网易房产 举报
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2018年12月底,番禺两大全新盘入市,又引起了不少骚动。

在地价早已高达33660元/平、新房破6万/平、二手房4万+的番禺,全新盘吹风价仅3字头?!

位于番禺华南板块号称江景豪宅的珠江铂世湾,开盘前吹风价仅37500元/平起;位于番禺大石长隆动物园旁的藏珑府,开盘前的吹风价也仅33800元/平起!

然而事实上,珠江铂世湾首推的楼栋并不在江边,也基本看不到江景,整体均价40000元/平;藏珑府只有北向单位是3字头,南向基本45000+元/平!


开盘实况:打价格差,强推北向单位

珠江铂世湾占地约500亩,是个超级大盘,位于华南板块,对面是广州大学城和番禺豪宅——星河湾,在销售中心前确实可以看到一线江景。


图片拍摄于珠江铂世湾销售中心前


珠江铂世湾沙盘图

但项目真正临江的地块,暂未开发。

12月22日(周六)首次开盘,推出的是G3和G4栋,即下图中红圈楼栋,图片拍摄于销售中心(靠江),大家可以感受一下它与江边的距离。


图片拍摄于项目销售中心

当前在售楼栋最大的优势,是相对靠近地铁口,从地铁7号线员岗站E出口出来,即可以看到楼体,未来步行到地铁口大约七八分钟。但周边以城中村为主,还有不少制衣厂类的小工厂,幸好这些村落已经纳入了旧改范围。


G3和G4栋,为两梯六户设计,32层高,1楼没住宅,每栋186户,共推出了372套房源。

户型只有两种,95-96平三房和131平四房,其中95平三房为北向,96平三房为南向,131平为单边位,南北对流。

值得注意的是,三房单位同一栋楼,同一楼层,因朝向不同,南向单位平均比北向单位贵近2000元/平!价格差距非常大,现场销售的解释是系统出错……

从现场来看,暂看不出什么端倪,两者格局一样,就是景观差异较大。三房南向单位景观是看小区园林,基本不会有什么意外;而北向单位景观是城中村,其改造还处于投票阶段,未来规划未定,不确定因素多。


珠江铂世湾95平单位户型图(北向)


珠江铂世湾95平单位户型分布图

以G3栋为例,南向10楼95平A单位,所有折扣后总价约395万,单价约41555元/平,若无房五贷首付三成约118.5万。北向14楼96平B单位,折后总价约377万,单价约39271元/平,首付三成约113万。

两者面积仅相差1平左右,但总价相差18万,单价相差约2284元/平,且B单位还高两层(二十几层以下,楼层越高越贵)!开发商为了优先推北向单位,也是蛮拼的。


珠江铂世湾96平单位户型图(南向)


珠江铂世湾96平单位户型分布图

藏珑府:南向比北向单位,贵10000元/平以上!

藏珑府处于番禺大石板块,周边看起来都是乡镇级的配套,略脏乱。项目离最近的地铁口(3号线大石站)直线距离约1公里,步行大约25分钟;自驾,从项目出发二三十分钟可到珠江新城。



藏珑府周边实景图

藏珑府12月24日(周日)首次开盘,推出1号楼和2号楼,共230套,20层高,三梯六户!没错,是三梯,且电梯前后门都可以开,差不多实现“一梯一户”的效果,私密性较强。

户型有90平三房,102平三房,125平四房和140平四房,除了90平单位为北向,其余三种户型都为南向。

北向景观主要是看小区园林,不远处是小区其他楼栋,视野略窄;而南向是小高层产品,远处是汉溪长隆,七八层以上视野基本无遮挡。


但北向单位与南向单位,单价相差10000多元/平!吓得网易房产反复确认了几遍。

以2号楼为例,90平单位在10楼,算上当时所有的折扣后总价约314.5万,即单价约3.5万/平;即使去到5楼,总价也要309.7万,即单价也要3.4万/平左右。此前疯传的单价33800元/平起,指的主要就是北向单位。

而南向单位最小的是102平三房,总价平均在470万,即使是一二楼超低层也要460万左右,整体上单价在46000-48000元/平区间!与90平单位价格相比,差距在10000元/平以上!


藏珑府北向景观

超大幅度的价格差,以致于开盘当天(下午开盘,5点左右结束),网易房产离开时(下午6点左右)90平小户型仅剩下3套!

此外,藏珑府还有小高层产品,1栋6层高,只有3户,户型以150-170平两三层单位为主,目前已经拿到部分预售证,但暂未开盘,吹风价1100万/套起。

藏珑府四种户型图





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是否值得入手?

对于刚需而言,这两个盘虽然开盘前打的价格战,但实际置业门槛都不低。珠江铂世湾相对靠近地铁口,但最小户型95平,首付三成也要110万+;藏珑府最小户型约90平,北向,不近地铁口,首付也90万+。

对于刚改而言,两个楼盘所处的区位都不错,自驾30分钟左右可到天河,然而项目周边环境有待改善,珠江铂世湾周边是城中村,藏珑府周边配套也上不了档次。

此外,藏珑府小区内配有1所幼儿园,周边2公里以内有大石中心小学(市一级),大石中学(省一级)、石北中学,学位需要同周边居民一起抢,教育资源相对一般。

珠江铂世湾,小区内部配有1所幼儿园和1所小学。现场销售表示,小学为公立,且正在和华师附小、华工附小等名校在洽谈,引进名校的概率较大,但有待考证。


两大楼盘周边教育资源一览

对于投资客而言,未来是否有升值空间?

根据今年年初《广州城市总体发展战略规划(2017-2035)》草案显示,未来广州主城区范围包括:荔湾、越秀、天河、海珠四区,白云区北二环高速公路以南,黄埔区九龙镇以南,番禺区广明高速以北。


意思是,未来大学城、长隆、大石、洛溪、南浦镇等番禺多个板块,都属于广州主城区,包括珠江铂世湾和藏珑府所处的区位。


此外,番禺北由于居住密度高,交通拥堵常被业主诟病,未来传说中的双向8车道,设计时速80公里/小时的南大干线若通车,则有望改善。

南大干线是广州1号公路的重要组成部分,未来番禺的主干道之一。全长约30.3公里,分多个路段立项,路线走向与地铁7号线相近,均是呈东西走向,西起番禺东新高速,经石壁、大石、南村、新造、化龙、石楼6个镇街,终点接莲花大道。

其实,早在2014年南大干线(省妇幼医院-市新路段)已动工,原计划2017年全线通车,但由于涉及到拆迁面广,直到目前个别路段仍未动工,现预计2021年全线通车。




若从板块的区位和交通未来前景来看,珠江铂世湾略胜。毕竟珠江铂世湾属于华南板块(番禺核心),交通配套等优质资源更集中;而藏珑府属于大石,相对偏向番禺南站板块。

但从居住的舒适度来看,两者当前在售的产品,藏珑府领先。

曾冬梅 本文来源:网易房产 责任编辑:李湲_NO4377

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