番禺两大全新盘重回3字头，比二手房还便宜？

2018年12月底，番禺两大全新盘入市，又引起了不少骚动。

在地价早已高达33660元/平、新房破6万/平、二手房4万+的番禺，全新盘吹风价仅3字头？！

位于番禺华南板块号称江景豪宅的珠江铂世湾，开盘前吹风价仅37500元/平起；位于番禺大石长隆动物园旁的藏珑府，开盘前的吹风价也仅33800元/平起！

然而事实上，珠江铂世湾首推的楼栋并不在江边，也基本看不到江景，整体均价40000元/平；藏珑府只有北向单位是3字头，南向基本45000+元/平！

开盘实况：打价格差，强推北向单位

珠江铂世湾占地约500亩，是个超级大盘，位于华南板块，对面是广州大学城和番禺豪宅——星河湾，在销售中心前确实可以看到一线江景。

图片拍摄于珠江铂世湾销售中心前

珠江铂世湾沙盘图

但项目真正临江的地块，暂未开发。

12月22日（周六）首次开盘，推出的是G3和G4栋，即下图中红圈楼栋，图片拍摄于销售中心（靠江），大家可以感受一下它与江边的距离。

图片拍摄于项目销售中心

当前在售楼栋最大的优势，是相对靠近地铁口，从地铁7号线员岗站E出口出来，即可以看到楼体，未来步行到地铁口大约七八分钟。但周边以城中村为主，还有不少制衣厂类的小工厂，幸好这些村落已经纳入了旧改范围。

G3和G4栋，为两梯六户设计，32层高，1楼没住宅，每栋186户，共推出了372套房源。

户型只有两种，95-96平三房和131平四房，其中95平三房为北向，96平三房为南向，131平为单边位，南北对流。

值得注意的是，三房单位同一栋楼，同一楼层，因朝向不同，南向单位平均比北向单位贵近2000元/平！价格差距非常大，现场销售的解释是系统出错……

从现场来看，暂看不出什么端倪，两者格局一样，就是景观差异较大。三房南向单位景观是看小区园林，基本不会有什么意外；而北向单位景观是城中村，其改造还处于投票阶段，未来规划未定，不确定因素多。

珠江铂世湾95平单位户型图（北向）

珠江铂世湾95平单位户型分布图

以G3栋为例，南向10楼95平A单位，所有折扣后总价约395万，单价约41555元/平，若无房五贷首付三成约118.5万。北向14楼96平B单位，折后总价约377万，单价约39271元/平，首付三成约113万。

两者面积仅相差1平左右，但总价相差18万，单价相差约2284元/平，且B单位还高两层（二十几层以下，楼层越高越贵）！开发商为了优先推北向单位，也是蛮拼的。

珠江铂世湾96平单位户型图（南向）

珠江铂世湾96平单位户型分布图

藏珑府：南向比北向单位，贵10000元/平以上！

藏珑府处于番禺大石板块，周边看起来都是乡镇级的配套，略脏乱。项目离最近的地铁口（3号线大石站）直线距离约1公里，步行大约25分钟；自驾，从项目出发二三十分钟可到珠江新城。

藏珑府周边实景图

藏珑府12月24日（周日）首次开盘，推出1号楼和2号楼，共230套，20层高，三梯六户！没错，是三梯，且电梯前后门都可以开，差不多实现“一梯一户”的效果，私密性较强。

户型有90平三房，102平三房，125平四房和140平四房，除了90平单位为北向，其余三种户型都为南向。

北向景观主要是看小区园林，不远处是小区其他楼栋，视野略窄；而南向是小高层产品，远处是汉溪长隆，七八层以上视野基本无遮挡。

但北向单位与南向单位，单价相差10000多元/平！吓得网易房产反复确认了几遍。

以2号楼为例，90平单位在10楼，算上当时所有的折扣后总价约314.5万，即单价约3.5万/平；即使去到5楼，总价也要309.7万，即单价也要3.4万/平左右。此前疯传的单价33800元/平起，指的主要就是北向单位。

而南向单位最小的是102平三房，总价平均在470万，即使是一二楼超低层也要460万左右，整体上单价在46000-48000元/平区间！与90平单位价格相比，差距在10000元/平以上！

藏珑府北向景观

超大幅度的价格差，以致于开盘当天（下午开盘，5点左右结束），网易房产离开时（下午6点左右）90平小户型仅剩下3套！

此外，藏珑府还有小高层产品，1栋6层高，只有3户，户型以150-170平两三层单位为主，目前已经拿到部分预售证，但暂未开盘，吹风价1100万/套起。

藏珑府四种户型图

<< 滑动查看下一张图片 >>

是否值得入手？

对于刚需而言，这两个盘虽然开盘前打的价格战，但实际置业门槛都不低。珠江铂世湾相对靠近地铁口，但最小户型95平，首付三成也要110万+；藏珑府最小户型约90平，北向，不近地铁口，首付也90万+。

对于刚改而言，两个楼盘所处的区位都不错，自驾30分钟左右可到天河，然而项目周边环境有待改善，珠江铂世湾周边是城中村，藏珑府周边配套也上不了档次。

此外，藏珑府小区内配有1所幼儿园，周边2公里以内有大石中心小学（市一级），大石中学（省一级）、石北中学，学位需要同周边居民一起抢，教育资源相对一般。

珠江铂世湾，小区内部配有1所幼儿园和1所小学。现场销售表示，小学为公立，且正在和华师附小、华工附小等名校在洽谈，引进名校的概率较大，但有待考证。

两大楼盘周边教育资源一览

对于投资客而言，未来是否有升值空间？

根据今年年初《广州城市总体发展战略规划（2017-2035）》草案显示，未来广州主城区范围包括：荔湾、越秀、天河、海珠四区，白云区北二环高速公路以南，黄埔区九龙镇以南，番禺区广明高速以北。

意思是，未来大学城、长隆、大石、洛溪、南浦镇等番禺多个板块，都属于广州主城区，包括珠江铂世湾和藏珑府所处的区位。

此外，番禺北由于居住密度高，交通拥堵常被业主诟病，未来传说中的双向8车道，设计时速80公里/小时的南大干线若通车，则有望改善。

南大干线是广州1号公路的重要组成部分，未来番禺的主干道之一。全长约30.3公里，分多个路段立项，路线走向与地铁7号线相近，均是呈东西走向，西起番禺东新高速，经石壁、大石、南村、新造、化龙、石楼6个镇街，终点接莲花大道。

其实，早在2014年南大干线（省妇幼医院-市新路段）已动工，原计划2017年全线通车，但由于涉及到拆迁面广，直到目前个别路段仍未动工，现预计2021年全线通车。

若从板块的区位和交通未来前景来看，珠江铂世湾略胜。毕竟珠江铂世湾属于华南板块（番禺核心），交通配套等优质资源更集中；而藏珑府属于大石，相对偏向番禺南站板块。

但从居住的舒适度来看，两者当前在售的产品，藏珑府领先。