200多万的越秀学位房你买吗?原来买房还能捡便宜

大家都知道现在想在一线城市买套房不容易，很多人面对房价“望洋兴叹”选择回二线城市；有些人选择死磕赌上几代人的身家......如果说以低价入手一套法拍房不失为另一种出路。

捡个漏可好？法拍房"便宜"是卖点

提起“法拍房”，大家的反应可能就是便宜，这一点也是对购房者的最大诱惑！

按拍卖程序来说，“法拍房”都是先由法院委托专门的评估机构，出具房屋的评估价，一般低于市场行情价；而同时，法院为了吸引更多竞价人参与，通常会设置一个比评估价更低的起拍价。

房产（不动产）按规定可以拍卖三次，按照法律规定，司法网拍的房源，一拍底价不得低于市场评估价的70%，若一拍流拍，二拍起拍价的降价幅度则不得超过前次起拍价的20%。

如果三次均“流拍”，法院则会以更低的折扣进行“变卖”，届时价格会更低。可以说这个价格是十分优惠了！

清场难+不明费用多 法拍房有风险

当然，想实惠捡漏也没有想象中那么便宜，你得一路过五关暂六将才能终极通关。

首现参与竞拍需要明确自己是否有购房资格，司法拍卖的房子也需要符合各地的限购政策，并非所有购房者都具备购买资格。

其次你需要仔细研读拍品介绍，明确法院是否负责交吉。交吉就是不但保证帮助过户还负责空房交付。不交吉只管竞买人拍付清购房款后，协助办理过户手续，交房和其他纠纷，由竞买人自己处理。

此外，拍卖的房屋若长期拖欠了物业费、管理费等，以及房屋拍卖交易产生的税费，这也需要买家支付。在参与竞拍中还需要分清卖房身份、所购房屋面积等信息，不同的情况买家所承担的税费有所不同。之前有媒体爆料一男子原本以为只需要花369万就能“捡到的便宜”，在计算税费后，反而变成了超611万的“烫手山芋”，这样的案例不在少数。

案例

陈先生的孩子在天河区读书，为了能在原址居住不影响孩子学业，将房屋以低价拍卖。拍卖时房屋为不交吉拍卖，价格很低。

房屋在经过公开拍卖后，房屋由赵勇（化名）以559万左右的价格竞得。2017年9月，赵勇取得房屋的《房地产权证》。

2017年12月，赵勇委托律师按拍得房屋的地址向陈先生发出《律师函》要求在收到函之日起3日内搬离涉案房屋等。

在接到《律师函》后，陈先生一家并未搬离，赵勇无奈只好起诉原房主要求搬离，一审获得法院支持的判决。随后李先生上诉，二审改判不支持买家要求原房主搬离的请求，理由是当初拍卖公告注明该房子是不交吉拍卖，买家应该自行承担这风险。

房子卖了，执行申请人收了执行款，被执行人清偿了债务，原本无关的买家花了钱买房子反被坑死了。这样的事情搁在谁身上想想都难受！

所以说实惠捡漏也并非易事，需要在竞拍之前将方方面面了然于心，不要出现不必要的麻烦。毕竟花钱买房，是一件开心的事，不要到时候闹得糟心。

如何规避风险？律师这样说

广东经国律师事务所专职律师黄树豪向小编表示，近两年来司法拍卖的房源确实有明显的增加，但也因为潜在的风险导致后期出现纠纷的案例较多。

黄树豪指出，由于是因债务问题强制拍卖，司法拍卖的房源成交后，往往存在两大主要风险，一是收房清场难，二是不明费用多。

广东保典律师事务所的廖建勋律师指出，现在的司法拍卖房，基本上是注明不交吉维持现状的房产，对于房产实际占有人和业主的法律关系，以及业主有没有为其他人设定占有权，竞买人很难查明。

如果拍卖的房产上存在有长期的租赁合同，依据民法买卖不破租赁的原则，竞买人取得房屋所有权后，不能对抗租客的租赁权。

简单来说，如果你买的房子在抵押和查封前被出租了，那么租客的租赁权应得到法律的保护，此时竞买人只有所有权，拿不到使用权。

如果房源有租客在租且租期长，导致买家无法收房，可和租房人进行协商提前解除租约或等到租房合约到期。如果房屋所有人赖着不走，若走诉讼程序解决纠纷，至少需要一年以上时间，期间买家都不能正常使用该房屋，因此多数买家都会在竞得房源后，通过调解，给予租客相应的补偿请求搬离。

对于购房者来说，如果想竞拍法拍房，要详细了解标的的交吉状态。如果是不交吉，是什么原因导致不交吉，是否有长期租约还是有人侵占房屋不搬走，只有了解这些才能更好维护自身的权益。