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63岁张玉良掌舵万亿新绿地:市场向下 政策向上

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63岁张玉良掌舵万亿新绿地

谢敏敏

2019年1月17日,连任绿地控股(600606.SH)董事长、总裁两个月后,63岁的张玉良首度回应了关于退休的问题。他表示,连任获得国有股东的支持,“要自己干得动、有信心干下去、人家要你干”。

自1992年创办以来,在张玉良带领下,如今绿地控股终于迈向万亿时代。截至2018年底,绿地控股总资产达到10037亿元。时至今日,对于绿地控股各项经营数据,张玉良依然信手拈来,熟记于心。

2018年张玉良为绿地控股开出一张不俗的成绩单——房地产实现合同销售金额3875亿元,回款金额为2968亿元,回款率达到77%;全年实现营业收入3510亿元,归属母公司股东净利润117亿元。

过去一年里,绿地控股依然保持着激进拿地态势,全年获取了118个项目,耗资917亿元,新增货值约4541亿元,其中住宅占比75%。截至2018年底,绿地控股土地储备达到1.46亿平方米。

张玉良表示,绿地控股的标签是“地产+”。作为较早开展多元化布局的房企之一,目前已经形成以房地产为主业,大基建、大金融、大消费、科创、康养等多元化产业格局。

为了迎接万亿时代,2018年3季度,绿地控股开启了新一轮战略规划:未来三年,房地产确保年销售额5000亿元以上,形成一批300亿-500亿元的重点事业部。并成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团。

张玉良透露,目前房地产仍然是绿地控股第一大产业,房地产、金融和基建几乎贡献了绿地控股全部利润。2019年,张玉良为绿地控股定下15%-20%的增长目标。

|访谈|

经济观察报:关于退休这件事,有人认为打破了国企的年龄限定。

张玉良:退休是最舒服的事情。但像我这样的创始人,对企业还是很有感情的。

去年按照股东要求换届了,绿地是一家混合所有制企业,要依法办事,按照股东愿望产生董事、董事长,按照市场规律配置董事会和经营团队。所以换届也是市场的产物。

当然国有股东是非常拥护的,他不拥护可以不投你的票,实践证明国有股东是非常希望你去做(董事长、总裁)的。

昨天(1月16日)董明珠连任格力董事长,她好像65岁了,还继续为国家做贡献,我看也不错。当然要自己干得动、有信心干下去、人家要你干。都是各方综合来定的,绝不单是你自己想不想干。

经济观察报:2018年绿地离4000亿元销售目标还差了一口气。

张玉良:去年外部环境压力比较大,绿地仍有些不足,有一些指标和我们内部指标有一定距离,特别是房地产板块。去年7月份以后市场下滑比较快,南方是7月初,其他地区8、9月份以后,4季度以后全国市场下滑都比较快。

所以跟年初目标比还差一口气,有点不够达标。这和市场有关系,当然也有其他方面(原因),比如我们的运营效率、内部的改革动力还需要加强。总体来说,绿地各方面保持良好,交出了一份比较满意的答卷,至少打85分以上吧。

经济观察报:你会认为这两年来绿地的规模落后了吗?

张玉良:经过2015年、2016年的深度调整后,2017年、2018年绿地保持了持续稳步增长。包括两个含义:第一,整体业务规模在转型中成长,不单是房地产;第二,房地产来看,这几年注重调结构,注重经营和开发销售相结合。这样的话,当年销售面积和销售金额比其他企业增长稍微慢一点。但我们仍然在第一阵营。

我们的业务结构是很有竞争力的,把城市功能、产业和房地产开发有机结合,这和其他企业差异很大。我们对整个区域、城市的内生发展有整体要求,而不是单一追求今年建多少房子,明天就卖掉了。

我们始终会保持比较好的增长,房地产会保持5000亿规模。把其他关联产业放到重要位置,绿地只是结构和别人不一样。

经济观察报:长期以来,绿地战略都是跟着国家政策走,尤其是多元化产业布局,你们是怎么考量的?

张玉良:绿地发展思路和其他企业还真不一样。抓住国家政策机遇贯彻我们的战略,我认为把握得比较好。绿地希望把政策导向和市场规律结合起来,与各地政府实现共赢。

比如去年推进的“城际空间站”,切入城市功能,政府不用投资,我们负责建设好城市功能。用产业项目、城市功能项目和地方政府共同发展,不是简单地开发一个房地产项目,得到地方的支持,反过来我们也能借助地方的力量。这个发展理念渗透到整个企业战略。

再比如去年在服务进口博览会,我们发展了贸易港,依靠国家品牌来进行全球采购,成本很低,供应渠道正规,再批发到全国各地售卖。既服务了国家战略,又把我们的商贸产业发展起来了。

我们还抓住深化国有企业改革的机遇,壮大了大基建板块,我们的大基建基本上都是混改而来的。国有企业体制不灵活,通过市场化力量介入,一夜时间就发展起来了。

经济观察报:和其他一线房企相比,绿地的市值是不是过低了?

张玉良:市值确实是比较低,跟我们的产出和效益是不匹配的。原因可能是各种各样的,当然有一点是我们在这方面做的工作还不够,投资者对我们了解不够。所以我们要加强和投资者沟通。净资产回报率接近18%,这么好的回报率为什么没人投呢?每年分那么多钱、回报率又高,人家为什么不来呢?

我觉得市值与现状不符,我期望能上去点,当然也不能太高。我们曾经市值比万科高。

经济观察报:2018年绿地拿地很猛,在城市选择上,似乎有回归一二线的迹象?

张玉良:大企业对市场比较敏感,当然这里头也有政策作用。因此我们认为有活力的三四线城市,具备成长性、经济好、有人口导入等特点的城市仍然有需求。另外政策的不断调整,会让市场需求有变化。

因此2018年四季度绿地到二线城市发展了不少项目,主要是在一线城市和二线城市的溢出地区,我们判断这些地方的市场空间还是具备的。下一步绿地的投资布局会围绕一二线城市的溢出地区,包括二线城市,还有高成长性的三四线城市。

经济观察报:你对2019年宏观调控的判断是什么?

张玉良:2018年底的降准,意味着金融政策的整体放松,但不意味着大水漫灌,更不会全部漫向房地产。当然这段时间社会的资金成本、特别是债券成本明显降低了,这点反映到实体企业还需要一定周期。

具体到一二线城市,一城一策,以地方政府为准。省会城市和二线城市应该会有一些松动,按照房价不上涨、供求平衡为基调来放松,稳字为主,既要防止上涨,也要防止下跌。

现在很多城市地价已经跌去了30%-40%,甚至是百分之五十。(2018年)12月份地价和6、7月份地价相比,有些城市跌去这么多,房价也在大幅回收。

三四线城市松动的可能性更大,一定是以稳为主的调控。二线城市以区域性调控为主,核心城市不一定能放松,一线城市放松的可能性几乎没有,因为导向性和市场效应太强。当然一线城市也是以稳为主,如果稳不住,可能政策也会(松)。

经济观察报:2019年的房地产市场会发生哪些变化呢?

张玉良:我认为2019年是稳中有降,但市场空间仍然很大,关键是结构化、区域化差异很大。一些地区会成长很快,一些地区可能成长不起来了。省会城市主要看政策和行政手段,政策一旦有松动,市场马上会上来。

2019年市场整体向下、政策向上,值得期待。2018年底的市场应该说是比较差的市场,当然,2019年即便有所恢复,也不会像2017年那么疯。

经济观察报:你认为房地产市场的机会还大吗?

张玉良:中国房地产行业有十几万亿市场,还没有任何一个行业可以相比,汽车也就六七万亿,蛋糕非常大。也有机构说超过千亿销售额的房企超过30家,全世界还没有一个行业有这样的规模。所以我认为继续做房地产没什么不好,这么大的市场,这么大的规模,这么大的需求,为什么不做呢?你做精它、做好它,都是应该的。

经济观察报:从大环境来看,经济下行压力较大,企业压力大吗?

张玉良:压力每年都有,但企业如果每天不保持快速奔跑,就会退步。我今天上午还在和一个副总谈话,我说,你们都说现在困难,进取心受到打击,我就问他2008年全球金融危机苦不苦?2008年我们才不到400亿的收入,那一年是最困难的时候,2009年我们就增长了80%,2010年增长了50%。所以越是大危机,有竞争能力的企业越是能把握住机会。

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