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香港传真 | 印花税与香港楼市热度

2019-02-18 10:10:22 来源: 观点地产网 举报
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“花开花谢,四季轮回,有涨有跌,市场常态,仅此而已。”

香港,这个仅次于伦敦和纽约的全球第三大金融中心,贵到畸形的房价是对市场最直接的反映。

供不应求,加上看好香港楼市的外地资金涌入,香港的房地产市场经历了15年的繁荣。

随着2018年7月寒风刮来,恐慌情绪席卷香港楼市,市场担忧不断影响人们入市的意欲。“是否会重演1997年金融风暴的‘断崖式’下跌?”成了无数人心中萦绕不散的担忧。

新年伊始,香港楼市的看空情绪逐渐缓解。2月15日,香港相关财务数据显示,1月,反映投资者入市情况的住宅15%从价印花税宗数,按月上升72%,反映外地买家及以公司名义购入住宅物业的买家印花税宗数,按月增加近46%,两个数据为三个月来最多。

但是,即便楼市出现回暖的迹象,市场对香港楼市的态度依旧谨慎。

市场强心针

刚开年,香港楼市悄然有些回暖的迹象。2月15日,香港税务局发表相关财务数据显示,1月,反映投资者入市情况的住宅15%从价印花税宗数按月上升72%,为三个月来最多。

印花税宗数上升,意味着香港1月楼市交易量上升。与此同时,反映外地买家及以公司名义购入住宅物业的买家印花税宗数,同样显著上升,按月增加近46%,为三个月来最多。

观点地产新媒体了解到,买家印花税是香港向非香港永久居民买家(包括公司买家)征收,税率为15%,是香港政府为抑制楼市过热出台的税收政策之一。

通过征收买家印花税,可以在一定程度上抑制境外的投资需求。这也意味着,来自境外的买家,需要付出更多的资金在港置业。

此外,还存在额外印花税和双倍印花税。额外印花税,是香港政府,通过对买入物业不足三年便沽出的人士,按持货时间长短额外加征的印花税,目的是通过大幅增加短期买卖物业的交易成本,遏抑短期炒卖。而双倍印花税则是对已持有一套物业的人士,再买入物业的从价印花税倍增,遏抑买楼的投资需求。

事实上,去年12月开始,楼市跌幅已经有收窄的迹象。1月31日,香港差饷物业估价署公布的楼市最新数据显示,2018年12月,香港私人住宅楼价指数为358.4,环比下跌2.39%,跌幅较去年11月的3.16%收窄。

从7月香港楼市进入调整以来,尽管楼价已经连续下跌5个月,累计跌幅超过9%。但由于上半年楼市畅旺,全年楼价仍然上升1.62%。

市场活跃度上升,是否会迎来香港楼市新一轮的上涨周期?莱坊执行董事、估价及咨询部主管林浩文在接受观点地产新媒体采访时称,现在香港楼市仍在调整期,2019年香港交易和投资量还比较低,市场依旧将由一手主导,全年一、二手料成交约5.8万-6万宗。

在他看来,短期香港住宅会受到政策及外围经济政治的影响,2019年全年楼价将下调10%,二手房及“纳米楼”等超小型单位因为“抗跌能力”较差、下跌最多会达到15%。

话锋一转,他随即称,以现时情况,看不到有任何重大因素会令楼价在短期内大幅下滑。“就算楼价下跌10-20%,也不会对香港整体楼市及银行体系产生重大影响。”

复苏的香港楼市

将时间倒拨回2018下半年,那场寒潮来的猝不及防。香港土地注册处数据显示,从2018年7月开始,香港住宅市场数十个月来首次出现下滑,环比下降9.3%。其中,2018年12月,香港住宅销售量仅有2060套,相较于6月份高峰期的6713套,下降了69.3%。

彼时,市场的悲观情绪不断被“断崖式下跌”“同比腰斩”等类似词汇调动。数月来,备受煎熬的不仅仅是开发商和中介,长期被高房价麻痹的置业者同样恐慌。

恐慌在于面对未知。因为谁也无法判断,这是否真正进入了房价的下行周期,谁更无法打包票,这轮周期何时结束。

“房屋早就成为香港人资产的重要组成部分之一了”,有业内人士指出,香港的楼价不管是暴涨还是暴跌,都会引起恐慌。

进入2019年,随着中美关系缓和及股市回暖,被压抑的刚性需求被逐步释放。1月20日,新鸿基土瓜湾Downtown 38项目共推出155个单位,三小时内全部沽清,套现超过10亿港元;信和置业大埔白石角逸珑湾8近期推售228个单位,项目已累计收到超过900个订单,超额认购近3倍。

不止于此,不少开发商也在加快推货节奏。观点地产新媒体了解到,合景泰富及龙湖合作发展的香港启德第1K区1号住宅地盘已于上月申请预售楼花同意书,预计年中推出。该项目共提供667个单位,当中包括一房至四房,主打两至三房单位。

合景泰富总经理(香港及海外项目)苏维文还提及,集团与龙光合作发展的鸭脷洲利南道豪宅项目最快也将在3月申请预售,预料提供约300个单位。

“量升价不升”是林浩文对香港近期小阳春的看法。在他看来,农历年后开发商会积极推盘,采取不同的策略。“在新界及一些供应比较多的地区,开发商会采取‘货如轮转’的形式出售,定价会比较低。在港岛区等未来供应少的传统豪宅区,开发商会相对‘惜售’或‘改卖为租’。”

不难发现的是,除了加快推货,开发商也没有放弃在土地端的竞逐。近一月来,新鸿基就已斥资175亿港元拿下启德和大埔两宗宅地,土地面积合计超过47万平方呎。

“价格最终还是回到供需层面。香港住宅需求很大,供应量很有限,政府填海也是20年以后的事。”上述业内人士对香港楼市有比较乐观的预计,在他看来,楼价真的要有像1997年那样的金融危机才有可能腰斩。

但是,尽管近期楼市成交有所反弹,投资者入市信心明显增强,业界还是有不少谨慎的声音。原来多预计2019年至少会下跌10%,目前多认为全年降幅会缩减至5%至8%。

吴东周 本文来源:观点地产网 责任编辑:吴东周_NO1829

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