深圳楼市真的回暖了吗?制造气氛 市场情绪被放大

豪宅热销、排队抢房、房贷利率下降……关于深圳楼市逐渐热络的消息在最近频频传来。不过，这些现象的背后原因到底是什么？深圳楼市真的回暖了吗？

中介的新房情结

近日开盘的福田传麒景苑引发多方关注——先是传出“连夜排队”，中介称有上万批客户登记，预计500多套公寓当日可清盘。结果，开盘当天由于现场人太多，警察到场要求停止销售活动。

3月6日，证券时报记者再次来到该项目，发现营销中心冷冷清清，但已有长租公寓品牌正在招租。虽然已经暂停销售，但附近依旧有不少中介举牌当“街霸”，向来往行人推销项目。

“项目被暂时停止销售，就是因为开盘那天现场人太多，具体恢复销售时间未定。”销售中介陈经理告诉记者，“开盘当天销售情况还不错，大部分购房者就是冲着名校学位而来，但其实商务公寓能否确定入读名校我们也说不准，开盘当天现场出现的人潮当中，中介人员也很多。”

记者调查发现，传麒景苑项目在去年年底也曾传出公开发售的消息，但去年年底销售时却没有如此“轰动”。面对记者的疑问，中介解释说，“那时候是期房，现在是现房交楼，而且这次是多家中介联动，项目给我们的佣金比一般新房项目高出许多。”

记者发现，给中介高提成的做法最近屡屡发生。在龙岗中心城片区，一处新开盘的商务公寓吸引了许多置业者的目光，不仅是价格仅在每平方米25000元左右，低于市场预期，更重要的是房产中介铺天盖地式的宣传。“这个项目给我们中介的返点提成是其他项目的两到三倍。”张经理如是说，“如今给中介高提成的做法也在一定程度上反映出开发商回款的压力。”

“由于税费和价格因素，虽然不时有业主降价抛售房源，但二手房相对于一手房还是没那么好卖，我们也重点推新房。”陈经理如是说。原本以二手房交易为主导的深圳楼市，现在主角似乎换成了新房，加上一些新房项目直接启动三级联动，导致房产中介都大力推销新盘。

谁在制造气氛

最近，关于深圳楼市逐渐热络的消息频频传来，其中一些消息随后又被否认。

此前，一份中海深圳宣称旗下项目要涨价5%的文件在微信朋友圈炸开了锅。文件显示，公司旗下项目将从2月4日起全面提升在售价格，在现有售价基础上上涨5%。不过，记者向中海地产深圳公司求证，相关负责人回应称此系假消息。就在去年12月底，市场也传出这样的消息：“实地集团2018年全年销售目标达成。鉴于近期市场回暖、菏泽取消限售、广州取消公寓限购令、深圳下调首套房利率等利好政策释放，各地房地产政策提振势头明朗。经集团研究决定，实地·深圳剑兰郡项目于2019年1月1日起全面提升销售价格，视具体情况上调每套50万元以上。不过，现场销售人员对记者表示，网上的消息为误传。

2015年，深圳房地产市场火爆，开发商捂盘待涨情况时有发生。最近，市场也传出消息，位于宝安区一项目部分住宅和裙楼均自动锁定。有销售人员表示，开发商想把房子当现房卖，以便后续调整价格。

尽管相关房企都予以否认，但对于市场频频传出类似的消息，有置业者认为这种通过中介等渠道传播的消息，不排除是一种营销炒作行为，从而再度刺激观望者入市。

市场情绪被放大

此外，多家银行下调房贷利率上浮比例，也在一定程度上给市场带来利好。融360大数据研究院发布监测数据显示，深圳多家银行下调首套及二套房贷利率上浮比例，其中多家银行首套利率执行基准上浮8%，二套利率执行基准上浮12%。记者调查发现，一些外资银行甚至给优质客户做到首套利率执行基准上浮5%左右。不过，业内人士认为，房贷利率下调对房地产交易有利好作用，但小范围浮动适度调整利率并不代表放松信贷，而且政策放松的可能性很小。

那么，深圳楼市的成交情况到底如何？受春节假期影响，2月深圳一二手住宅成交量皆出现大幅下滑，美联物业全国研究中心的数据显示，2月全市仅网签1279套一手住宅，环比下降48.8%，网签均价为每平方米54232元，环比上升0.22%。二手住宅市场方面，全市共备案1997套二手住宅，环比下降48.5%，同比下降36.3%。

“春节过后，看房的人的确多了一些。”在罗湖水贝经营中介业务的吴经理告诉记者，“但二手房成交还是要看卖家的心态，是否愿意调低价格。”乐有家研究中心数据也显示，春节一过，一二手房带看量确实均有大幅上涨。

不过，记者调查发现，一些新盘项目依旧推出折扣来吸引购房者。购房者黄先生告诉记者，自己在龙华区万科的一个新项目购买房产，折扣优惠是95折上再98折。而在龙岗清水河小关口片区，一处新盘打出的价格从每平方米4.3万起，低于此前市场的预期和销售人员放出的“口风”。

过去一个月，全国一线及部分二线重点城市的房屋交易数据呈现出一定回暖的迹象。对于深圳市场而言，美联物业全国研究中心认为，节后政策利好不断，客户到访量均较节前有所增加。随着春节假期结束，3月开发商将逐步恢复推盘速度，预计3月全市一二手住宅的备案量将上升，但房价仍将维持高位盘整的趋势。有业内人士表示，受传统季节性因素影响，楼市确实在筑底后略有回暖，但市场情绪也存在炒作因素被放大的现象。