大湾区货值1300亿！雅居乐土储红利加速释放

“一个美丽的城堡，周围是一圈又深又险的护城河，里面住着一位诚实而高贵的首领。最好有个神灵守护着这个城池，护城河就像一个强大的威慑，使得敌人不敢进攻。首领不断地创造财富，但不独占它……”

“护城河”概念，首次出现在了巴菲特1993年致股东信里，今后也一直被投资者奉为企业研究的最重要对象之一。

在房地产市场，作为地产开发“原材料”的土地是房企的核心竞争力之一，也是房地产开发企业赖以持续发展的重要基石。

雅居乐，这家新晋千亿房企阵营的老牌粤系房企，其土地资源无论是体量还是质量，均大幅领先同梯队房企，足以挑起雅居乐“护城河”的大梁。

数量大幅领先

年报显示，截至2018年底，雅居乐的土地储备为3623万平方米，分布于全国65个城市及地区。

以雅居乐2018年12871元/平方米的平均售价粗略估算，可以在未来几年带来超过4660亿元的销售额。以2018年1027亿元销售额计算，现有土储足以覆盖雅居乐未来4.5年的销售。

相较于销售额同级别的房企，雅居乐的土储总量大幅领先，可排至TOP20行列，在体量层面与同级别房企拉开一个档次，在TOP20房企中也具备一定的优势。

随着全国新增土地布局，2018年初，雅居乐地产开始进行“区域裂变”的内部管理架构革新，由原来的8个区域裂变成12个区域。在投资策略上，雅居乐地产以城市群为基础，策略性地在9大城市群增添新项目。

年报显示，2018年，雅居乐新开拓大理、福州、邯郸、合肥、湖州、漳州等近20个城市，通过招拍挂及股权收购的方式增添46幅新地块，预计总建筑面积达1111万平方米，集团应占权益预计总建筑面积为909万平方米，总土地金额426亿元，而本集团相关应付土地金额为人民币294亿元。

此外，公司加深了全国布局，土地资源分布于华南区域、华东区域、西部区域、华中区域、海南区域、云南区域、东北区域、华北区域、香港及海外，是标志性的全区域覆盖，进一步降低了单一区域政策变动过大影响业绩的风险。

体量优势支撑下，雅居乐2018年预售金额首次突破1000亿，达到1027亿，预售面积达到了798万平方米。

中长期来看，雅居乐未来的盈利增长已经高度锁定。

年报显示，雅居乐2019年可售建面高达1357万方，其中新开售项目31个，全年总在售项目117个；货值更是超过了2000亿元，完全覆盖了2019年1130亿元的预售目标，未来突破的可能性很高。

在未来土地储备的扩充上，雅居乐也有着清晰的规划。

在业绩发布会上雅居乐表示，2019年依然会坚持“拿地、拿好地、不拿错地”的审慎态度，把产城融合和城市更新作为重要抓手，多方式、多渠道的增加土地储备。

资料显示，截止到2018年年底，雅居乐共签订了8个产城小镇的投资协议，另外还有14个框架协议，包括山东威海冠军体育小镇和天津宝坻津侨国际小镇在内的3个项目已经进入了开发建设阶段。

质量优势突出

相比于体量的领先，雅居乐土储质量的优势更加明显。

雅居乐土储主要分布在珠三角、长三角、京津冀、成渝及中原等核心城市群，而且大部分土储已经过较长时间的前期周边开发，价值非常高。

而最最重要的一点是：湾区规划落地，会大幅拉升土储价值，深耕大湾区27年之久的雅居乐正是最受益的房企之一。

2019年2月，千呼万唤的粤港澳大湾区规划出台，规划纲要落地打开了大湾区无限想象空间，土地储备价值提升立竿见影。

《纲要》指出，将“在粤港澳大湾区内构建综合交通运输体系，建设世界级机场群；同时以连通内地与港澳、珠江口东西两岸为重点，构建以高速铁路、城际铁路和高等级公路为主体的城际快速交通网络。”

而雅居乐的拿地策略基本围绕都市圈、产业聚集地或者接受核心城市的强辐射区域，这与粤港澳大湾区的布局思路不谋而合。

在共计3623万方土储中，雅居乐落在湾区内的有近987万方，占雅居乐整体土地储备的27%，主要位于广州及周边核心区域。截止目前，雅居乐已在粤港澳大湾区精心打造了超过70个项目。

仅2018年，雅居乐在大湾区内新增拿地建面就超过100万方，占雅居乐2018年湾区新增土储的比重超7%。

雅居乐987万方的粤港澳大湾区土储建面仅排在碧桂园、恒大、中海、万科等一线房企之后，未来业绩增长动力十分强劲。

以雅居乐2018年在大湾区内高达13400元/平方米的平均售价粗略估算，这些土地储备可以在未来几年带来超过1300亿的销售额。同时，雅居乐在大湾区的平均土地成本仅为3300元/平方米，也远低于同行，这为雅居乐带来了更高的盈利质量。

年报显示，2018年，雅居乐毛利同比增长19.3%至246.74亿元,毛利率43.95%，同比增加4个百分点。

（说明：截至制表日期，未披露2018年报的取2018年中期毛利率）

毛利率增加主要由于确认销售来源于均价较高的物业，以及毛利率较高的项目所占比重有所增加，而这部分高毛利率的项目就是来自湾区。雅居乐透露，其土地储备较大的中山和惠州两个大湾区重镇，毛利率已经连续三年达到50%以上，

随着大湾区的逐步建成，雅居乐土储质量优势将愈发明显，也将最大限度驱动公司业绩增长。

2018年，在体量、质量双优的土储基础上，雅居乐销售突破千亿达到1027亿元；实现营收564.15亿元，同比增长8.8%；净利润83.58亿元，同比增长23.3%，已连续三年实现高利润增长。

对于未来，雅居乐控股副总裁兼地产集团总裁王海洋在业绩发布会上表示，会继续深耕核心区域，用“2+3+N”的投资战略发展，“2”即珠三角城市群、长三角城市群，“3”即标准聚焦城市群，“N”即机会关注城市群。

在领先于同行的前瞻性预判下，始终坚持“拿地、拿好地、不拿错地”精细化拿地策略的雅居乐，正在把土储这块“护城河”，越凿越深。