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大湾区货值1300亿!雅居乐土储红利加速释放

2019-03-25 12:30:25 来源: 网易房产 举报
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“一个美丽的城堡,周围是一圈又深又险的护城河,里面住着一位诚实而高贵的首领。最好有个神灵守护着这个城池,护城河就像一个强大的威慑,使得敌人不敢进攻。首领不断地创造财富,但不独占它……”

“护城河”概念,首次出现在了巴菲特1993年致股东信里,今后也一直被投资者奉为企业研究的最重要对象之一。

在房地产市场,作为地产开发“原材料”的土地是房企的核心竞争力之一,也是房地产开发企业赖以持续发展的重要基石。

雅居乐,这家新晋千亿房企阵营的老牌粤系房企,其土地资源无论是体量还是质量,均大幅领先同梯队房企,足以挑起雅居乐“护城河”的大梁。

数量大幅领先

年报显示,截至2018年底,雅居乐的土地储备为3623万平方米,分布于全国65个城市及地区。

以雅居乐2018年12871元/平方米的平均售价粗略估算,可以在未来几年带来超过4660亿元的销售额。以2018年1027亿元销售额计算,现有土储足以覆盖雅居乐未来4.5年的销售

相较于销售额同级别的房企,雅居乐的土储总量大幅领先,可排至TOP20行列,在体量层面与同级别房企拉开一个档次,在TOP20房企中也具备一定的优势。


随着全国新增土地布局,2018年初,雅居乐地产开始进行“区域裂变”的内部管理架构革新,由原来的8个区域裂变成12个区域。在投资策略上,雅居乐地产以城市群为基础,策略性地在9大城市群增添新项目。

年报显示,2018年,雅居乐新开拓大理、福州、邯郸、合肥、湖州、漳州等近20个城市,通过招拍挂及股权收购的方式增添46幅新地块,预计总建筑面积达1111万平方米,集团应占权益预计总建筑面积为909万平方米,总土地金额426亿元,而本集团相关应付土地金额为人民币294亿元。

此外,公司加深了全国布局,土地资源分布于华南区域、华东区域、西部区域、华中区域、海南区域、云南区域、东北区域、华北区域、香港及海外,是标志性的全区域覆盖,进一步降低了单一区域政策变动过大影响业绩的风险

体量优势支撑下,雅居乐2018年预售金额首次突破1000亿,达到1027亿,预售面积达到了798万平方米。

中长期来看,雅居乐未来的盈利增长已经高度锁定。

年报显示,雅居乐2019年可售建面高达1357万方,其中新开售项目31个,全年总在售项目117个;货值更是超过了2000亿元,完全覆盖了2019年1130亿元的预售目标,未来突破的可能性很高

在未来土地储备的扩充上,雅居乐也有着清晰的规划。

在业绩发布会上雅居乐表示,2019年依然会坚持“拿地、拿好地、不拿错地”的审慎态度,把产城融合和城市更新作为重要抓手,多方式、多渠道的增加土地储备。

资料显示,截止到2018年年底,雅居乐共签订了8个产城小镇的投资协议,另外还有14个框架协议,包括山东威海冠军体育小镇和天津宝坻津侨国际小镇在内的3个项目已经进入了开发建设阶段。

质量优势突出

相比于体量的领先,雅居乐土储质量的优势更加明显。

雅居乐土储主要分布在珠三角、长三角、京津冀、成渝及中原等核心城市群,而且大部分土储已经过较长时间的前期周边开发,价值非常高。

而最最重要的一点是:湾区规划落地,会大幅拉升土储价值,深耕大湾区27年之久的雅居乐正是最受益的房企之一。

2019年2月,千呼万唤的粤港澳大湾区规划出台,规划纲要落地打开了大湾区无限想象空间,土地储备价值提升立竿见影。

《纲要》指出,将“在粤港澳大湾区内构建综合交通运输体系,建设世界级机场群;同时以连通内地与港澳、珠江口东西两岸为重点,构建以高速铁路、城际铁路和高等级公路为主体的城际快速交通网络。”

而雅居乐的拿地策略基本围绕都市圈、产业聚集地或者接受核心城市的强辐射区域,这与粤港澳大湾区的布局思路不谋而合。

在共计3623万方土储中,雅居乐落在湾区内的有近987万方,占雅居乐整体土地储备的27%,主要位于广州及周边核心区域。截止目前,雅居乐已在粤港澳大湾区精心打造了超过70个项目。

仅2018年,雅居乐在大湾区内新增拿地建面就超过100万方,占雅居乐2018年湾区新增土储的比重超7%。

雅居乐987万方的粤港澳大湾区土储建面仅排在碧桂园、恒大、中海、万科等一线房企之后,未来业绩增长动力十分强劲。

以雅居乐2018年在大湾区内高达13400元/平方米的平均售价粗略估算,这些土地储备可以在未来几年带来超过1300亿的销售额。同时,雅居乐在大湾区的平均土地成本仅为3300元/平方米,也远低于同行,这为雅居乐带来了更高的盈利质量。

年报显示,2018年,雅居乐毛利同比增长19.3%至246.74亿元,毛利率43.95%,同比增加4个百分点。


(说明:截至制表日期,未披露2018年报的取2018年中期毛利率)

毛利率增加主要由于确认销售来源于均价较高的物业,以及毛利率较高的项目所占比重有所增加,而这部分高毛利率的项目就是来自湾区。雅居乐透露,其土地储备较大的中山和惠州两个大湾区重镇,毛利率已经连续三年达到50%以上,

随着大湾区的逐步建成,雅居乐土储质量优势将愈发明显,也将最大限度驱动公司业绩增长。

2018年,在体量、质量双优的土储基础上,雅居乐销售突破千亿达到1027亿元;实现营收564.15亿元,同比增长8.8%;净利润83.58亿元,同比增长23.3%,已连续三年实现高利润增长。

对于未来,雅居乐控股副总裁兼地产集团总裁王海洋在业绩发布会上表示,会继续深耕核心区域,用“2+3+N”的投资战略发展,“2”即珠三角城市群、长三角城市群,“3”即标准聚焦城市群,“N”即机会关注城市群。

在领先于同行的前瞻性预判下,始终坚持“拿地、拿好地、不拿错地”精细化拿地策略的雅居乐,正在把土储这块“护城河”,越凿越深。

林鑫源 本文来源:网易房产 责任编辑:林鑫源_NO5785

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