国际湾区PK 业内：粤港澳大湾区背后14个亿的消费体量 不是谁都有

粤港澳大湾区发展与房地产投资高峰论坛成功举办

《粤港澳大湾区发展规划纲要》的发布标志着大湾区驶入了建设的快车道，作为全球最发达的经济区域，粤港澳大湾区对中国的未来发展意味着什么？对房地产业带来何种红利？人们如何在变革中找到新的财富机遇？

3月26日下午，粤港澳大湾区发展与房地产投资高峰论坛在广州皇冠假日酒店隆重举行，论坛由广东省地产商会和网易房产联合举办。

“弄潮”系本次大会主题，广东省地产商会执行会长兼秘书长黄朝辉先生、中山大学粤港澳发展研究院首席专家副院长、中山大学港澳珠三角研究中心主任陈广汉教授，戴德梁行粤港澳大湾区及海南自由贸易港业务发展总经理及高级董事江冰河先生，世联集团首席技术官、广州分公司董事长黎振伟及多位房企大咖齐聚一堂，权威解读规划纲要政策信息，针对大湾区建设的挑战与机遇等热点话题进行研讨，为推动粤港澳大湾区深度融合发展建言献策。

广东省地产商会执行会长兼秘书长黄朝辉先生致辞

打造国际一流湾区

陈广汉：粤港澳大湾区产业体系完备 后发优势显著

中山大学粤港澳发展研究院首席专家副院长、中山大学港澳珠三角研究中心主任陈广汉教授以《打造国际一流湾区的思路与策略》为题，对粤港澳大湾区发展与规划进行了解读。

陈广汉教授认为，粤港澳大湾区构建开放型区域协同创新共同体，不仅在经济发展方面具有引领作用；也引领国家对外开放，支持港澳融入国家发展大局。

“制度的多样性和互补性是粤港澳大湾区最大的特征。”陈广汉教授表示，大湾区经济一体化和社会融合发展的重点之一是打通港澳居民在内地发展的一切便利，这将促进“跨境”产业的发展，如跨境就业、跨境教育、跨境养老和跨境居住。他强调道，“一国”是基础，大湾区建设中必须坚持市场主导，善用市场手段破解合作难题，方能够激发“两制”差异带来的活力。

《规划纲要》显示，2035年，粤港澳大湾区将全面建成国际一流湾区。那么，世界一流湾区有何特征？陈广汉教授表示，世界著名湾区无一例外拥有优美的海洋自然环境和世界一流的科技创新力，此外，均作为强大的经济发动机及全球交通、商业枢纽城市。

在特色产业方面，目前GDP总值最高的东京湾区主攻高端制造业，纽约湾区则发力打造国际金融中心及总部经济，人均GDP最高的旧金山湾区拥有科技创新中心硅谷。陈广汉教授对世界一流湾区进行了对比和借鉴，发现我们的粤港澳大湾区产业体系更为完备，后发优势显著。打造具有全球影响力的国际科技创新中心，是大湾区建设的重中之重。陈广汉教授认为，应当以香港科技园和珠三角九市国家科技园为依托，建设环大湾区产业科技创新带。

投资机遇

江冰河：科创产业将成核心力 带来物业投资机遇

戴德梁行粤港澳大湾区及海南自由贸易港业务发展总经理及高级董事江冰河先生从大湾区规划纲要出发，聚焦物业投资机遇进行了精彩演讲。

江冰河先生的观点与陈广汉教授不谋而合：“打造国际科技创新中心”是大湾区发展的首要任务和优势所在。

“大湾区科创产业成为未来发展的核心驱动力，将带来巨大物业需求发展机遇。”江冰河先生认为，大湾区的大宗资产投资“优选香港，首选广深”，原因在于，2018年中国内地大宗市场交易额为3000亿元，而香港弹丸之地却达到了2000亿元，可见香港市场仍然十分庞大。广深方面，大宗市场交易额在过去3年也实现了高速起飞，从2015年的68亿元跃升至2018年的520亿元，同时，广深目前可投资的项目类型较多，除写字楼外，还有商场、长租公寓和产业地产等新型项目。

具体到写字楼投资方面，江冰河表示，广州写字楼市场存量持续去化，空置率创10年来新低，仅为5.6%，空置率及较高的年平均租金涨幅在一线城市中一枝独秀。此外，《规划纲要》中新鲜提出的“前海口岸”将吸引大量的总部企业聚集，深圳写字楼未来需求十分充足，价格相对香港也更加有优势，是备受关注的热点投资区域。

最后，江冰河先生分享了大湾区未来房地产投资的5大机遇。他认为，城市更新及三旧改造，仍是中心城市获取土地及开发的重点；乡村振兴及旧村综合整治将有新的机会；新城市功能及新发展空间，将带动深汕合作区、东莞滨海湾新城、三水新城等“新城”发展机遇；随着大湾区高铁、城际铁路建设加快，TOD及轨道物业开发及投资需求增长。同时，他也坦言道，住宅限购和商业经营难度等因素，均影响投资者关注传统商住项目，而在大湾区发力科创产业这样的黄金时期，万科云城、天安云一类的产业地产有望成为新兴房地产投资产品。

圆桌对话

粤港澳大湾区财富新机遇

《规划纲要》出台后，粤港澳大湾区城市格局是否重新洗牌？“在过去，每个城市都想做中心。”世联集团首席技术官/广州分公司董事长黎振伟感叹道。他认为，《规划纲要》确立广深港澳为四大中心城市，广州着力打造国际大都市、深圳打造创新创意之都、香港巩固提升国际金融航运贸易中心、澳门继续发展旅游，“城市只能在各自的定位上发展自己”。

戴德梁行粤港澳大湾区及海南自由贸易港业务发展总经理及高级董事江冰河先生分析道，其他世界级湾区是在市场作用下形成的，而粤港澳大湾区集合了市场和国家推动两股力量，更具活力与多元。那么，粤港澳大湾区的优势在哪里？江冰河先生一语道明：“中国有14个亿的消费体量，这不是每个湾区都有的。”

微谷众创空间创始人方韬先生认为众创空间解决了城市存量物业的转型升级，同时满足了部分90后的新办公需求，是“大小结合”的连通领域。众创空间连通了高校、人才和科技研发力量等，与大湾区发展一脉相承。同时，他希望中小微企业和创新创业团队能更有机地聚合到产业地产中，挖掘大产业和小企业之间的互通，活化资源。

具体到房地产业未来发展，诸位嘉宾各抒己见。“大湾区给我们很大的机遇和挑战。”黎振伟先生透露，世联行未来将以广州为中心，以香港为聚点，以深圳为创新源头发展布局。江冰河先生则提醒行业，应当对存量市场关注更多。另外，他认为，广深港核心走廊互联互通以后，不能照搬旧时纯粹做住宅的开发手段，应当配合政府，做更为多元化的开发。陈广汉教授则从智能城市的角度分析，他以日本老龄化社会为例，希望房地产行业未来增进人居品质，一方面，与机器人等人工智能行业做融合，这是符合粤港澳大湾区发展科技创新逻辑的；另一方面，应当更体现人文关怀，体现世界一流湾区风范。