头部房企对市场的预判越发趋同，“从业者并不轻松”已成开发商共识。另外一个共识则是，未来的市场，将是真正高手之间的过招。正如龙湖集团在业绩报告中所示，企业之间的竞争从过往规模、速度等单一维度，日益转化成为涵盖产品、服务、运营、资本等全方位的竞争。
“水大鱼大、蒙眼狂奔的时代注定一去不返，中国城市化进程的能量是房地产继续前行的根本驱动。”3月25日，龙湖集团董事长吴亚军在其2018年财报中如此看待房地产的未来。
回顾龙湖2018年业绩会，“稳健”是高频词汇，实际上这也是龙湖多年奉行的经营策略。值得注意的是，龙湖不舍弃销售规模，确定2019年销售目标2200亿元同时，已开始更看重回款率、利润等综合销售质量，2018年龙湖销售回款率达到85%以上，核心净利增长31.5%，达到128.5亿元。
归属于股东净利润达162亿元
加大分红力度
2019年是龙湖集团上市10年，当前市值接近1600亿港元。在刚刚递交的2018年成绩单，龙湖集团跨入了“2000亿阵营”，并保住了60%以内的净负债和25%以上毛利率的两条红线。
据龙湖集团业绩报告显示，2018年全年，龙湖合同销售额同比增长28.5%至2006.4亿元；归属于股东的净利润162.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润128.5亿元，同比增长31.5%；毛利同比增长61.8%至395.3亿元，毛利率为34.1%；核心税后利润率为14.7%，核心权益后利润率为11.1%；全年合计派发股息每股0.99元，同比增长30.6%。
对此，龙湖集团CFO赵轶表示，2019年是公司上市10年，管理层将派息比率提高到45%，已考虑到特别息，未来也希望龙湖的股东能持续收获稳稳的幸福。另外一个让股东比较满意的是，龙湖集团CEO邵明晓表示，未来三年，龙湖核心盈利增幅会在20%以上。
能够保证利润的增幅空间，底气之一来自于土地成本的可控性。在龙湖的经营原则中，在拿地投资方面，“买地一直比较偏谨慎乐观，通常不会买地王”。在土地市场“以频率换概率”之外，龙湖对找合作方联合拿低成本土地模式早已驾轻就熟，加上产品端提升溢价水平的能力，为其收入和利润提供强大保证。2018年，龙湖已售未结合同销售额超过1900亿元，单价每平方米在1.5万元至1.6万元之间，毛利率达25%以上。
数据显示，2018年，龙湖深耕都市圈城市群，新进入11个城市，新增收购土地储备总建筑面积为2189万平方米，平均权益收购成本每平方米5297元，拿地支出约为730亿元，其中大湾区土地储备货值已达530亿元，为中长期销售质量护航。此外，龙湖方面表示，集团将把握窗口期，强管控价格策略，弹性供货，做有回款的签约，有利润的回款。一旦市场起势，龙湖将快速调整销售策略，跟上大势。
保证利润空间的底气之二则来自于资金成本远低于行业平均水平。数据显示，在资金成本上行融资艰难的2018年，龙湖全年平均借贷成本保持4.55%低位，平均贷款年限5.88年，净负债率为52.9%。
事实上，这也是龙湖有能力将商业、长租公寓这类投资性业务作为主航道业务的砝码。
主航道业务不分拆上市
地产开发支撑持有物业投入
2011年，龙湖将“持商业”确定为战略方向之一。此后4年，龙湖抓住机遇投资多块地铁上盖项目，这为其2020年实现60亿元租金的目标打下了基础。定位相对偏城市新锐家庭、城市中产阶层消费需求，进行丰富的业态组合，让龙湖目前开业的29个商场整体毛利率超过70%。
2017年，龙湖将长租公寓业务升级为另一主航道业务，并立下2020年做到行业前三名，实现营收20亿元以上的目标。
回顾2018年，上述两大主航道业务正在按照既定计划发展。截至2018年底，龙湖集团已开业商场建筑面积为296万平方米，整体出租率为97.4%；冠寓已开业5.3万余间，整体出租率为50.1%，其中，开业3个月至6个月的项目出租率为70.2%，开业超过6个月的项目出租率为87.4%，截至年底累计将开业近10万间。
“冠寓目前20%为重资产，回报率和毛利率与商业天街接近，毛利率在65%-70%之间，回报率预计达5%-6%，可以覆盖资金成本。”邵明晓表示，这种业务形式对于一些资金成本高的房企就未必合适。“另外80%为租期比较长的中资产模式，租期长达10年到20年，单店毛利率35%以上，净利率在12%-15%之间。”邵明晓称，长租公寓业务预计要到2020年才能盈利。
至于外界关注的商业、长租公寓和智慧服务这三大地产之外的主航道业务是否会分拆上市，邵明晓表示，四个主航道会形成协同，不准备分拆。
总体来说，“上市十年，有了资本市场加持，龙湖越来越稳健”。2019年，龙湖手握3500亿元可售货值，去化率达到63%即可完成目标。未来，在龙湖的大盘面里，不单一维度追求规模，地产开发要支撑持有物业继续投入，实现有质量的整体增长。
本文来源：证券日报-资本证券网
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